كيفية التغلب على التأمين على الرهن العقاري الخاص

لا أحد يريد أن يضطر لدفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) على الرهن العقاري. أنها ليست رخيصة وتضيف إلى التكلفة الشهرية للقرض. إن اكتشاف ما إذا كان يمكنك تجنب مؤشر مديري المشتريات يبدأ بفهم سبب تعثرك به في المقام الأول.

أحد تدابير المخاطرة التي يستخدمها المقرضون في تأمين الرهن هو نسبة القروض إلى القيمة (LTV). هذا حساب بسيط يتم بقسمة مبلغ القرض على قيمة المنزل. وكلما ارتفعت نسبة LTV ، وارتفاع الملف المخاطر الرهن العقاري. تتطلب معظم القروض العقارية ذات نسبة الفائدة المرتفعة أكثر من 80٪ دفع تأمين الرهن العقاري الخاص من قبل المقترض. ذلك لأن المقترض الذي يمتلك أقل من 20٪ من قيمة العقار يعتبر أكثر عرضة للتخلف عن سداد القرض.

الماخذ الرئيسية

• يمكن أن يكون التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI) مطلبًا مكلفًا للحصول على قرض المنزل. من المحتمل أن يكون التأمين على الرهن العقاري الخاص مطلوبًا على القروض العقارية بنسبة LTV أكبر من 80٪. يمكن أن يساعدك مؤشر مديري المشتريات في خفض مدفوعاتك الشهرية وجعل منزلك أكثر بأسعار معقولة. التقدير المفصل لقيمة المنزل هو عامل حاسم رئيسي عند اختيار طريق نحو تجنب مؤشر مديري المشتريات.

مؤشر مديري المشتريات في العمق

لنفترض ، على سبيل المثال ، أن سعر المنزل الذي تشتريه هو 300،000 دولار ومبلغ القرض هو 270،000 دولار (مما يعني أنك دفعت 30،000 دولار كدفعة مقدمة) ، مما ينتج نسبة LTV بنسبة 90٪. تتراوح الدفعة الشهرية لمؤشر مديري المشتريات بين 117 و 150 دولارًا ، اعتمادًا على نوع الرهن الذي تحصل عليه. (تتطلب القروض العقارية القابلة للتعديل ، أو أرمينيا ، مدفوعات PMI أعلى من القروض العقارية ذات السعر الثابت.)

ومع ذلك ، PMI ليس بالضرورة متطلب دائم. يطلب من المقرضين إسقاط مؤشر مديري المشتريات عندما تصل نسبة الفائدة على الرهن العقاري إلى 78٪ من خلال مزيج من التخفيض الرئيسي في قيمة الرهن العقاري وارتفاع أسعار المنازل. إذا كان جزء من التخفيض في نسبة LTV ناتجًا عن ارتفاع سعر المنزل ، فضع في اعتبارك أنه سيتعين عليك دفع مقابل تقييم جديد من أجل التحقق من مقدار التقدير.

بديل لدفع مؤشر مديري المشتريات هو استخدام الرهن العقاري الثاني أو ما يعرف باسم قرض على الظهر. فيما يلي كيفية عمله: يمكنك الحصول على قرض عقاري أول بمبلغ يساوي 80٪ من قيمة المنزل ، وبالتالي تجنب مؤشر مديري المشتريات ، ثم الحصول على قرض عقاري ثانٍ بمبلغ يساوي سعر مبيعات المنزل مطروحًا منه مبلغ الدفعة الأولى ومبلغ الرهن العقاري الأول.

باستخدام الأرقام الواردة في المثال أعلاه ، يمكنك الحصول على قرض عقاري بقيمة 240،000 دولار أمريكي ، ودفع 30،000 دولار كدفعة مقدمة والحصول على قرض عقاري آخر بمبلغ 30،000 دولار. هذا يلغي الحاجة إلى دفع مؤشر مديري المشتريات لأن نسبة LTV للرهن العقاري الأول هي 80 ٪ ؛ ومع ذلك ، لديك الآن أيضًا رهن عقاري ثانٍ من شبه المؤكد أن يحمل سعر فائدة أعلى من رهنك الأول. على الرغم من أن هناك العديد من أنواع الرهون العقارية المتاحة الثانية ، إلا أن سعر الفائدة الأعلى يساوي الدورة التدريبية. ومع ذلك ، فإن المدفوعات مجتمعة للرهون العقارية الأولى والثانية وعادة ما تكون أقل من مدفوعات الرهن العقاري الأول بالإضافة إلى مؤشر مديري المشتريات.

