ما هو تبادل عكسي؟
التبادل العكسي هو نوع من تبادل الممتلكات حيث يتم شراء العقار البديل أولاً ، ثم يتم تداول العقار الحالي بعيدًا. تم إنشاء تبادل عكسي لمساعدة المشترين على شراء عقار جديد قبل إجبارهم على التجارة في أو بيع عقار حالي. قد يتيح ذلك للبائع الاحتفاظ بعقار حالي حتى تزداد قيمته السوقية ، مما يؤدي أيضًا إلى زيادة توقيته للبيع من أجل تحقيق أقصى ربح.
الماخذ الرئيسية
- التبادل العكسي هو تبادل الممتلكات التي يتم فيها شراء عقار بديل دون بيع عقار محتجز حاليًا. تختلف التبادلات العكسية عن البورصات المتأخرة ، حيث يجب شراء العقار البديل بعد بيع العقار المحتجز حاليًا. " لا تنطبق قواعد التبادل المشابهة - عادة على التبادلات العكسية. تنطبق التبادلات العكسية على 1031 عقارًا فقط ويسمح بها فقط في الحالات التي يكون لدى المستثمرين فيها الوسائل المالية لإجراء عملية الشراء الجديدة.
كيف يعمل التبادل العكسي
لا تطبق قواعد التبادل القياسية المشابهة عادة على التبادلات العكسية. عادة ما تسمح هذه القواعد للمستثمر العقاري بالتوقف عن سداد ضرائب المكاسب الرأسمالية على العقار الذي قام ببيعه طالما يتم تطبيق الربح من هذا البيع على شراء خاصية "مماثلة". وضعت مصلحة الضرائب مجموعة من قواعد الملاذ الآمن التي تسمح بالمعاملة المماثلة ، طالما أن الممتلكات الحالية أو الجديدة محتجزة في ترتيب سكن مؤهل للتبادل ، أو QEAA. بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن للمستثمر استخدام العقار المملوك بالفعل كبديل عن العقار المتخلى عنه.
تنطبق التبادلات العكسية فقط على خاصية القسم 1031 ، لذلك يشار إليها أيضًا باسم التبادل 1031. خصائص القسم 1031 هي العقارات التي تتبادلها الشركات أو الشركات التي لديها مؤسسات مؤهلة بالترتيب وتأجيل دفع الضرائب على أي ربح حصل من بيعها. ومع ذلك ، ليس الأمر بسيطًا مثل قيام دافع الضرائب الفردي بشراء عقار ، بيعه ، ثم استخدام الأرباح لشراء عقار آخر. بدلاً من ذلك ، يجب أن يكون هناك معيار محدد للتبادل بالإضافة إلى وجود ميسر يستخدم لإعداد العملية. خصائص القسم 1245 أو 1250 غير مؤهلة لهذا النوع من المعاملات.
تحصل "الملكية 1031" على اسمها من القسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية للولايات المتحدة ، والذي يسمح للمستثمرين بتجنب دفع ضرائب الأرباح الرأسمالية في عملية بيع وشراء العقارات الاستثمارية.
إعتبارات خاصة
يعتمد أحد أهم جوانب التبادل العكسي الناجح على حقيقة أن المستثمر يجب أن يمتلك الوسائل المالية لعملية الشراء الجديدة. لن يتم التخلي عن العقار الجديد في وقت التبادل ، لذلك يجب أن يكون المستثمر قادرًا على توفير التمويل الكامل للخاصية الجديدة دون بيع العقار القديم بالكامل. يمكن تسهيل الحصول على العقار الجديد من خلال المقرض ، على الرغم من أن المقرضين المعينين فقط هم الذين سيكونون على استعداد للعمل مع مستثمر معاكس للتبادل.
متطلبات التبادل العكسي
عمومًا ، هناك فترة احتجاز قصوى تنطبق على العقارات في البورصات العكسية ، حيث يبلغ متوسطها حوالي 180 يومًا. عكس تبادل عكسي هو التبادل المؤجل أو المؤجل ، حيث يجب على المتداول أولاً التخلي عن الممتلكات المملوكة عن طريق التداول أو البيع قبل الحصول على عقار جديد.
غالبًا ما تستخدم التبادلات العكسية في الحالات التي يجب أن يغلق فيها المستثمر العقاري بيع عقار جديد قبل أن يتمكن من بيع ممتلكاته الحالية. مثل هذه الحالات تتضمن الاكتشاف غير المتوقع لعقار جديد مرغوب فيه يجب شراؤه خلال فترة قصيرة من الوقت أو المواقف التي ينهار فيها بيع الممتلكات المحتفظ بها حاليًا بشكل غير متوقع ، وبالتالي يترك التبادل العكسي كإصلاح محتمل يسمح المستثمر لمواصلة شراء عقار جديد.
