الملكية تأجير الممتلكات لها اكراميات. إذا اخترت العقار المستأجر المناسب ، فيمكنك الحصول على تدفق إيرادات منتظم يغطي الرهن ويوفر لك ربحًا محترمًا كل شهر. عندما تبيع العقار ، قد تكون في مأزق كبير.
ومع ذلك ، فإن هذه الآلة المدرة للدخل يمكن أن تكلفك عند البيع. ذلك لأنك ستدفع ضرائب على أرباح رأس المال (الربح) عند بيع العقار. بالنسبة لعام 2018 ، يكون معدل ضريبة أرباح رأس المال على المدى الطويل 15٪ إذا كنت متزوجًا مقدمًا بصورة مشتركة مع دخل خاضع للضريبة يتراوح بين 77201 و 479،000 دولار. إذا كان دخلك هو 479،001 دولار أو أكثر ، فإن معدل أرباح رأس المال هو 20 ٪.
قد يؤدي بيع عقار مستأجر إلى دفع ضريبة كبيرة ، اعتمادًا على الربح الذي تجنيه من عملية البيع. بالنسبة للزوجين الذين يتقدمون بالاشتراك مع دخل خاضع للضريبة قدره 480،000 دولار ومكاسب رأسمالية قدرها 100000 دولار ، على سبيل المثال ، فإن الضرائب على مكاسب تأجير العقارات هذه سوف تصل إلى 20،000 دولار. ولكن هناك طرق لتخفيف العبء عند بيع عقار مستأجر ؛ فيما يلي ثلاث استراتيجيات.
المكاسب مع تعويض الخسائر
ما هو: حصاد الضريبة
من هو: أي شخص لديه خسائر في رأس المال في سنة ضريبية معينة
ما تحصل عليه: القدرة على طرح تلك الخسائر من المكاسب الرأسمالية المحققة من بيع الممتلكات المستأجرة
هناك طريقة فعالة لتقليل تعرضك الضريبي عند بيع عقار مستأجر هو إقران المكسب من البيع بخسارة في منطقة أخرى من استثماراتك. وهذا ما يسمى حصاد الضرائب الخاسرة. يوظف العديد من الأشخاص هذه الإستراتيجية في نهاية العام لتقليل المبلغ الذي يدينون به من مكاسب الأسهم ، ولكن يمكن استخدامه أيضًا لتأجير العقارات. ذلك لأن خدمة الإيرادات الداخلية تتيح لك إقران المكاسب بخسائر لتخفيض المبلغ المستحق على الحكومة.
لنفترض أنك ربحت 50000 دولار من بيع شقة مستأجرة ، لكنك استحمت في سوق الأسهم وفقدت 75000 دولار. يمكنك تعويض كامل مبلغ 50،000 دولار في الأرباح الرأسمالية ، مما يجعل الربح من بيع الممتلكات المستأجرة يغسل.
الاستفادة من المادة 1031 من قانون الضرائب
ما هو: مصلحة الضرائب الباب 1031 تبادل "مثل النوع"
من هو: أي شخص قادر على إعادة استثمار عائدات بيع العقارات الاستثمارية (أي تأجير الممتلكات) في العقارات الجديدة
ما تحصل عليه: القدرة على تأجيل بعض أو كل الضرائب على أرباح رأس المال
يمكن للمستثمرين العقاريين الذين لا يهدفون إلى صرف النقود أن يؤجلوا دفع ضرائب أرباح رأس المال وذلك بفضل القسم 1031 من قانون الضرائب. يتيح لك تبادل القسم 1031 بيع عقارك المستأجر ، وشراء عقار "مماثل" وتأجيل دفع الضرائب في وقت إجراء التبادل. يمكنك تنفيذ 1031 من البورصات عدة مرات كما تريد ، ولكن عندما تجني الأرباح في نهاية المطاف ، فإن الضرائب ستكون مستحقة. قبل إقرار قانون التخفيضات والوظائف الضريبية لعام 2017 ، قد يشمل تبادل القسم 1031 أنواعًا معينة من الممتلكات الشخصية. بموجب القانون الجديد ، يجب أن تنطوي البورصة على العقارات.
