جدول المحتويات
- عكس الرهن العقاري: الأمن أو الضجيج
- # 1. معدل مقطوع ثابت
- # 2. خط ائتمان
- # 3. مصطلح عكس الرهن العقاري
- # 4. تعديل مدة عكس الرهن العقاري
- # 5. عكس الرهن العقاري
- # 6. عكس مدة التعديل
- تجنب نفاد العائدات
- تغيير خطتك الحالية
- معضلة الزوج غير المقترض
- الخط السفلي
عكس الرهون: الأمن أو الضجيج
بينما يتم الإعلان عن الرهون العقارية العكسية في بعض الأحيان على أنها توفر مصدرًا آمنًا للدخل لبقية حياتك - ويمكنها ، في ظل الظروف المناسبة - نفاد العائدات في وقت أبكر مما كنت تتوقع أن تكون واحدة من المخاطر الرئيسية لإخراج هذا النوع من قرض. عكس الرهن العقاري هو نوع من القروض حيث يمكن لأصحاب المنازل الذين لديهم قدر كبير من الأسهم المتراكمة في إقامتهم استخدام هذه القيمة للاقتراض.
هناك ست طرق مختلفة لتلقي عائدات الرهن العقاري العكسي ، والطريقة التي تختارها ستؤثر على مدى سرعة وسهولة استخدام قدرتك على الاقتراض من منزلك.
- معدل ثابت للرهن العقاري عكس المبلغ المدفوع عكس خط رهن عقاري عكس رهن عقاريمرهن رهن عقاري معدّل رهن عقاري رهن عقاري رهن عقاري معدّل
تشكل خطط السداد الست مستويات متفاوتة من المخاطر للمقترضين. فيما يلي نظرة على الظروف المختلفة التي قد تنفد فيها عوائد الرهن العقاري المبكرة في وقت مبكر جدًا - وكيفية تجنب هذا السيناريو.
(لمزيد من المعلومات ، راجع الدليل الكامل لعكس الرهن العقاري وكيفية اختيار خطة عكس الرهن العقاري .)
# 1. معدل مقطوع ثابت
خطة سداد الرهن العقاري العكسي واحد فقط ، وهو مبلغ مقطوع صرف واحد ، لديه معدل فائدة ثابت. عادةً ما يكون الحصول على مبلغ ثابت بسعر فائدة ثابت طريقة منخفضة المخاطر للاقتراض. في الجوهر ، ستعرف بالضبط المبلغ الذي يجب عليك سداده. ومع ذلك ، مع عكس الرهن العقاري ، وهذا هيكل القروض لديها مخاطر فريدة من نوعها.
مالكي المنازل غالبا ما تتخذ من الرهون العقارية عكس عندما الأسهم الرئيسية هي الأصول الوحيدة وليس لديهم خيارات أخرى للحصول على المال الذي يحتاجونه. ومع ذلك ، فإن الأشخاص الذين يحصلون على هذه القروض ولكنهم لا يخططون بشكل صحيح يمكنهم بسهولة إدارة مبلغ كبير. بمجرد استخدامهم لهذه الأموال ، قد لا يكون لديهم أي مصادر نقدية أخرى للاستفادة منها. في عالم مثالي ، من شأن تقديم المشورة بشأن الرهن العقاري العكسي أن يردع المقترضين الخطرين عن اختيار هذا الخيار ، ولكن في العالم الحقيقي لا يحدث هذا دائمًا.
حدد مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) خيار المبلغ الإجمالي الذي يحظى بشعبية متزايدة باعتباره خيارًا يحتمل أن يكون محفوفًا بالمخاطر ، خاصة بالنسبة للمقترضين الصغار الذين يتمتعون بعمر افتراضي أطول وليس لديهم موارد تقاعد أخرى. هؤلاء المتقاعدون في سن مبكرة معرضون لخطر استخدام الأسهم في وقت مبكر من التقاعد.
الرهن العقاري العكسي يجعل من الممكن البقاء في منزلك مدى الحياة حتى بعد استنفاذ العائدات. ومع ذلك ، مع عدم وجود أموال متبقية ، لن يواجه المقترض مشكلة في دفع نفقات المعيشة فحسب ، بل قد ينتهي به الأمر إلى حبس الرهن. ذلك لأن الاستمرار في دفع ضرائب التأمين على الممتلكات والممتلكات - والحفاظ على المنزل في حالة جيدة - كلها شروط للقدرة على الاستمرار في الحصول على رهن عقاري.
