أساسيات التمويل لأول مرة

جدول المحتويات

• أنواع القروض
• متطلبات الأسهم والدخل
• تأمين الرهن العقاري الخاص
• أسعار الصرف الثابت مقابل العائمة
• الخط السفلي

عدد لا يحصى من خيارات التمويل المتاحة لمشتري المنازل لأول مرة يمكن أن تبدو ساحقة. ولكن قضاء بعض الوقت في البحث عن أساسيات التمويل العقاري يمكن أن يوفر لك قدرا كبيرا من الوقت والمال. إن فهم السوق الذي يوجد به العقار وما إذا كان يقدم حوافز للمقرضين قد يعني امتيازات مالية إضافية لك. ألقِ نظرة على أموالك لضمان حصولك على الرهن العقاري الذي يناسب احتياجاتك.

الماخذ الرئيسية

• سيكون الحصول على قرض عقاري خطوة مهمة في شراء منزلك الأول ، وهناك العديد من العوامل لاختيار الأنسب. سيقيم المقرضون أهليتك الائتمانية وقدرتك على السداد بناءً على دخلك وأصولك وديونك وتاريخك الائتماني. عند اختيار رهن عقاري ، عليك أن تقرر ما إذا كنت ستختار سعرًا ثابتًا أو عائمًا ، وعدد سنوات سداد الرهن العقاري الخاص بك ، وحجم الدفعة المقدمة. والقروض التقليدية عبارة عن رهن عقاري غير مؤمن عليه أو مضمون من قِبل الفيدرالية الحكومة.اعتمادًا على ظروفك ، قد تكون مؤهلاً للحصول على مزيد من الشروط المواتية من خلال قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو وزارة شؤون المحاربين القدامى أو أي نوع آخر من القروض المضمونة من الحكومة.

أنواع القروض

القروض التقليدية هي قروض عقارية غير مؤمنة أو مضمونة من قبل الحكومة الفيدرالية. هم عادة الرهون العقارية ذات السعر الثابت. على الرغم من أن متطلباتهم الأكثر صرامة للحصول على دفعة أولى أكبر ، ودرجة ائتمانية أعلى ، ونسب منخفضة للدخل إلى الدين ، واحتمال احتياجهم إلى تأمين رهن عقاري خاص ، تجعلهم أكثر صعوبة في التأهل ، والرهون العقارية التقليدية عادة ما تكون أقل تكلفة من القروض العقارية المضمونة.

يتم تعريف القروض التقليدية على أنها قروض متوافقة أو قروض غير مطابقة. تمتثل القروض المطابقة للمبادئ التوجيهية مثل حدود القروض التي تحددها المؤسسات التي ترعاها الحكومة (GSEs) Fannie Mae أو Freddie Mac لأنهم أو غيرهم من المقرضين في كثير من الأحيان يشترون هذه القروض ويجمعونها ويبيعونها كأوراق مالية في السوق الثانوية. يبلغ الحد الأقصى لعام 2019 للرهن العقاري التقليدي 484،350 دولارًا أمريكيًا ، على الرغم من أنه قد يكون أكثر في المناطق المخصصة عالية التكلفة.

يُطلق على القرض الذي يتم تقديمه أعلى من هذا المبلغ قرض جامبو وعادة ما يحمل معدل فائدة أعلى قليلاً ، لأن هذه القروض تنطوي على مخاطر أكبر (نظرًا لأنها تنطوي على المزيد من المال) ، مما يجعلها أقل جاذبية للسوق الثانوية. بالنسبة للقروض غير المطابقة ، تقوم مؤسسة الإقراض بالتأمين على القرض ، وعادة ما تكون مقرض محفظة ، بوضع الإرشادات الخاصة بها.

قروض إدارة الإسكان الفدرالية القروض

توفر الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) ، وهي جزء من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية بالولايات المتحدة الأمريكية ، برامج مختلفة لتمويل القروض العقارية. يحتوي قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية على متطلبات دفع منخفضة وأسهل في التأهل للحصول على قرض تقليدي. تعد قروض إدارة الإسكان الفدرالية ممتازة لمشتري المنازل لأول مرة لأنه ، بالإضافة إلى خفض تكاليف القروض المقدمة ومتطلبات الائتمان الأقل صرامة ، يمكنك إجراء دفعة مقدمة منخفضة تصل إلى 3.5٪. لا يمكن أن تتجاوز قروض إدارة الإسكان الفدرالية الحدود القانونية الموضحة أعلاه.

الصيد؟ يجب على جميع المقترضين من قروض إدارة الإسكان الفدرالية دفع قسط تأمين على الرهن العقاري (MIP) ، يتم تحويله إلى مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم (انظر تأمين الرهن العقاري الخاص ، أدناه).