إن أبسط طريقة لتأجيل الضرائب هي تبديل خاصية واحدة بآخر. تتيح لك إستراتيجية أكثر تعقيدًا تسمى البورصة المؤجلة بيع عقار ثم الحصول على واحد أو أكثر من الممتلكات البديلة المشابهة. مصطلح "مثل النوع" له تفسير واسع جدًا. ليس لديك لتبديل مسكن واحد لآخر أو عمل واحد لآخر. الشرط الرئيسي مع الممتلكات هو أنه يجب أن يكون لأغراض الإيجار ويجب أن يكون الدخل المتولد. منزلك الشخصي ، منزل عطلة أو غيرها من الممتلكات لا تحسب.
التوقيت مهم. لديك 45 يومًا من تاريخ البيع لتحديد خصائص الاستبدال المحتملة ويجب عليك إغلاق العقار البديل في غضون 180 يومًا. إذا كان الإقرار الضريبي مستحقًا قبل فترة 180 يومًا ، فيجب عليك إغلاقه قريبًا. يغيب عن المواعيد النهائية ، وسوف تضطر إلى دفع ضرائب على بيع تأجير الممتلكات الأصلية.
تحويل تأجير الممتلكات الخاصة بك إلى الإقامة الرئيسية الخاصة بك
ما هو: تحويل تأجير الممتلكات إلى الإقامة الأولية
من هو: أي شخص قادر على تحويل تأجير الممتلكات إلى مقر إقامته الأساسي لمعاملة ضريبية أفضل عند البيع
ما تحصل عليه: القدرة على استبعاد ما يصل إلى 500000 دولار من الأرباح الرأسمالية من الضرائب
بيع منزل تعيش فيه له فوائد ضريبية أفضل من تفريغ عقار مستأجر من أجل الربح ، وهذا هو السبب في أن بعض الناس يحوّلون عقارات مؤجرة إلى سكنهم الأساسي لتجنب الضريبة على أرباح رأس المال. يسمح لك القسم 121 من مصلحة الضرائب الأمريكية باستبعاد ما يصل إلى 250،000 دولار من الأرباح من بيع مقر إقامتك الأساسي إذا كنت عازبًا وما يصل إلى 500،000 دولار إذا كنت متزوجًا ومودعًا بشكل مشترك. للتأهل ، يجب أن تكون قد امتلكت المنزل لمدة خمس سنوات وعشت فيه لمدة عامين على الأقل من الخمسة. يعتمد مقدار الاستقطاع على مدة استخدام العقار للتأجير مقابل الإقامة الأساسية.
لنفترض ، على سبيل المثال ، أنك اشتريت منزلاً قبل خمس سنوات مقابل 200000 دولار واستأجرته للسنوات الثلاث الأولى. قبل عامين ، انتقلت إلى المنزل ثم باعته مؤخرًا مقابل 300000 دولار. ستكون قد حققت 100 مليون دولار من الأرباح الرأسمالية ولكن يمكنك فقط خصم خمسي (40٪) من هذا المبلغ لأنك عشت فقط في المنزل من خمس سنوات. سيخضع الـ 60،000 دولار المتبقية من الأرباح الرأسمالية لضرائب الأرباح الرأسمالية.
التخفيضات الضريبية لأصحاب العقارات الإيجار
الخط السفلي
يمكن أن تأخذ ضريبة أرباح رأس المال جزءًا كبيرًا من أرباحك من بيع استثمار عقاري ، لكن لحسن الحظ ، هناك طرق للتغلب على ذلك. سواء أكنت تقوم بتبادل عقار لآخر أو إقران خسائر الاستثمار بمكاسب لتعويض الضريبة أو تحويل الإيجار إلى مقر إقامتك الأساسي ، فستساعدك هذه الاستراتيجيات على تأجيل أو تجنب دفع بعض أو كل ضرائب أرباح رأس المال. بدونها ، يمكن أن تكلفك المكاسب الرأسمالية ما يصل إلى 15٪ أو 20٪ من أرباحك ، اعتمادًا على دخلك الخاضع للضريبة.
