في نسخة من المخطط الدوري لعوائد الاستثمار من قبل MFS للاستثمارات للأعوام 1998 إلى 2017 ، كانت صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي فئة الأصول الأفضل أداءً في ستة من تلك السنوات. علاوة على ذلك ، خلال هذا الإطار الزمني ، جمعت صناديق الاستثمار العقاري ، ممثلة في مؤشر NAREIT Equity REIT ، متوسط عائد سنوي قدره 8.67 ٪ ، والذي كان ثاني أفضل فئة من الأصول خلال نفس الفترة بعد الأصول متوسطة الحجم الصغيرة ذات متوسط العائد السنوي من 9.12 ٪.
الأداء السابق لا يعتبر ضمانا لتحقيق العوائد في المستقبل. لذلك ، في البيئة الحالية ، هل لا تزال صناديق الاستثمار العقاري قابلة للاستمرار بالنسبة للمستثمرين الأفراد والمستشارين الماليين وعملائهم؟ (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع: صناديق الاستثمار المتداولة في صناديق الاستثمار المتداولة ETITs).
أسعار الفائدة + صناديق الاستثمار العقاري
وفقا لياهو! المالية ، مؤشر Vanguard REIT Index Adm (VGSLX) ، الذي يتتبع مؤشر MSCI US REIT ، يبلغ عائده الحالي 4.3٪. في بيئة أسعار الفائدة المنخفضة اليوم ، هذا بالتأكيد جذاب للعديد من المستثمرين. ارتفاع أسعار الفائدة بشكل عام عامل سلبي في صناديق الاستثمار العقاري ؛ تزداد تدفقاتهم الخارجية بسبب ارتفاع مدفوعات الفائدة ، مما يقلل من النقد المتاح لديهم لدفع مدفوعات الأرباح للمستثمرين.
صناديق الاستثمار العقاري ذات المستويات الزائدة من الديون أو تلك التي تحتاج إلى إعادة تمويل العقارات على المدى القريب أكثر عرضة لرفع سعر الفائدة من غيرها.
في عام 2018 ، انخفض سعر Vanguard REIT ETF (VNQ) بأكثر من 12٪ من أعلى مستوى له في يناير من عام 2015 جزئيًا بسبب عدم اليقين بشأن توقيت الاحتياطي الفيدرالي ورغبته في رفع أسعار الفائدة.
ريتس الأداء الماضي
يستشهد Cohen & Steers ، مدير الاستثمار الذي يقدم عددًا من صناديق REIT ، بآخر دورة تشديد للاحتياطي الفيدرالي بين يونيو 2004 إلى يونيو 2006 كمثال على الحالات التي أضرت فيها المعدلات المرتفعة في البداية بأداء صناديق الاستثمار العقاري. ولكن مع مرور الوقت ، ساعد الاقتصاد القوي في زيادة عائد صناديق الاستثمار العقاري.
بلغ العائد التراكمي لصناديق الاستثمار العقاري خلال هذا الإطار الزمني 57.9 ٪ ، أي ما يعادل 15.5 ٪ للأسهم و 5.9 ٪ للسندات ، وفقا للشركة.
تقول الشركة في مقال لها على موقعها على الإنترنت: "عندما يتحسن الاقتصاد وتكون الأساسيات قوية ، فقد قدمت التصحيحات المدفوعة بالعائد فرص شراء جذابة للمستثمرين على المدى الطويل. نظرًا لأن فوائد النمو الاقتصادي القوي أصبحت أكثر وضوحًا ، فإن التقييمات تميل إلى العودة إلى وضعها الطبيعي. نحن نعتقد أن المستثمرين الذين يتماشون مع الاستفادة من هذه الفرص قد تتم مكافأتهم على المدى الطويل."
REITs تقدم plusses التنويع
صناديق الاستثمار العقاري ليست تنوعًا كبيرًا من الأسهم كما يتضح من ارتباطها بنسبة 78٪ تقريبًا للأسهم بناءً على مقارنة مؤشر S&P 500 ومؤشر NAREIT Equity REIT على مدى السنوات العشر المنتهية في نهاية عام 2015. ومع ذلك ، فإن صناديق الاستثمار العقاري التنويع من حيث العلاقات المنخفضة أو السلبية مع السندات الأساسية والسلع والعملات.
