التقليب مقابل خصائص دخل الإيجار: نظرة عامة
مسألة ما إذا كان التقليب أو الشراء والاحتفاظ هو أفضل استراتيجية للاستثمار العقاري لا يوجد لديه إجابة واحدة صحيحة. بدلاً من ذلك ، يجب أن يكون قرار اختيار طريقة على أخرى جزءًا من خطة استراتيجية واضحة تراعي الأهداف الاستثمارية الإجمالية للمستثمر. سوف تشمل الاعتبارات أيضًا الفرص التي يقدمها السوق الحالي.
لماذا الاستثمار في العقارات؟
تكتسب ملكية العقارات السكنية اهتمامًا متزايدًا من مستثمري التجزئة للعديد من الأسباب التالية:
- توفر العقارات عائدات يمكن التنبؤ بها أكثر من الأسهم والسندات. توفر العقارات الحقيقية تحوطًا من التضخم لأن معدلات الإيجارات والتدفقات النقدية الاستثمارية ترتفع عادة بنسبة لا تقل عن معدل التضخم. توفر العقارات مكانًا ممتازًا لرأس المال في الأوقات التي يكون فيها المستثمرون غير متأكدين من التوقعات في أسواق الأسهم والسندات أو عندما يتوقع المستثمرون أن تكون العوائد طويلة الأجل في الأسهم وأدوات الدين والأصول الأخرى غير كافية. توفر الأسهم التي يتم إنشاؤها في الاستثمار العقاري قاعدة ممتازة لتمويل فرص الاستثمار الأخرى. بدلاً من الاقتراض للحصول على رأس المال للاستثمار (أي شراء الأسهم على الهامش) ، يمكن للمستثمرين الاقتراض مقابل حقوقهم المالية لتمويل مشاريع أخرى. السهولة النسبية في الاقتراض مقابل استثمار عقاري ، مقترنة بخصم فوائد الرهن العقاري ، تجعل هذا الخيار وسيلة أقل تكلفة لتمويل فرص أخرى للمستثمرين الذين يشعرون بالراحة عند المخاطرة المالية الإضافية. بالإضافة إلى توفير التدفق النقدي بالنسبة للمالكي ، يمكن أيضًا استخدام العقارات السكنية كمنزل أو لغرض آخر (من الواضح ، ليس في نفس الوقت).
تأثير عوامل السوق
لتوضيح الآثار المترتبة على الوجه أو اتخاذ القرار ، يجب على المرء أن يفهم القضايا الكامنة في كل من الاستراتيجيات. بالمقارنة مع الأسهم والسندات ، يعد العقار سوقًا غير فعال نسبيًا ، ويتميز بانخفاض حجم المعاملات وبيانات السوق والسوق التي لا تكون في الغالب شفافة للغاية. إن صعوبة إيجاد الفرص العقارية ، إلى جانب عدم السيولة في السوق ، تجعل المعاملات العقارية أكثر صعوبة ومكلفة لتنفيذها من تداولات الأسهم والسندات.
على الجانب الإيجابي ، تحدث التقلبات في قيمة العقارات بشكل أبطأ. يتم تقييم العقارات السكنية بطريقة التقييم وليس التداول المستمر ، مما ينتج عنه عوائد استثمارية أكثر قابلية للتنبؤ بها وأقل تقلبًا من عوائد الأسهم والسندات. نظرًا لأن الطلب على العقارات يتأثر بالاتجاهات الاقتصادية طويلة الأجل ، مثل النمو في عدد السكان المحليين ، والوظائف ، والاقتصاد العام ، فقد امتدت العقارات لفترات من القيم المرتفعة والمنخفضة وأحجام المعاملات.
تتميز أسواق العقارات ذات الاتجاه التصاعدي الطويل بزيادة الطلب والفترات التي "يبتلع فيها المستثمرون في الوقت الذي تشرق فيه الشمس" ، بينما تميل الأسواق الهابطة إلى إظهار تداولات محدودة ، حيث يتكبد المستثمرون خسائر في الأوراق حتى ينتعش السوق ويمكنهم أن يدركوا مرة أخرى المكاسب.
لإظهار التكلفة العالية نسبيًا للاستثمارات العقارية على استراتيجيات الاستثمار الشاملة ، قارن الفرق بين استثمار 200،000 دولار في الأسهم والاستثمار المتساوي في الممتلكات. عند التعرض لمخاطر الأسهم الكبيرة ، يمكن للمستثمر أن يبيع على الفور جزءًا من الاستثمار لتحقيق ربح ويحافظ على الرصيد في المتوسط بالتكلفة بالدولار ، بينما ينتظرون المكاسب المحتملة في المستقبل ، أو يأخذون موقفًا طويل الأجل في هذه الصناعة أو الشركة. 200 ألف دولار في الممتلكات يمكن أن يكون أي شيء من منزل عائلة واحدة إلى اثنين من الممتلكات الصغيرة.