قروض VA

وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA) تضمن قروض VA. وزارة شؤون المحاربين القدامى لا تجعل القروض نفسها ، ولكن يضمن القروض العقارية التي أدلى بها المقرضين المؤهلين. تسمح هذه الضمانات للمحاربين القدامى وأفراد الخدمة بالحصول على قروض منزلية بشروط مواتية ، عادةً دون دفعة مقدمة. في معظم الحالات ، تكون قروض VA أسهل في التأهل من القروض التقليدية. المقرضين عموما الحد الأقصى للقرض VA إلى حدود قرض الرهن العقاري التقليدية. قبل التقدم بطلب للحصول على قرض ، طلب الأهلية من VA. إذا تم قبولك ، فستصدر وزارة شؤون المحاربين القدامى شهادة أهلية يمكنك استخدامها للتقدم بطلب للحصول على قرض.

بالإضافة إلى أنواع وبرامج القروض الفيدرالية هذه ، ترعى حكومات الولايات والوكالات المحلية برامج المساعدة لزيادة الاستثمار أو تملك المنازل في بعض المناطق.

متطلبات الأسهم والدخل

يتم تحديد سعر قرض الرهن العقاري من قبل المقرض بطريقتين ، سواء على أساس الجدارة الائتمانية للمقترض. بالإضافة إلى التحقق من درجة FICO الخاصة بك من مكاتب الائتمان الرئيسية الثلاثة ، سيقوم المقرضون بحساب نسبة القروض إلى القيمة (LTV) ونسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) لتعيين المبلغ الذي سيقرضونه لك ، والفائدة معدل.

LTV هو مقدار الأسهم الفعلية أو الضمنية المتوفرة في الضمان المقترض. بالنسبة لشراء المنازل ، يتم تحديد LTV بقسمة مبلغ القرض على سعر شراء المنزل. يفترض المقرضون أنه كلما زاد المبلغ الذي تقدمه (في شكل دفعة مقدمة) ، كلما قل احتمال تخلفك عن سداد القرض. وكلما ارتفعت LTV ، زاد خطر التخلف عن السداد ، لذلك سوف يتحمل المقرضون المزيد.

تحدد نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) قدرتك على سداد الرهن العقاري. يقسم المقرضون دخلك الشهري الصافي على تكاليف الرهن العقاري لتقييم احتمال أن تتخلف عن سداد الرهن. سوف تتطلب معظم المقرضين DSCRs أكبر من واحد. كلما زادت النسبة ، زاد احتمال أن تكون قادرًا على تغطية تكاليف الاقتراض وتقليل المخاطر التي يتعرض لها المقرض. وكلما زاد DSCR ، زاد احتمال قيام المقرض بالتفاوض على سعر القرض لأنه حتى بمعدل أقل ، يحصل المقرض على عائد أفضل حسب المخاطر.

لهذا السبب ، يجب عليك تضمين أي نوع من الدخل المؤهل يمكنك عند التفاوض مع مقرض الرهن العقاري. في بعض الأحيان ، يمكن أن تحدث وظيفة إضافية غير متفرغة أو غيرها من الأعمال المدرة للدخل الفرق بين التأهيل أو عدم التأهل للحصول على قرض أو الحصول على أفضل سعر ممكن.

تأمين الرهن العقاري الخاص

يحدد LTV أيضًا ما إذا كنت ستطلب منك شراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). PMI يعزل المقرض من التخلف عن طريق تحويل جزء من مخاطر القرض إلى شركة تأمين الرهن العقاري. تتطلب معظم المقرضين مؤشر مديري المشتريات لأي قرض مع LTV أكبر من 80 ٪ ، وهذا يعني أي قرض حيث كنت تملك أقل من 20 ٪ من الأسهم في المنزل. سيحدد المبلغ المؤمن عليه وبرنامج الرهن العقاري تكلفة التأمين على الرهن العقاري وكيف يتم تحصيله.

يتم جمع معظم أقساط التأمين على الرهن العقاري شهريا جنبا إلى جنب مع ضرائب التأمين والممتلكات التأمين. بمجرد أن تساوي LTV أو تقل عن 78 ٪ ، من المفترض أن يتم التخلص من مؤشر مديري المشتريات تلقائيًا. قد تكون قادرًا على إلغاء مؤشر مديري المشتريات بمجرد تقدير قيمة المنزل بما يكفي لمنحك نسبة 20٪ من الأسهم وفترة زمنية محددة ، مثل عامين. سيقوم بعض المقرضين ، مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، بتقييم التأمين على الرهن العقاري على أنه مبلغ مقطوع واستفادة منه في مبلغ القرض.

كقاعدة عامة ، حاول تجنب تأمين الرهن العقاري الخاص ، لأنها تكلفة لا تعود بالنفع عليك.

هناك طرق لتجنب دفع ثمن مؤشر مديري المشتريات. واحد هو عدم الاقتراض أكثر من 80 ٪ من قيمة العقار عند شراء منزل. والآخر هو استخدام تمويل الأسهم الرئيسية أو الرهن العقاري الثاني لاخماد أكثر من 20 ٪. البرنامج الأكثر شيوعا يسمى الرهن العقاري 80-10-10. يمثل الرقم 80 علامة LTV للرهن العقاري الأول ، بينما يشير الرقم 10 إلى الرقم LTV للرهن الثاني ، بينما يمثل الرقم 10 الرقم 10 في الأسهم التي تملكها في المنزل.