إلى جانب أسعار الفائدة ، سيعتمد أداء صناديق الاستثمار العقاري على كيفية أداء الاقتصاد وسوق الأوراق المالية. في مقال نشرته سي إن بي سي مؤخراً ، قال جوزيف سميث ، كبير مسؤولي الاستثمار في شركة CBRE Clarion Securities ، التي تدير حوالي 22 مليار دولار من الأصول العقارية ، "طوال العام كان هناك تقلب مستمر بين توقعات النمو الاقتصادي وأسعار الفائدة. يؤدي عدم اليقين هذا إلى حدوث تقلبات ، وفي أوقات التقلب ، يزداد ارتباط صناديق الاستثمار العقارية بأسواق الأوراق المالية الأوسع نطاقًا. تم اقتباس السيد سميث في أواخر عام 2015. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع: الاستثمار العقاري في بيئة ذات معدل فائدة مرتفع. )
العوامل المؤثرة في صناديق الاستثمار الفردية
مثل أي صندوق مشترك أو مؤسسة التدريب الأوروبية ، هناك صناديق الاستثمار العقاري الأساسية في هذه الصناديق. يمكن أن تشمل صناديق الاستثمار العقاري الفردية تلك التي لديها محفظة أساسية من العقارات التجارية والعقارات السكنية والفنادق أو المنتجعات وغيرها. بالإضافة إلى ذلك ، هناك تعرض لقطاعات محددة مثل الرعاية الصحية ومجالات التخصص مثل صناديق الاستثمار العقاري والأخشاب.
النقطة المهمة هنا هي أن بعض أداء هذه الصناديق الاستثمارية سيكون مرتبطًا بأداء سوق الأوراق المالية وقطاعات الأعمال المرتبطة بهما. هذا يعني أن أداء صناديق الاستثمار العقاري هذه يتجاوز أداء سوق الأسهم العام و / أو الاقتصاد. هذا لا يختلف عن القول المأثور العقاري الذي يشير إلى أن جميع العقارات محلية.
تتأثر صناديق الاستثمار العقاري الفردية أيضًا بالأشخاص الذين يديرونها. مثل أي أسهم أخرى أو أداة مماثلة ، فإن الإدارة مهمة. ما هي تجربتهم؟ هل تركز على المساهمين؟ هل لديهم أموالهم الخاصة المستثمرة إلى جانب أموالكم؟
قانون التخفيضات الضريبية وفرص العمل لعام 2017 مفيد للمستثمرين العقاريين. تؤثر بعض التغييرات التي تم تضمينها في قانون الضرائب الجديد على صناديق الاستثمار العقاري. على سبيل المثال ، تستفيد صناديق الاستثمار العقاري من خصم 20 ٪ على دخل الكيان المار.
الخط السفلي
مثل العديد من الاستثمارات الأخرى اليوم ، قد تعاني صناديق الاستثمار العقاري في البداية على الأقل من فترة ارتفاع أسعار الفائدة. قد تكون صناديق الاستثمار العقاري ذات النفوذ الكبير وتلك التي قد تحتاج إلى إعادة تمويل الديون في الوقت الذي ترتفع فيه الأسعار أكثر عرضة من غيرها. أولئك الذين ينظرون إلى صناديق الاستثمار العقاري الفردية بحاجة إلى النظر في إدارة الشركة ومحفظة استثماراتها الأساسية. هناك عدد من صناديق الاستثمار المتداولة وصناديق الاستثمار المتداولة التي توفر تعرضًا قويًا لهذه المنطقة أيضًا. بمرور الوقت ، أثبتت صناديق الاستثمار العقاري أنها مكون قوي في العديد من المحافظ وقد تستمر في المضي قدمًا. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، انظر: 5 أنواع من صناديق الاستثمار العقارية وكيفية الاستثمار فيها. )