المفاضلات

خلاصة القول ، عندما يتعلق الأمر بـ PMI ، إذا كان لديك أقل من 20٪ من سعر البيع أو قيمة المنزل الذي تستخدمه كدفعة مقدمة ، فلديك خياران أساسيان:

1. استخدم رهنًا أوليًا "قائمًا بذاته" وادفع مؤشر مديري المشتريات PMI حتى تصل نسبة الفائدة على الرهن إلى 78٪ ، وعندها يمكن إزالة مؤشر مديري المشتريات. استخدم الرهن العقاري الثاني. هذا سوف يؤدي على الأرجح إلى انخفاض نفقات الرهن العقاري الأولية من دفع مؤشر مديري المشتريات. ومع ذلك ، فإن الرهن العقاري الثاني عادة ما يحمل معدل فائدة أعلى من الرهن العقاري الأول ، ولا يمكن إلغاؤه إلا عن طريق سداده أو إعادة تمويل الرهون العقارية الأولى والثانية إلى رهن جديد قائم بذاته ، ويفترض أن يصل معدل الفائدة على السيارات إلى 80٪ أو أقل (لذلك لن تكون هناك حاجة PMI).

يمكن أن تلعبه عدة متغيرات أخرى في هذا القرار. فمثلا:

• قارن بين الوفورات الضريبية المحتملة المرتبطة بدفع مؤشر مديري المشتريات مقابل المدخرات الضريبية المرتبطة بدفع الفائدة على الرهن العقاري الثاني. لقد غير قانون الضريبة لعام 2017 القيود المفروضة على خصم الفائدة على الرهن العقاري ، لذلك تحقق مع محاسب بخصوص وضعك المالي. قارن تكلفة تقييم جديد للقضاء على مؤشر مديري المشتريات مقابل تكاليف إعادة تمويل الرهن العقاري الأول والثاني إلى قرض مستقل واحد الرهن العقاري. لاحظ خطر ارتفاع أسعار الفائدة بين وقت اتخاذ قرار الرهن العقاري الأولي والوقت الذي سيتم فيه إعادة تمويل الرهون العقارية الأولى والثانية. تحقق من المعدلات المختلفة للتخفيض الرئيسي للخيارين. لاحظ القيمة الزمنية للنقود (فكرة أن المال الذي تنفقه الآن يستحق أكثر من نفس المبلغ في المستقبل).

ومع ذلك ، فإن المتغير الأكثر أهمية في القرار هو المعدل المتوقع لرفع أسعار المنازل. إذا اخترت رهنًا أوليًا مستقلًا يتطلب منك دفع مؤشر مديري المشتريات - بدلاً من الحصول على قرض عقاري ثانٍ بدون مؤشر مديري المشتريات - ما مدى سرعة تقدير قيمة منزلك إلى النقطة التي تبلغ فيها نسبة الفائدة على المركبات 78٪ ، ويمكن التخلص من مؤشر مديري المشتريات ؟ هذا هو العامل الحاسم الأهم ، وبالتالي ، هو الذي سنركز عليه الآن.

التقدير: مفتاح صنع القرار

إليك عامل القرار الأكثر أهمية: بمجرد إزالة مؤشر مديري المشتريات من الرهن العقاري الأول المستقل ، فإن الدفعة الشهرية التي ستدين بها ستكون أقل من المدفوعات المجمعة على الرهون العقارية الأولى والثانية. هذا يثير سؤالين. أولاً ، ما المدة التي ستستغرقها عملية إزالة مؤشر مديري المشتريات؟ وثانيا ، ما هي المدخرات المرتبطة بكل خيار؟

فيما يلي مثالان يستندان إلى تقديرات مختلفة لمعدل ارتفاع أسعار المنازل.

مثال 1: معدل بطيء لتقدير أسعار المنازل

تقارن الجداول أدناه المدفوعات الشهرية للرهن الثابت المستقل لمدة 30 عامًا مع مؤشر مديري المشتريات مقابل رهن أول ثابت لمدة 30 عامًا مع رهن ثانٍ مدته 30 عامًا / يستحق في 15 عامًا.