باستثناء الاستثمارات العقارية المورقة ، مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) ، تتمثل مشكلة العقارات السكنية في أنها لا تنقسم بسهولة. مع أنواع أخرى من الاستثمارات ، مثل الأسهم ، إذا كان المستثمر غير مرتاح لتعرض معين ، فيمكنه "تسريح" التعرض للمشتقات أو عن طريق بيع جزء من الاستثمار. مع العقار ، إذا كان لدى المستثمر ملكية فردية ، فإن الطريقة العملية الوحيدة لتقليل التعرض هي بيع حصص الشراكة في العقار ، مما قد يؤدي إلى مشكلات تحكم وقانونية وإدارية.
إيجابيات وسلبيات التقليب
الميزة الأكثر وضوحا لتقلب الاستثمارات العقارية هي القدرة على تحقيق المكاسب على الفور وتقييد رأس المال لأقل وقت ممكن. أيضًا ، على عكس سوق الأوراق المالية ، والذي يمكن أن يتحول في منتصف اليوم ، فمن السهل التنبؤ بأسواق العقارات ويمكن أن تنتج فترات طويلة تعوض المستثمرين عن التقليب في العقارات. وبهذا المعنى ، يمكن اعتبار خصائص التقليب استراتيجية استثمار أكثر أمانًا لأن الغرض منها هو الحفاظ على رأس المال في خطر لفترة محدودة من الوقت ولأنه يفتقر إلى مخاطر الإدارة والتأجير الملازمة لعقد العقارات.
يمكن استخدام نوعين رئيسيين من العقارات في نهج الشراء / البيع للاستثمار العقاري. الأول هو المنازل أو الشقق التي يمكن شراؤها دون القيمة السوقية الحالية لأنها في ضائقة مالية. والثاني هو المثبت العلوي ، خاصية ذات مشكلات هيكلية ، أو مشاكل ، أو شرط ، يمكن التغلب عليها لخلق قيمة.
يقوم المستثمرون الذين يركزون على الممتلكات المتعثرة بذلك عن طريق تحديد مالكي المنازل الذين لم يعد بإمكانهم إدارة أو الحفاظ على ممتلكاتهم أو عن طريق العثور على العقارات التي تعاني من الإفراط في تحمل الديون والمعرضين لخطر الدخول في الوضع الافتراضي. أولئك الذين يفضلون المثبتات ، من ناحية أخرى ، سوف يعيدون تصميم أو تحسين خاصية بحيث تعمل بشكل أفضل لأصحاب المنازل أو أكثر فعالية للمستأجرين شقة.
باستخدام هذا التكتيك ، يعتمد مشتر المثبت على رأس المال المستثمر لزيادة القيم بدلاً من مجرد شراء العقارات على أساس منخفض لخلق عوائد استثمار عالية. بالطبع ، من الممكن أيضًا الجمع بين هاتين الاستراتيجيتين عند تقليب العقارات ، ويقوم العديد من المستثمرين بذلك.
ومع ذلك ، يمكن أن يتسبب التقليب في العقارات في مشاكل في التكلفة والضرائب لا يواجهها أحد مع الاستثمارات طويلة الأجل. النفقات التي ينطوي عليها التقليب يمكن أن تتطلب الكثير من المال ، مما يؤدي إلى مشاكل التدفق النقدي. نظرًا لأن تكاليف المعاملات مرتفعة للغاية على كل من جانب الشراء والبيع ، فقد تؤثر بشكل كبير على الأرباح. يمكن أن يؤدي التحول السريع في العقارات (والسرعة هو كل شيء في صفقات التقليب الناجحة) إلى تقلبات في الدخل يمكن أن تزيد من فواتير الضرائب - خاصة إذا كانت الأمور تتحرك بسرعة كبيرة بحيث لا تستفيد من قواعد ضريبة أرباح رأس المال طويلة الأجل.
وأيضًا ، قد يكون العثور على هذه الفرص أمرًا صعبًا خلال فترة زمنية طويلة ومتسقة. بالنسبة لمعظم المستثمرين ، يجب اعتبار خصائص التقليب استراتيجية تكتيكية أكثر من كونها خطة استثمار طويلة الأجل.
إيجابيات وسلبيات القابضة
إنها حقيقة معروفة أن شراء العقارات وحيازتها هو وصفة لتكديس ثروة كبيرة. تم تجميع معظم "الأموال القديمة" في الولايات المتحدة والخارج من خلال ملكية الأراضي. على الرغم من فترات انخفاض الأسعار ، فقد ارتدت قيم الأراضي دائمًا على المدى الطويل نظرًا لوجود عدد محدود من الأراضي.
ومع ذلك ، فإن الملكية العقارية طويلة الأجل تنطوي على عدد لا يحصى من القضايا الإدارية والقانونية التي لا يتعين على المستثمرين في الأسهم والسندات أن يتنازعوا عليها. ملكية العقارات هي مسعى كثيف الإدارة خارج مجموعة المهارات للعديد من المستثمرين.
