تقييم الممتلكات الاستثمارية العقارية

من منظور كمي ، فإن الاستثمار في العقارات يشبه إلى حد ما الاستثمار في الأسهم. للربح ، يجب على المستثمرين تحديد قيمة العقارات وإجراء تخمينات متعلمة حول مقدار الربح الذي سوف يحققه كل منهم ، سواء من خلال تقييم الممتلكات أو إيرادات الإيجار أو كلاهما.

يتم إجراء تقييم الأسهم من خلال منهجيتين أساسيتين: القيمة المطلقة والقيمة النسبية. وينطبق الشيء نفسه لتقييم الممتلكات. يشبه خصم صافي الدخل التشغيلي المستقبلي (NOI) من خلال معدل الخصم المناسب للعقارات تقييم التدفقات النقدية المخصومة للسهم ؛ دمج نموذج مضاعف الدخل الإجمالي في العقارات يمكن مقارنته بتقييمات القيمة النسبية مع الأسهم. أدناه ، سوف نلقي نظرة على كيفية تقييم الممتلكات العقارية باستخدام هذه الأساليب.

البرنامج التعليمي: "دليل مشتري المساكن لأول مرة"

معدل الرسملة

أحد أهم الافتراضات التي يقوم بها المستثمر العقاري عند تقييم العقارات هو اختيار معدل الرسملة المناسب ، وهو معدل العائد المطلوب على العقارات بعد خصم القيمة أو الاستهلاك. ببساطة ، هو المعدل المطبق على صافي الدخل التشغيلي لتحديد القيمة الحالية للعقار.

على سبيل المثال ، إذا تم خصم قيمة خاصية يتوقع أن تحقق دخلًا تشغيليًا صافٍ قدره مليون دولار على مدى السنوات العشر القادمة بمعدل رسملة يبلغ 14٪ ، فإن القيمة السوقية للعقار هي 1،000،000 دولار /.14 = 7،142،857 دولار (صافي دخل التشغيل / معدل الرسملة الإجمالية = القيمة السوقية).

القيمة السوقية 7،142،857 دولار هي صفقة جيدة إذا تم بيع العقار بمبلغ 6.5 مليون دولار. إنها صفقة سيئة إذا كان سعر البيع 8 ملايين دولار.

تحديد معدل الرسملة هو واحد من المقاييس الرئيسية في تقييم الممتلكات المدرة للدخل. على الرغم من أن الأمر أكثر تعقيدًا إلى حد ما من حساب متوسط ​​التكلفة المرجح لرأس المال (WACC) للشركة ، إلا أن هناك عدة طرق يمكن للمستثمرين استخدامها للعثور على معدل رسملة مناسب. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع "4 طرق لتقييم قيمة تأجير العقارات")

طريقة البناء

نهج واحد مشترك هو طريقة البناء. بدءًا من سعر الفائدة ، أضف:

1. علاوة السيولة المناسبة (تنشأ بسبب الطبيعة غير السائلة للعقار) أقساط الاسترداد (حسابات صافي تقدير قيمة الأراضي) علاوة المخاطرة (تكشف التعرض الإجمالي للمخاطر في سوق العقارات)

بالنظر إلى معدل فائدة قدره 4 ٪ ، ومعدل غير سيولة قدره 1.5 ٪ ، وقسط استرداد بنسبة 1.5 ٪. ومعدل مخاطرة قدره 2.5٪ ، يتم احتساب معدل رسملة ملكية الأسهم كالتالي: 6 + 1.5 + 1.5 + 2.5 = 11.5٪. إذا كان الدخل التشغيلي الصافي 200000 دولار ، فإن القيمة السوقية للعقار هي 200،000 دولار /.115 = 1739130 دولار.

من الواضح أن إجراء هذا الحساب واضح جدًا. يكمن التعقيد في تقييم تقديرات دقيقة للمكونات الفردية لمعدل الرسملة ، والتي يمكن أن تكون صعبة. تتمثل ميزة أسلوب الإنشاء في أنه يحاول تحديد المكونات الفردية لمعدل الخصم وقياسها بدقة.

طريقة استخراج السوق

تفترض طريقة استخراج السوق وجود صافي إيرادات تشغيلية حالية ومتاحة بسهولة ومعلومات سعر البيع عن العقارات المدرة للدخل المماثلة. تتمثل ميزة طريقة استخراج السوق في أن معدل الرسملة يجعل الرسملة المباشرة للدخل أكثر جدوى.