لقد وجد CFPB أن المقترضين ذوي السعر الثابت يقومون ، في الواقع ، بالتخلف عن سداد قروض الرهن العقاري العكسي في كثير من الأحيان أكثر من المقترضين ذوي الأسعار القابلة للتعديل بسبب عدم تلبية هذه النفقات المستمرة. كما أن الحصول على مبلغ مقطوع يعرض أصحاب القروض العقارية العكسيين لخطر أكبر للخداع ، لأن المبلغ الكبير الذي اقترضوه هو هدف جذاب للصوص أو الأقارب الجشعين.
(لمزيد من المعلومات ، راجع عطل الرهن العقاري العكسي ، واحذر من عمليات الاحتيال في الرهن العقاري العكسي ، و 5 علامات على عكس الرهن العقاري وهي فكرة سيئة. )
# 2. خط ائتمان
تعتمد فرصك في نفاد الأموال من خلال خطة سداد ائتمانية - سواء تم استخدامها بمفردها أو بالاشتراك مع مصطلح أو خطة حيازة كما هو موضح في الأقسام التالية - على كيفية استخدامك للخطة. على عكس حد ائتمان المساكن المنتظم (HELOC) ، لا يمكن التراجع عن حد ائتمان الرهن العقاري العكسي. يعني المصطلح "لا رجعة فيه" أنه لا يمكن إلغاؤه أو خفضه بسبب التغييرات في أموالك أو قيمة منزلك.
تعني هذه الحالة غير القابلة للإلغاء أنك لست في خطر فقدان إمكانية الوصول إلى الأموال. بالإضافة إلى ذلك ، ينخفض حد الائتمان المتاح الخاص بك فقط عند السحب منه ، وتدفع فقط أقساط التأمين على الفوائد والرهن العقاري على الأموال التي تقترضها. ما هو أكثر من ذلك ، مع خط ائتمان يمكنك الوصول إلى أموال إضافية مع مرور الوقت لأن الجزء غير المستخدم ينمو كل عام سواء زادت قيمة منزلك أم لا. ينمو الجزء غير المستخدم من خط ائتمان الرصيد العكسي بنفس سعر الفائدة الذي تدفعه مقابل المال الذي اقترضته.
يمكنك عمومًا الوصول إلى ما يصل إلى 60٪ من الحد الأساسي المتاح لك في السنة الأولى التي تتمتع فيها بخط ائتمانك. في السنة الثانية وبعد ذلك ، يمكنك الاستفادة من نسبة الـ 40٪ المتبقية - أي ما لم تستخدمه في السنة الأولى. بالطبع ، إذا استخدمت حد الائتمان المتاح بالكامل بالكامل في وقت مبكر ، فلن يتبقى لك شيء يذكر لاستخدامه في السنوات المقبلة ما لم تقم بسداد بعض أو كل ما اقترضته ، مما سيزيد من الحد الأساسي.
نعم ، يمكنك إجراء مدفوعات على رهن عقاري لخفض رصيد القرض الخاص بك خلال حياتك ، وليس هناك عقوبة الدفع المسبق للقيام بذلك. يُطلب من المقرض الخاص بك تطبيق أي سداد جزئي أولاً على الفائدة التي تدين بها ، ثم على أي رسوم قرض وآخر لرئيسك.
# 3. مصطلح عكس الرهن العقاري
من بين خطط السداد الخمسة ذات معدلات الفائدة القابلة للتعديل ، تعرضك خطط الأجل والمعدلة لخطر تجاوز عوائد رهنك العكسي. توفر خطط الدفع الآجل مدفوعات شهرية متساوية مع تاريخ توقف محدد مسبقًا.
باستخدام خطة سداد الأجل ، يمكنك الوصول إلى الحد الأساسي لقرضك - الحد الأقصى الذي يمكنك اقتراضه - في نهاية المدة. بعد هذه النقطة ، لن تكون قادرًا على تلقي عائدات إضافية من رهنك العكسي. ومع ذلك ، سوف تكون قادرًا على البقاء في المنزل ، مع ذكر التحذيرات السابقة - دفع الضرائب والصيانة المستمرة - في قسم المبلغ الإجمالي.
