ما هي النقاط السلبية
النقاط السلبية هي الحسومات التي يدفعها المقرضون للوسطاء العقاريين ، أو المقترضين ، عن القروض العقارية. يسمح هذا النظام للكثيرين الذين لا يستطيعون تحمل نفقات تسوية تكلفة الإغلاق بتحمل شراء منزل. ومع ذلك ، فإن القروض العقارية ذات النقاط السلبية عادة ما تكون بمعدل فائدة أعلى. التعبير عن النقاط السالبة هو كنسبة مئوية من المبلغ الرئيسي. الرئيسي هو المبلغ الأصلي المقترض.
كسر أسفل النقاط السلبية
تُعرف الخصومات المدفوعة إلى سمسار الرهن العقاري باسم أقساط العائد (YSP) وهي جزء من تعويض سمسار الرهن العقاري. عندما يكون الخصم عبارة عن ائتمان للمقترض ، يمكن استخدامه لتحمل بعض تسوية القرض أو تكاليف الإغلاق. يُعرف استخدام المقترض للنقاط السلبية برهن عقاري بدون تكلفة. قد لا يتجاوز المبلغ المقيد للمقترض تكاليف التسوية ، ولا يمكن أن يكون جزءًا من الدفعة المقدمة. يمكن استخدام النقاط السلبية لتغطية بعض تكاليف الإغلاق غير المتكررة ، مثل الرسوم المصرفية وحقوق الملكية ، ولكن لا يمكن استخدامها لتغطية النفقات المتكررة مثل الفائدة أو ضريبة الأملاك.
توفر النقاط السلبية وسيلة للمقترضين الذين لديهم أموال قليلة أو معدومة لدفع تكاليف التسوية والحصول على قرض عقاري. ومع ذلك ، فإن اقتصاديات استخدام النقاط السلبية تعتمد على الأفق الزمني للمقترض. إذا كان المقترض يعتزم الاحتفاظ بالرهن العقاري لفترة قصيرة ، فقد يكون من الاقتصادي تجنب التكاليف الأولية في مقابل سعر فائدة أعلى نسبيًا. إذا كان المقترض يعتزم الاحتفاظ بالرهن العقاري لفترة ممتدة ، فمن الأرجح أن يكون من الأسهل اقتصاديًا دفع تكاليف التسوية المقدمة مقابل سعر فائدة أقل.
مثال على النقاط السلبية
تطبيق نقاط سلبية على الرهن العقاري يزيد من سعر الفائدة ولكن يمكن أن تقلل من تكاليف الإغلاق. إذا كان المقترض يقبل نقطة سلبية واحدة ، يمكن للمقرض رفع سعر الفائدة بنسبة 0.25 ٪ ولكن إعطاء المقترض 1 ٪ من القرض كائتمان مقابل تكاليف الإغلاق.
على سبيل المثال ، يسعى المقترض للحصول على قرض عقاري بقيمة 1،000،000 دولار لشراء منزل. من شأن عرض أسعار للحصول على قرض بفائدة 5٪ ونقطتين سالبتين أن ينتج عنه خصم 20.000 دولار للتطبيق على تكاليف إغلاق القرض (1،000،000 x 2٪ = 20،000 دولار).
قد يكون هيكل القروض الأكثر تقليدية لنفس مبلغ شراء المنزل عبارة عن قرض بفائدة 4 ٪ ونقطة واحدة دفعة أولى. مع هذا القرض ، يكون هناك معدل فائدة أقل ، لكنه يتطلب من المقترض دفع 10000 دولار كدفعة مقدمة.
قد لا يخبر بعض سماسرة الرهن العقاري المستهلكين عن مدى توفر القروض ذات النقاط السلبية. قد يكون هؤلاء الوسطاء أكثر قلقًا بشأن عمولاتهم على الصفقة. حيث أنه على القرض بنسبة 5٪ ، يقوم الوسيط بترميز الرهن والحفاظ على مقدار النقاط السلبية كتعويض عن السمسرة في القرض.