تحديد معدل الرسملة بسيط نسبيًا. لنفترض أن المستثمر يفكر في شراء موقف للسيارات من المتوقع أن يحقق 500000 دولار في صافي دخل التشغيل. في المنطقة ، هناك ثلاث خصائص لوقوف السيارات في الدخل قابلة للمقارنة.

• يوجد في موقف السيارات 1 دخل تشغيلي صاف قدره 250،000 دولار وسعر بيع قدره 3 ملايين دولار. في هذه الحالة ، يبلغ معدل الرسملة: 250،000 دولار / 3،000،000 دولار = 8.33٪. يبلغ نصيب باركينج 2 إيرادات تشغيل صافية قدرها 400،000 دولار وسعر بيع قدره 3.95 مليون دولار. معدل الرسملة هو: 400،000 دولار / 3،950،000 دولار = 10.13٪. يبلغ نصيب باركينج 3 إيرادات تشغيل صافية قدرها 185،000 دولار وسعر بيع قدره 2 مليون دولار. معدل الرسملة هو: $ 185،000 / 2،000،000 $ = 9.25٪.

بناءً على المعدلات المحسوبة لهذه الخصائص الثلاثة المماثلة (8.33٪ و 10.13٪ و 9.25٪) ، فإن معدل الرسملة الإجمالي البالغ 9.4٪ سيكون تمثيلًا معقولًا للسوق. باستخدام معدل الرسملة هذا ، يمكن للمستثمر تحديد القيمة السوقية للعقار. تبلغ قيمة فرصة الاستثمار في موقف السيارات 500000 دولار /.094 = 5،319،149 دولار.

طريقة باند الاستثمار

يتم حساب معدل الرسملة باستخدام معدلات الفائدة الفردية للعقارات التي تستخدم كل من تمويل الديون والأسهم. تتمثل ميزة أسلوب نطاق الاستثمار في أنه معدل الرسملة الأنسب للاستثمارات العقارية الممولة.

الخطوة الأولى هي حساب عامل صندوق غرق. هذه هي النسبة المئوية التي يجب تخصيصها لكل فترة بحيث يكون لها مبلغ معين في وقت ما في المستقبل. لنفترض أن العقار ذو الدخل التشغيلي الصافي البالغ 950،000 دولار يتم تمويله بنسبة 50٪ ، باستخدام الدين بمعدل فائدة 7٪ يتم إطفاؤه على مدار 15 عامًا. يتم دفع الباقي مقابل حقوق الملكية بمعدل عائد مطلوب قدره 10 ٪. سيتم حساب عامل صندوق الغرق على النحو التالي:

$\frac{\frac{\mathrm{أنا}ن\mathrm{تي}\mathrm{البريد}ص\mathrm{البريد}س\mathrm{تي}Rأ\mathrm{تي}\mathrm{البريد}}{12Mسن\mathrm{تي}حس}}{{}^{(\#سFY\mathrm{البريد}أصس*12Mسن\mathrm{تي}حس)}-1}$ (عدد السنوات ∗ 12 شهرًا)

توصيل الأرقام ، نحصل على:

.07 / 12

{ ^15x12 } - 1

هذا يحسب إلى.003154 شهريا. هذه النسبة السنوية هي:.003154 × 12 شهرًا = 0.0378. المعدل الذي يجب أن تدفع للمقرض يساوي هذا عامل صندوق غرق زائد سعر الفائدة. في هذا المثال ، هذا المعدل هو:.07 +.0378 = 10.78٪ ، أو.1078.

وبالتالي ، فإن معدل المتوسط ​​المرجح ، أو معدل الرسملة الإجمالي ، باستخدام وزن 50 ٪ للديون و 50 ٪ من وزن الأسهم هو: (.5 ×.1078) + (.5 ×.10) = 10.39 ٪. نتيجة لذلك ، القيمة السوقية للعقار هي: $ 950،000 /.1039 = 9،143،407 دولار.