# 4. تعديل مدة عكس الرهن العقاري
تمنحك خطط الأجل المعدلة دفعة شهرية ثابتة لعدد محدد مسبقًا من الأشهر ، بالإضافة إلى إمكانية الوصول إلى حد ائتمان. ستكون الدفعة الشهرية أصغر مما إذا اخترت خطة مستقيمة الأجل ، وسيكون حد الائتمان أصغر مما إذا اخترت حدًا مباشرًا لخطة الائتمان.
مع خطة المدة المعدلة ، سوف تتلقى مدفوعات شهرية فقط لفترة محددة سلفًا ، ولكن سيظل حد الائتمان متاحًا حتى تستنفده. يمكنك تجنب نفاد الأموال في هذه الخطة إذا كنت تستخدم حد الائتمان الخاص بك بعناية. يمكنك أيضًا نفاد الأموال بسرعة إذا استنفدت حد الائتمان في وقت مبكر.
يتمثل الخيار الأكثر أمانًا في الاعتماد بشكل أساسي على مدفوعات الأجل حتى تنتهي المدة ، مما يتيح زيادة حد الائتمان الخاص بك ، ثم الاعتماد فقط على هذا الحد من الائتمان. إذا لم تستخدم حد الائتمان مطلقًا ، فقد يكون لديك ما يكفي من الأسهم لإعطائك مرونة مستقبلية لبيع منزلك وسداد القرض والتحرك.
# 5. عكس الرهن العقاري
الخطط مع أقل خطر من نفاد الأموال هي الحيازة أو تعديل خطة سداد الحيازة - طالما أن المقترض يواكب تأمين مالك المنزل ، والضرائب العقارية ، وإصلاح المنازل. عدم القيام بأي من هذه الأشياء يعني أن القرض يصبح مستحق الدفع.
تحتوي خطط سداد الحيازة على معدل فائدة قابل للتعديل وتوفر مدفوعات شهرية متساوية مدى الحياة ، ما دام المقترض واحدًا على الأقل لا يزال يعيش في المنزل مثل إقامته الأساسية.
# 6. تعديل المدة عكس الرهن العقاري
توفر الحيازة المعدلة مدفوعات شهرية ثابتة مدى الحياة وخط ائتمان. يمنحك دفعة شهرية أصغر مما إذا كنت قد اخترت خطة حيازة مباشرة ، وسيكون حد الائتمان الخاص بك أصغر مما إذا كنت قد اخترت خطًا مباشرًا لخطة الائتمان.
مرة أخرى ، إذا لم تستخدم حد الائتمان مطلقًا ، فستكون مدينًا بدرجة أقل ، لذا فإن هذا الخيار المختلط يعد خيارًا جيدًا إذا كنت تريد الحصول على دخل مضمون مدى الحياة مع مخاطرة أقل في استخدام كل حقوق الملكية الخاصة بك وعدم القدرة على تحمل تكاليفها .
كيفية تجنب نفاد العائدات
الانتظار طالما يمكنك الحصول على قرض عقاري معكوس هو أحد الطرق للحد من فرصك في تجاوز العائدات. يحذر CFPB من أن المتقاعدين الأصغر سنًا الذين لديهم متوسط عمر افتراضي أطول لديهم فرصة أكبر لاستغلال جميع أسهمهم في المنزل برهن عقاري. هذه ليست مشكلة إذا كانوا قادرين على التقدم في السن - البقاء في منازلهم مدى الحياة - لكنها مشكلة إذا كانوا يريدون أو يحتاجون إلى التحرك لاحقًا.
بعد بيع المنزل ودفع ما يدين به على الرهن العقاري العكسي ، قد لا يكون لدى المتقاعدين في سن مبكرة ما يكفي من المال للتحرك أو لدفع نفقات المعيشة والطبية المستمرة.