على الرغم من أن معدل الرهن العقاري الثاني سيكون أعلى من المعدل في الأول ، على أساس مختلط ، إلا أنه لا ينبغي أن يكون أعلى بكثير من معدل قرض السيارة بنسبة 90٪. يمكن أن يكون الرهن العقاري 80-10-10 أقل تكلفة من دفع ثمن مؤشر مديري المشتريات ، كما يسمح لك بتسريع دفع الرهن العقاري الثاني والقضاء على هذا الجزء من الديون بسرعة حتى تتمكن من سداد منزلك في وقت مبكر.

ثابت مقابل الرهن العقاري معدل العائمة

وهناك اعتبار آخر هو ما إذا كنت ترغب في الحصول على قرض عقاري ذو معدل ثابت أو معدل عائم (أو معدل متغير). في الرهن العقاري ذي السعر الثابت ، لا يتغير السعر طوال فترة القرض. تتمثل الفائدة الواضحة للحصول على قرض ذي معدل ثابت في معرفة تكاليف تكاليف القرض الشهرية طوال فترة القرض بالكامل. وإذا كانت أسعار الفائدة السائدة منخفضة ، فقد حددت سعرًا جيدًا لفترة طويلة.

تم تصميم الرهن العقاري ذي السعر العائم ، مثل الرهن العقاري بفائدة فقط أو الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) ، لمساعدة مشتري المنازل لأول مرة أو الأشخاص الذين يتوقعون ارتفاع دخلهم بشكل كبير خلال فترة القرض. عادةً ما تتيح لك القروض ذات السعر العائم الحصول على أسعار تمهيدية أقل خلال السنوات القليلة الأولى من القرض ، مما يتيح لك التأهل للحصول على أموال أكثر مما لو كنت قد حاولت الحصول على قرض ذي سعر ثابت أعلى تكلفة. بالطبع ، يمكن أن يكون هذا الخيار محفوفًا بالمخاطر إذا لم ينمو دخلك بالتزامن مع الزيادة في سعر الفائدة. الجانب السلبي الآخر هو أن مسار أسعار الفائدة في السوق غير مؤكد: إذا ارتفعت بشكل كبير ، فإن شروط القرض الخاص بك سوف ترتفع معها.

كيف يعمل ذراع

الأنواع الأكثر شيوعًا من ARMs هي لفترات واحدة أو خمس أو سبع سنوات. عادة ما يتم تحديد سعر الفائدة المبدئي لفترة من الوقت ثم إعادة تعيينه بشكل دوري ، وغالبًا كل شهر. بمجرد إعادة تعيين ARM ، يتم ضبطه وفقًا لسعر السوق ، عادةً عن طريق إضافة بعض الفوارق المحددة مسبقًا (النسبة المئوية) إلى معدل الخزينة الأمريكي السائد. على الرغم من أن الزيادة توج عادةً ، إلا أن تعديل أرمينيا يمكن أن يكون أكثر تكلفة من قرض الرهن العقاري السائد بسعر ثابت لتعويض المقرض عن تقديمه معدل أقل خلال الفترة التمهيدية.

القروض بفائدة فقط هي نوع من أرمينيا التي تدفع فيها فقط فوائد الرهن العقاري وليس رأس المال خلال الفترة التمهيدية حتى يعود القرض إلى قرض ثابت وسداد رأس المال. يمكن أن تكون هذه القروض مفيدة للغاية للمقترضين لأول مرة لأن دفع الفائدة فقط يقلل بشكل كبير من التكلفة الشهرية للاقتراض ويسمح لك بالتأهل للحصول على قرض أكبر بكثير. ومع ذلك ، نظرًا لأنك لا تدفع أي أصل خلال الفترة الأولية ، فإن الرصيد المستحق على القرض لا يتغير حتى تبدأ في سداد رأس المال.

الخط السفلي

إذا كنت تبحث عن قرض عقاري للمنزل لأول مرة ، فقد تجد صعوبة في تحديد جميع خيارات التمويل. خذ وقتك في تحديد مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله ثم التمويل وفقًا لذلك. إذا كنت تستطيع تحمل مبلغ كبير أو كان لديك دخل كافٍ لإنشاء سيارة منخفضة التكلفة منخفضة التكلفة ، فستكون لديك قدرة تفاوضية أكبر مع المقرضين ومعظم خيارات التمويل. إذا دفعت للحصول على أكبر قرض ، فقد يُعرض عليك سعر أعلى معدّل حسب المخاطر وتأمين رهن خاص.

زن فائدة الحصول على قرض أكبر مع المخاطرة. عادة ما تطفو أسعار الفائدة خلال فترة الفائدة فقط وسوف تتكيف في كثير من الأحيان كرد فعل للتغيرات في أسعار الفائدة في السوق. أيضًا ، ضع في اعتبارك خطر عدم ارتفاع دخلك المتاح مع الزيادة المحتملة في تكاليف الاقتراض.

يجب أن يكون سمسار الرهن العقاري الجيد أو مصرفي الرهن العقاري قادرين على توجيهك من خلال جميع البرامج والخيارات المختلفة ، لكن لا شيء سيخدمك بشكل أفضل من معرفة أولوياتك للحصول على قرض عقاري.