كيف هؤلاء يعملون
مع عكس الرهن العقاري ، المقرض يجعل المدفوعات لصاحب المنزل على أساس نسبة مئوية من القيمة في المنزل. عندما يموت صاحب المنزل أو يخرج من العقار ، يمكن أن يحدث واحد من ثلاثة أشياء: (1) يمكن لصاحب المنزل أو ورثته بيع المنزل لسداد القرض '(2) يمكن لصاحب المنزل أو الورثة إعادة تمويل القرض الحالي للحفاظ على المنزل ؛ أو (3) يمكن أن يؤذن للمقرض ببيع المنزل لتسوية رصيد القرض.
في حين أن هناك عدة أنواع من الرهون العقارية العكسية ، بما في ذلك تلك التي يقدمها المقرضون من القطاع الخاص ، إلا أنهم يشاركون عمومًا الميزات التالية:
- وتقدم لأصحاب المنازل الأكبر سنا مبالغ قروض أكبر من أصحاب المنازل الأصغر سنا. منازل أكثر تكلفة التأهل للحصول على قروض أكبر. يجب أن يكون عكس الرهن العقاري الدين الرئيسي ضد المنزل. يجب سداد المقرضين الآخرين أو الموافقة على إخضاع قروضهم لصاحب الرهن العقاري الرئيسي. يمكن تضمين رسوم التمويل في تكلفة القرض. يمكن للمقرض طلب السداد في حالة فشل صاحب المنزل في الحفاظ على الممتلكات ، وفشل في الحفاظ على الممتلكات المؤمن عليها ، أو عدم سداد ضرائبها العقارية ، أو إعلان إفلاسها ، أو التخلي عن العقار ، أو ارتكاب الاحتيال. قد يطلب المقرض أيضًا السداد في حالة إدانة المنزل أو إذا كان مالك المنزل يضيف مالكًا جديدًا إلى عنوان العقار ، أو يتخلى عن الملكية بأكملها أو جزء منها ، أو يغير تصنيف العقار ، أو يحصل على قروض إضافية ضد العقار.
قروض HECM
كانت الرهون العقارية العكسية موجودة منذ الستينيات ، لكن الرهن العقاري العكسي الأكثر شيوعًا هو رهن تحويل أسهم المنازل المؤمن عليه فيدراليا (HECM). تم تقديم هذه الرهون لأول مرة في عام 1989 ويتم توفيرها من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD).
HECMs هي الرهون العقارية العكسية الوحيدة التي تصدرها الحكومة الفيدرالية ، والتي تحد من التكاليف على المقترضين وتضمن أن المقرضين سوف تفي بالالتزامات. العيب الأساسي في HECMs هو أن الحد الأقصى لمبلغ القرض محدود.
قروض غير HECM
الرهون العقارية عكس غير HECM متاحة من مجموعة متنوعة من مؤسسات الإقراض. والميزة الأساسية لهذه الرهون العقارية العكسية هي أنها تقدم قروضًا بمبالغ أعلى من الحد الأقصى للقروض. واحدة من عيوب القروض غير HECM هو أنها ليست مؤمنة فيدراليا ويمكن أن تكون أكثر تكلفة بكثير من قروض HECM.
إجمالي تكلفة القرض السنوي
على الرغم من أن سعر الفائدة على رهن HECM تحدده الحكومة ، وتقتصر تكلفة إنشاء قرض HECM على 2 ٪ من قيمة المنزل ، إلا أن التكلفة الإجمالية للقرض لا تزال تختلف باختلاف المقرض. علاوة على ذلك ، عند البحث عن مقرض ، يجب على المقترضين النظر في تكاليف إغلاق الطرف الثالث وتأمين الرهن العقاري ورسوم الخدمة.