الرهون العقارية لها الخصائص التالية:

في الشكل 2 ، يتم تقدير المعدلات السنوية لارتفاع أسعار المنازل.

لاحظ أن مدفوعات مؤشر مديري المشتريات بقيمة 120 دولارًا قد تم إسقاطها من إجمالي الدفعة الشهرية للرهن العقاري المستقل الأول في الشهر 60 (انظر الشكل 3 ) عندما يصل معدل ضريبة القيمة المضافة إلى 78٪ من خلال مزيج من التخفيض الرئيسي وارتفاع سعر المنزل.

يوضح الجدول في الشكل 4 المدفوعات الشهرية المجمعة للرهونات الأولى والثانية. لاحظ أن الدفع الشهري ثابت. سعر الفائدة هو المتوسط ​​المرجح. LTV هو فقط من الرهن العقاري الأول.

باستخدام الرهن العقاري الأول والثاني ، يمكن توفير 85 دولار شهريا لمدة 60 شهرا الأولى. هذا يساوي إجمالي وفورات قدرها 5،100 دولار. ابتداءً من الشهر 61 ، يحصل الرهن العقاري الأول المستقل على ميزة تبلغ 35 دولارًا شهريًا للشروط المتبقية للرهون. إذا قمنا بتقسيم 5،100 دولار على 35 دولار ، فسوف نحصل على 145. وبعبارة أخرى ، في هذا السيناريو المتمثل في ارتفاع أسعار المنازل البطيء ، بدءًا من الشهر 61 ، سيستغرق الأمر 145 شهرًا أخرى قبل أن تتمكن ميزة سداد الرهن العقاري الأول المستقل من دون الحصول على مؤشر مديري المشتريات دعم الميزة الأولية للرهونات مجتمعة الأولى والثانية. (سيتم تمديد هذه الفترة الزمنية إذا تم النظر في القيمة الزمنية للنقود.)

مثال 2: معدل سريع لارتفاع سعر المنزل

المثال أدناه يستند إلى نفس الرهون العقارية كما هو موضح أعلاه. ومع ذلك ، يتم استخدام تقديرات ارتفاع أسعار المنازل التالية.

في هذا المثال ، نعرض فقط جدولًا واحدًا للمدفوعات الشهرية للخيارين (انظر الشكل 6 ). لاحظ أن مؤشر مديري المشتريات يتم إسقاطه في هذه الحالة في الشهر 13 بسبب الارتفاع السريع في أسعار المنازل ، مما يقلل بسرعة LTV إلى 78 ٪.

مع الارتفاع السريع في أسعار المنازل ، يمكن القضاء على مؤشر مديري المشتريات بسرعة نسبيا.

الرهون العقارية مجتمعة لديها ميزة دفع فقط تبلغ 85 دولارًا لمدة 12 شهرًا. هذا يساوي إجمالي وفورات قدرها 1020 دولار. بدءًا من الشهر الثالث عشر ، أصبح للرهن المستقل ميزة دفع تبلغ 35 دولارًا. إذا قمنا بتقسيم 1020 دولارًا على 35 ، فيمكننا تحديد أن الأمر سيستغرق 29 شهرًا لتعويض المدخرات الأولية للرهون العقارية المشتركة الأولى والثانية. بمعنى آخر ، بدءًا من الشهر 41 ، سيكون المقترض في وضع أفضل من الناحية المالية عن طريق اختيار الرهن العقاري الأول المستقل مع مؤشر مديري المشتريات. (سيتم تمديد هذه الفترة الزمنية إذا تم النظر في القيمة الزمنية للنقود.)

الخط السفلي

• إذا اخترت دفع مؤشر مديري المشتريات ، فيمكن إزالته من خلال تقييم بمجرد وصول LTV إلى 78٪. إذا اخترت استخدام مزيج من الرهون العقارية الأولى والثانية ، فمن المحتمل أن يكون لديك مدخرات دفع أولية. ومع ذلك ، فإن الطريقة الوحيدة للقضاء على الرهن العقاري الثاني ، والتي من المرجح أن تحمل معدل فائدة أعلى من الرهن العقاري الأول ، هي عن طريق سداد أو إعادة تمويل قروضك الأولى والثانية إلى رهن جديد مستقل.