قد تؤدي الزيادات المستقبلية في أسعار الفائدة إلى تقليل المبلغ الذي يمكنك الاقتراض حتى لو كنت أكبر سناً. درس جاك إم جوتنتاج ، أستاذ المالية الفخرية في كلية وارتون بجامعة بنسلفانيا ، هذه المسألة. وجد أن الشخص البالغ من العمر 62 عامًا والذي انتظر حتى عمر 72 للحصول على رهن عقاري والذي اختار خطة دفع حد الائتمان يمكن أن يزيد حد الائتمان بنسبة 17٪ عن طريق انتظار تلك السنوات العشر إذا بقيت أسعار الفائدة على حالها. ومع ذلك ، إذا تضاعفت أسعار الفائدة ، فإن نفس المقترض يمكنه الوصول إلى خط أصغر بنسبة 69 ٪. وبالتالي ، قد يكون من المنطقي فعليًا الحصول على خطة عكسية للرهن العقاري من خطة الائتمان في أقرب وقت ممكن ، ثم ترك الخط دون مساس لأطول فترة ممكنة لتحقيق أقصى قدر من إمكانات النمو.
تغيير خطتك الحالية
إذا كنت قد حصلت بالفعل على رهن عقاري معك وتعتقد أنك قد تكون في خطر نفاد العائدات ، فتحدث إلى المقرض الخاص بك حول تغيير خطة الدفع الخاصة بك. طالما أنك لم تسير في المسار الثابت والمبلغ الإجمالي لمرة واحدة ، يمكنك تغيير خطة الدفع الخاصة بك - شريطة أن تظل ضمن حدود القرض الرئيسية. السؤال الكبير هو ما إذا كنت قد وصلت بالفعل أم أنك على وشك الوصول إلى الحد الرئيسي. تغيير خطة الدفع أسهل بكثير من إعادة التمويل ولا يتطلب سوى 20 دولار رسوم إدارية.
معضلة الزوج غير المقترض
بغض النظر عن خطة السداد التي تختارها ، إذا كان لديك زوج أصغر سنا ، غير مقترض ، يكون هو أو هي في خطر تجاوز عوائد الرهن العقاري العكسية إذا توفيت أولاً. تحمي القوانين التي أصبحت سارية المفعول في عام 2015 الأزواج المؤهلين غير المقترضين من الاضطرار إلى الخروج إذا كان زوجهم المقترض يسبقهم. ومع ذلك ، لا يُسمح للأزواج غير المقترضين بتلقي أي مدفوعات إضافية بعد وفاة المقترض. هذه القاعدة تجعل من السهل على الأزواج الباقين على قيد الحياة وغير المقترضين أن يتجاوزوا عوائد الرهن العقاري بشكل فعال.
قد يكون الزوج الباقي قادرًا على بيع المنزل وسداد الرهن العقاري العكسي. ومع ذلك ، بناءً على مقدار قيمة المنزل ومدى ارتفاع رصيد القرض ، قد لا يترك البيع للزوج الباقي على قيد الحياة مع وجود ما يكفي من بيضة العش للعيش فيه. إذا كان الزوج الباقي على قيد الحياة لديه ما يكفي من الدخل للتأهل للحصول على قرض عقاري منتظم إلى الأمام ، فقد يكون من الممكن إعادة التمويل من الرهن العقاري العكسي.
إذا كان رصيد الرهن العقاري العكسي أعلى من ما يستحقه المنزل ، فإن الخيار الأفضل هو أن يبقى الزوج الباقي على قيد الحياة في المنزل - بيع أو ترك الرهن المقرض سيغادر الناجين دون مكان للعيش فيه ولا مال من المنزل.
(انظر أيضا ، عكس الرهن العقاري: هل لديك أرملة (إيه) تفقد المنزل؟)
الخط السفلي
على الرغم من أن بعض كبار الرهن العقاري عكس كبار السن للاعتقاد ، هناك العديد من الطرق لتجاوز عائدات الرهن العقاري العكسي. قبل أن تحصل أنت أو أحد أفراد أسرتك على هذا النوع من القروض ، من المهم أن تفهم الظروف التي قد لا يوفر فيها الرهن العقاري العكسي ضمانًا ماليًا مدى الحياة. استخدم هذه المعرفة لمعرفة ما إذا كنت ستأخذ هذا النوع من القروض وأي خطة أكثر منطقية وتوفر أفضل ضمان.
(انظر أيضًا ، مقارنة بين عكس الرهون العقارية والرهون العقارية إلى الأمام ، و 5 بدائل لرهن عكسى ، وقواعد للحصول على عكس الرهن العقاري من قروض إدارة الإسكان الفدرالية.)