كيفية تقييم الممتلكات العقارية للاستثمار

تقييم الأسهم المماثلة

تحدد نماذج التقييم المطلق القيمة الحالية للتدفقات النقدية الواردة في المستقبل للحصول على القيمة الجوهرية للسهم ؛ الأساليب الأكثر شيوعًا هي نماذج خصم الأرباح (DDM) وأساليب التدفق النقدي المخصوم (DCF). من ناحية أخرى ، تشير طرق القيمة النسبية إلى أنه ينبغي تسعير اثنين من الأوراق المالية المماثلة وفقًا لأرباحهما. تتم مقارنة نسب مثل السعر إلى الأرباح والسعر إلى المبيعات مع الشركات الأخرى داخل الصناعة لتحديد ما إذا كان السهم أقل من أو قيمة مبالغ فيها. كما هو الحال في تقييم الأسهم ، ينبغي أن يقوم تحليل التقييم العقاري بتنفيذ كلا الإجراءين لتحديد مجموعة من القيم الممكنة.

حساب صافي الدخل التشغيلي للممتلكات العقارية

القيمة السوقية = r − gNOI1 = RNOI1 حيث: NOI = صافي التشغيل الداخلي = معدل العائد المطلوب على الأصول العقارية g = معدل نمو NOIR = معدل الرسملة (r − g)

يعكس صافي الدخل التشغيلي الأرباح التي سيولدها العقار بعد حساب نفقات التشغيل ولكن قبل خصم الضرائب ودفع الفوائد. قبل خصم النفقات ، يجب تحديد إجمالي الإيرادات المكتسبة من الاستثمار. يمكن توقع إيرادات الإيجار المتوقعة في البداية استنادًا إلى خصائص قابلة للمقارنة في مكان قريب. من خلال إجراء أبحاث السوق المناسبة ، يمكن للمستثمر تحديد الأسعار التي يتم تحصيلها من المستأجرين في المنطقة وافتراض أنه يمكن تطبيق إيجارات مماثلة لكل قدم مربع على هذا العقار. يتم احتساب الزيادات المتوقعة في الإيجارات في معدل النمو ضمن الصيغة.

نظرًا لأن معدلات الشغور المرتفعة تشكل تهديداً محتملاً لعائدات الاستثمار العقاري ، يجب استخدام تحليل الحساسية أو التقديرات المحافظة الواقعية لتحديد الدخل المفقود إذا لم يتم استخدام الأصل بكامل طاقته.

تشمل مصروفات التشغيل تلك التي يتم تكبدها مباشرة من خلال العمليات اليومية للمبنى ، مثل التأمين على الممتلكات ، ورسوم الإدارة ، ورسوم الصيانة ، وتكاليف المرافق. لاحظ أن الاستهلاك لم يتم تضمينه في إجمالي حساب المصروفات. يشبه صافي الدخل التشغيلي للعقار العقاري الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA).

إن خصم صافي الدخل التشغيلي من الاستثمار العقاري بمعدل رسملة السوق يشبه خصم دفق الأرباح المستقبلي بمعدل العائد المطلوب المناسب ، بعد تعديله من أجل نمو الأرباح الموزعة. يجب أن يرى المستثمرون في الأسهم الذين لديهم دراية بنماذج نمو الأرباح على الفور التشابه. (تعد DDM واحدة من أكثر النظريات المالية تأسيسًا ، لكنها فقط جيدة مثل افتراضاتها. راجع " الحفر في نموذج خصم الأرباح ".)

العثور على القدرة المدرة للدخل الملكية

$\text{M}\text{أ}\text{ص}\text{ك}\text{البريد}\text{تي}\text{الخامس}\text{أ}\text{ل}\text{ش}\text{البريد}\text{=}\text{G}\text{ص}\text{س}\text{س}\text{س}\text{أنا}\text{ن}\text{ج}\text{س}\text{م}\text{البريد}\times \text{G}\text{ص}\text{س}\text{س}\text{س}\text{أنا}\text{ن}\text{ج}\text{س}\text{م}\text{البريد}\text{M}\text{ش}\text{ل}\text{تي}\text{أنا}\text{ص}\text{ل}\text{أنا}\text{البريد}\text{ص}$ القيمة السوقية = إجمالي الدخل × إجمالي الدخل مضاعف

نهج مضاعف الدخل الإجمالي هو طريقة تقييم نسبي تعتمد على الافتراض الأساسي المتمثل في أن الممتلكات في نفس المنطقة سيتم تقييمها بشكل متناسب مع إجمالي الدخل الذي تساعد في توليده. كما يوحي الاسم ، إجمالي الدخل هو إجمالي الدخل قبل خصم أي مصروفات تشغيلية. ومع ذلك ، يجب توقع معدلات الشغور للحصول على تقدير إجمالي الدخل الدقيق.