لمساعدة المقترضين في مقارنة تكاليف الرهن العقاري ، يتطلب قانون الحقيقة الإقراض الفيدرالي لمقدمي القروض أن يقدموا إلى المقترضين إفصاحًا عن التكلفة في شكل إجمالي تكلفة القرض السنوية (TALC). استخدم هذا الرقم عند مقارنة القروض من مختلف البائعين ؛ فقط ضع في اعتبارك أن التكاليف الفعلية للرهن العقاري العكسي تعتمد إلى حد كبير على خيارات الدخل المحددة
خيارات الدخل
توفر الرهون العقارية العكسية لـ HECM أكبر مجموعة من الخيارات المدرة للدخل ، بما في ذلك دفعات مقطوعة أو خطوط ائتمان أو سلف نقدية شهرية أو أي مجموعة من هذه الخيارات.
ربما يمثل حد الائتمان الميزة الأكثر إثارة للاهتمام في قرض HECM لأن مبلغ الأموال المتاحة للمقترض يزداد بمرور الوقت بمقدار الفائدة. القروض بخلاف HECM تقدم خيارات دخل أقل. (للاطلاع على خيارات تمويل المنازل الأخرى ، اقرأ قروض قروض الأسهم المنزلية: ما تحتاج إلى معرفته .)
اسعار الفائدة
يرتبط سعر الفائدة على الرهون العقارية العكسية في HECM بمعدل ضمان الخزانة الأمريكية لمدة عام. يمتلك المقترضون خيار تحديد سعر فائدة يمكن أن يتغير كل عام أو سعر واحد يمكن أن يتغير كل شهر. يتغير المعدل القابل للتعديل سنويًا بنفس معدل تغير أي زيادة أو نقصان في معدل أمان الخزانة الأمريكية لمدة عام. يتم تحديد سعر الفائدة السنوي القابل للتعديل بنسبة 2٪ سنويًا أو 5٪ على مدار عمر القرض. يبدأ الرهن العقاري الشهري القابل للتعديل (ARM) بمعدل فائدة أقل من أرمينيا ويعدل كل شهر. يمكن أن تتحرك صعودا أو هبوطا بنسبة 10 ٪ على مدى عمر القرض. (لمعرفة المزيد حول ARMs ، راجع ARMed وخطرة .)
كيف عكس الرهون العقارية يمكن أن تساعد: دراسة في العالم الحقيقي
ما يقرب من نصف كبار السن الذين يبلغون من العمر 70 عامًا وما فوق والذين لديهم بطاقة ائتمان لا يسددون رصيدهم بالكامل كل شهر ، لكن الرهون العقارية العكسية يمكن أن تساعد في حل هذه المشكلة. في "كيف يؤثر استخراج الأسهم الرئيسية والرهون العكسية على النتائج الائتمانية للأسر الكبرى" ، وهي ورقة عمل تمولها إدارة الضمان الاجتماعي الأمريكية ونشرت في سبتمبر 2016 من قبل مركز أبحاث التقاعد ميشيغان بجامعة ميشيغان ، الباحثون ستيفاني مولتون ، دونالد وجد هورين وصموئيل دوديني وماكسيميليان د. شمايزر أن ديون بطاقات الائتمان الدوارة تنخفض عندما يأخذ كبار السن قروض الرهن العقاري المعكوسة.
كما تصبح حالات حبس الرهن وسداد الديون أقل شيوعًا ، على الأقل في السنوات الثلاث التي تلي سحب الرهن العقاري العكسي. استفاد كبار السن الذين عانوا من صدمة الائتمان في العامين قبل اتخاذ عكس الرهن العقاري أكثر. (حدد الباحثون الصدمة الائتمانية بانخفاض درجة الائتمان بمقدار 25 نقطة أو أكثر.) قد لا يكون هؤلاء كبار السن مؤهلين للحصول على نوع آخر من قروض الأسهم المنزلية بسبب الائتمان ؛ التأهيل للرهن العقاري عكس لا يعتمد على درجة الائتمان لكبار.