يجب أن يمتلك مستثمرو الأسهم المهارات اللازمة لتحليل سوق معين ، وشركة معينة ، وقدرة الإدارة على تنفيذ استراتيجيات أعمالها. يحتاج المستثمر العقاري طويل الأجل إلى نفس المهارات ، لكن لديه مسؤولية إضافية تتمثل في إنشاء وتنفيذ استراتيجيات العمل هذه الخاصة بممتلكاته.
كثير من المستثمرين ، وخاصة أصحاب العقارات المستأجرة لأول مرة ، غير مستعدين أو غير مهيئين للتعامل مع المسؤوليات التي تأتي مع كونه مالك. يمكن أن تكون عملية العثور على مستأجرين جيدين وخدمة احتياجاتهم ، إلى جانب التعامل مع صيانة وصيانة الممتلكات ، مهمة مرهقة ومكثفة للوقت ، ولكن إدارة الممتلكات الناجحة ضرورية لضمان التدفقات النقدية المستمرة من استثمارات الفرد.
المخاطر الكامنة في الملكية العقارية طويلة الأجل كبيرة ، ولكن إذا تم تخفيفها ، يتم تعويض المستثمر جيدًا لتحملها. تعتبر معظم هذه المخاطر ، التي تشمل مخاطر المعاملات المتعلقة بشراء وبيع العقارات ، والمخاطر التي تهدد سلامة العقار ، ومخاطر العثور على المستأجرين وخدمتهم ، مخاطر غير نظامية ، أو مخاطر استثمارية يمكن تنويعها إذا كان العدد المناسب من الاستثمارات التي يتم شراؤها في محفظة وضعت بشكل جيد. المشكلة بالنسبة لمعظم المستثمرين هي أن العقارات كثيفة رأس المال. المبلغ المطلوب لشراء ما يكفي من الممتلكات للتخفيف من هذه المخاطر هو خارج عن إمكانياتهم ، أو قدراتهم.
اختيار استراتيجية
لتحديد ما إذا كانت التقليب أو الاحتفاظ بها على المدى الطويل هي الإستراتيجية الأنسب ، يحتاج المرء للإجابة على بعض الأسئلة الهامة. يجب على المستثمر أن يقرر ما إذا كان تخصيص رأس المال دائمًا أو مؤقتًا وما إذا كان جزءًا أساسيًا من استراتيجية استثمار شاملة أو وسيلة لتعزيز العائدات. يحتاج المرء أيضًا إلى تحديد نسبة المخاطرة ونسبة العائد المناسبة لهذا الجزء من محافظهم الاستثمارية وما إذا كان المستثمر لديه التسامح والمهارة المناسبين لتحمل مسؤوليات الإدارة التي تتوافق مع أي من أنواع الاستثمار.
إذا لم يكن رأس المال متاحًا لشراء محفظة متنوعة ، فيجب أن يكون المستثمر المرتقب مستعدًا لمواجهة المخاطر غير المنتظمة ، بما في ذلك مخاطر الممتلكات الفردية ونقص الطلب المحتمل على العقار ، سواء من قبل مالكي المنازل أو المستأجرين. عند اتخاذ قرار بشأن استراتيجية البيع والشراء ، يجب على المستثمر أيضًا تحديد ما إذا كان لديه أو هي لديه المهارات اللازمة للكشف عن خصائص البيع المتعثرة أو الأجزاء العلوية من أدوات التثبيت. في هذه الإستراتيجية للمعاملات ، من المهم تحديد ما إذا كان يمكن تحويل رأس المال مرات كافية خلال فترة استثمار معينة للتغلب على تكاليف المعاملات على كل من جانب الشراء والبيع ، بما في ذلك رسوم السمسرة والتمويل والإغلاق.
الخط السفلي
على الرغم من أن الاختيار بين الاستراتيجيتين المشار إليهما يعتمد على الوضع المالي الخاص وأهداف الاستثمار الخاصة به ، إلا أن الإستراتيجية طويلة الأجل مناسبة بشكل عام لمن يستخدمون العقارات كجزء أساسي من محافظهم الاستثمارية الشاملة ؛ خصائص التقليب تكون أكثر ملاءمة عندما يتم استخدام العقارات كوسيلة مساعدة أو تكتيك لتحسين الإرجاع.
يجب على المستثمرين الراغبين في جمع الثروة واستخلاص الدخل من استثماراتهم العقارية أن يفكروا في امتلاك العقارات على المدى الطويل ، باستخدام الأسهم المضمنة في المحفظة لتمويل فرص الاستثمار الأخرى ، مع إمكانية بيع العقارات في أحد الأسواق الراقية. خصائص التقليب هي تكتيك مناسب للفترات التي تكون فيها التوقعات في أسواق الأسهم والسندات منخفضة ، أو بالنسبة للمستثمرين الذين يرغبون في تحقيق مكاسب رأسمالية قصيرة الأجل طالما سمحت السوق الحالية بذلك.