على سبيل المثال ، إذا قام مستثمر عقاري بشراء مبنى مساحته 100000 قدم مربع ، فقد يحدد من بيانات الملكية المماثلة أن متوسط ​​الدخل الشهري الإجمالي لكل قدم مربع في الحي هو 10 دولارات. على الرغم من أن المستثمر قد يفترض مبدئيًا أن إجمالي الدخل السنوي هو 12 مليون دولار (10 × 12 شهرًا × 100000 قدم مربع) ، من المحتمل أن تكون هناك بعض الوحدات الشاغرة في المبنى في أي وقت معين. على افتراض وجود معدل شغور بنسبة 10 ٪ ، فإن إجمالي الدخل السنوي هو 10.8 مليون دولار (12 مليون دولار × 90 ٪). يتم تطبيق نهج مماثل على نهج الدخل التشغيلي الصافي ، كذلك.

والخطوة التالية في تقييم قيمة الممتلكات العقارية هي تحديد مضاعف الدخل الإجمالي. يتم تحقيق ذلك إذا كان لدى أحد بيانات المبيعات التاريخية. عند النظر إلى أسعار مبيعات العقارات القابلة للمقارنة وتقسيم تلك القيمة على إجمالي الدخل السنوي الناتج ، ينتج متوسط ​​المضاعف في المنطقة.

يشبه هذا النوع من نهج التقييم استخدام معاملات قابلة للمقارنة أو مضاعفات لتقييم الأسهم. يتوقع العديد من المحللين أرباح الشركة ومضاعفة رقم ربحية السهم (EPS) بنسبة P / E في الصناعة. يمكن إجراء التقييم العقاري من خلال تدابير مماثلة.

حواجز الطرق للتقييم العقاري

كل من هذه الأساليب تقييم العقارات تبدو بسيطة نسبيا. ومع ذلك ، في الممارسة العملية ، فإن تحديد قيمة الممتلكات المدرة للدخل باستخدام هذه الحسابات أمر معقد إلى حد ما. بادئ ذي بدء ، قد يثبت أن الحصول على المعلومات المطلوبة بشأن جميع مدخلات الصيغة ، مثل صافي دخل التشغيل ، والأقساط المضمنة في معدل الرسملة ، وبيانات المبيعات المماثلة ، تستغرق وقتًا طويلاً وصعبة للغاية.

ثانياً ، لا تؤثر نماذج التقييم هذه بشكل صحيح في التغييرات الرئيسية المحتملة في سوق العقارات ، مثل أزمة الائتمان أو طفرة العقارات. نتيجة لذلك ، يجب إجراء مزيد من التحليل للتنبؤ بالتأثير المحتمل للمتغيرات الاقتصادية المتغيرة والتعامل معها.

لأن أسواق العقارات أقل سيولة وشفافية من سوق الأوراق المالية ، في بعض الأحيان يكون من الصعب الحصول على المعلومات اللازمة لاتخاذ قرار استثماري مستنير. ومع ذلك ، نظرًا لاستثمار رأس المال الكبير المطلوب عادةً لشراء عملية تطوير كبيرة ، يمكن لهذا التحليل المعقد أن ينتج عنه مردود كبير إذا أدى ذلك إلى اكتشاف خاصية مقومة بأقل من قيمتها (على غرار الاستثمار في الأسهم). وبالتالي ، فإن قضاء بعض الوقت في البحث عن المدخلات المطلوبة يستحق كل الوقت والطاقة.

الخط السفلي

غالبًا ما يعتمد التقييم العقاري على استراتيجيات مماثلة لتحليل الأسهم. الأساليب الأخرى ، بالإضافة إلى صافي الدخل التشغيلي المخصوم ونهج مضاعف الدخل الإجمالي ، يتم استخدامها بشكل متكرر أيضًا - بعضها فريد في فئة الأصول هذه. بعض خبراء الصناعة ، على سبيل المثال ، لديهم معرفة عملية نشطة بأنماط الهجرة والتنمية في المدينة. نتيجة لذلك ، يمكنهم تحديد المناطق المحلية التي من المرجح أن تشهد أسرع معدل التقدير.

أياً كان الأسلوب المستخدم ، فإن أهم مؤشر على نجاح الاستراتيجية هو مدى حسن بحثها.