ووجدت الدراسة أن المقترضين عكس الرهن العقاري خفضت ديون بطاقات الائتمان الخاصة بهم أكثر من المقترضين الذين حصلوا على أنواع أخرى من قروض الأسهم المنزل (قروض الأسهم المنزل مغلقة ، وخطوط الأسهم الرئيسية الائتمان وإعادة تمويل النقد خارج). ساعدت المبالغ المدفوعة مقدما وزيادة التدفق النقدي الشهري المقدمة من الرهون العقارية عكس كبار السن على سداد ديون بطاقات الائتمان الخاصة بهم.
وفقًا للدراسة ، قام كبار السن الذين سحبوا مبلغًا مبدئيًا قدره 10000 دولار باستخدام رهن عقاري بخفض ديون بطاقات الائتمان الخاصة بهم بمبلغ 2،364 دولار في السنة الأولى بعد اقتراض هذا المبلغ. أسفر الاقتراض الإضافي عن الحد الأدنى من مدفوعات الديون الإضافية: مقابل كل 10000 دولار إضافية تم سحبها مقدمًا ، دفع كبار السن 166 دولارًا إضافيًا ، ولكل 100 دولار إضافي في التدفقات النقدية الشهرية الناتجة عن الرهن العقاري العكسي ، دفع كبار السن مبلغًا إضافيًا قدره 45 دولارًا من الدين للعام بأكمله.
تجدر الإشارة إلى أن هذه الدراسة تغطي المقترضين الذين حصلوا على رهن عقاري عكسي بين عامي 2008 و 2011 ، وهي فترة سيئة بشكل فريد في التاريخ المالي. دراسة مماثلة أجريت خلال فترة من الرخاء الاقتصادي قد يكون لها نتائج مختلفة.
يجب على كبار السن الذين يفكرون في عكس رهن عقاري كحل لديون بطاقات الائتمان تقييم ما إذا كان مبلغ الأسهم المنزلية التي سيفقدونها في رسوم الرهن العقاري العكسي والفائدة يستحق كل هذا العناء من حيث مقدار فائدة بطاقة الائتمان التي سيوفرونها. هذا حساب معقد يتم تنفيذه على أفضل وجه من قبل محاسب أو مخطط مالي. مستشار الرهن العقاري عكس قد لا تكون على دراية كافية للإجابة على هذا السؤال
الخط السفلي
الحصول على قرض مقابل منزلك هو قرار كبير من شأنه أن يؤثر على اموالك الحالية والعقار الذي تتركه لورثتك. هناك تكاليف كبيرة متضمنة ، بما في ذلك إنشاء القرض ، والخدمة ، والفائدة. يجب عليك أيضًا أن تتذكر أنه ، مع عكس الرهن العقاري ، تزداد ديونك بمرور الوقت بسبب الفائدة على القرض. إذا غيرت رأيك بشأن القرض ، أو كنت بحاجة إلى الخروج من العقار لأسباب صحية ، فسيتم استخدام عائدات بيع العقار لسداد الرهن العقاري العكسي. اعتمادًا على حجم القرض وقيمة العقار ، قد يكون هناك القليل أو لا يوجد أي أموال متبقية بعد سداد القرض.
قبل أخذ رهن عقاري ، يجب عليك البحث في الموضوع بدقة ، ومقارنة التكاليف من مجموعة متنوعة من المقرضين وقراءة جميع وثائق الإفصاح. في حين أن الاستثمار في عائدات الرهن العقاري العكسي لا يُنصح به عمومًا بسبب الحاجة إلى تعويض تكاليف القرض بالإضافة إلى الفائدة ، إلا أن الدخل من الرهن العقاري العكسي قد يوفر فرصة لإعادة تركيز العناصر الأخرى في محفظتك الاستثمارية. قبل تولي الرهن ، فكر في التدفق النقدي الذي سيوفره الرهن العكسي ومراجعة الآثار المترتبة على هذا المصدر الجديد للدخل على استراتيجيتك الاستثمارية العامة.
لمزيد من التبصر ، انظر عكس مطبات الرهن العقاري .
