ما هو معدل العائد على الإدارة المالية؟
يعد معدل العائد للإدارة المالية (FMRR) عبارة عن مقياس يستخدم لتقييم أداء الاستثمار العقاري ويتعلق بصندوق استثمار عقاري (REIT). صناديق الاستثمار العقاري هي أسهم مقدمة للجمهور من قبل شركة عقارية أو صندوق استئماني لديه محفظة من العقارات المدرة للدخل و / أو الرهون العقارية.
يشبه معدل العائد على معدل العائد الداخلي معدل العائد الداخلي ويأخذ في الاعتبار طول ومخاطر الاستثمار. يحدد معدل معدل الهجرة إلى الخارج التدفقات النقدية (التدفقات الداخلة والخارجة) بمعدلين متميزين يعرفان بالسعر الآمن ومعدل إعادة الاستثمار.
الإدارة المالية معدل العائد وأوضح
نظرًا لأن حساب معدل العائد للإدارة المالية أمر معقد للغاية ، فإن العديد من المتخصصين في العقارات والمستثمرين يختارون استخدام مقاييس أخرى لتحليل العقارات. فائدة استخدام FMRR هو أنه يسمح للمستثمرين بمقارنة الفرص الاستثمارية على قدم المساواة مع بعضهم البعض.
على الرغم من أن معدل العائد الداخلي (IRR) كان منذ فترة طويلة مقياسًا قياسيًا للعائد داخل المعجم المالي ، إلا أن العيب الأساسي هو عدم قدرة القيمة على حساب الوقت أو فترة الحجز. على هذا النحو ، إنه مؤشر ضعيف للسيولة ، والذي يلعب دورًا جوهريًا في تحديد مستوى المخاطرة الإجمالي لأي أمن أو وسيلة استثمار معينة. على سبيل المثال ، عند استخدام IRR فقط ، قد يبدو صندوقان متشابهين بناءً على معدلات عائدهما ، لكن قد يستغرق أحدهما ضعف المدة التي يستغرقها الآخر للعودة ببساطة إلى مبلغ الاستثمار الأساسي الأصلي. سيقوم العديد من المحللين بتكملة إجراءات إرجاع IRR أو MIRR بفترة الاسترداد لتقييم المدة الزمنية اللازمة لاسترداد مبلغ الاستثمار الأساسي.
يتحسن معدل العائد الداخلي المعدل على معدل العائد الداخلي القياسي من خلال ضبط الفروق في معدلات إعادة الاستثمار المفترضة للتكاليف النقدية الأولية والتدفقات النقدية اللاحقة. يأخذ FMRR خطوة إلى الأمام من خلال تحديد التدفقات النقدية الخارجة والتدفقات النقدية بمعدلين مختلفين يعرفان باسم "المعدل الآمن" و "معدل إعادة الاستثمار". كما يقوم FMRR بافتراض إضافي غير مضمن مع IRR و MIRR بأن التدفقات النقدية الإيجابية تحدث مباشرة قبل إلى التدفقات النقدية السلبية سيتم استخدامها لتغطية هذا التدفق النقدي السلبي.
- تفترض معدلات الفائدة الآمنة أن الأموال اللازمة لتغطية التدفقات النقدية السلبية تحقق فائدة بمعدل يمكن بلوغه بسهولة ويمكن سحبها عند الحاجة في أي لحظة (على سبيل المثال ، من يوم حساب إيداع). في هذه الحالة ، يكون المعدل "آمنًا" لأن الأموال عالية السيولة ومتاحة بأمان مع الحد الأدنى من المخاطر عند الحاجة. تشتمل معدلات إعادة الاستثمار على معدل يتم استلامه عند إعادة استثمار التدفقات النقدية الإيجابية في استثمارات مماثلة متوسطة أو طويلة الأجل ذات مخاطر مماثلة. معدل إعادة الاستثمار أعلى من المعدل الآمن لأنه ليس سائلاً (أي يتعلق باستثمار آخر) وبالتالي يتطلب معدل خصم أعلى من المخاطر.
الماخذ الرئيسية
- يعد معدل العائد للإدارة المالية (FMRR) عبارة عن مقياس يستخدم لتقييم أداء الاستثمار العقاري ويتعلق بـ REITs. يعتمد FMRR على صيغة معدلة IRR تستخدم معدل عائد آمن ومعدل إعادة استثمار العائد. حساب معدل العائد للإدارة المالية معقد للغاية ، حيث يختار العديد من المتخصصين في العقارات والمستثمرين استخدام مقاييس أخرى لتحليل العقارات.
حساب FMRR
نظرًا لأن معدل معدل العائد الداخلي (FMRR) معدل عائد داخلي معدّل ، فلا توجد طريقة معادلة لحسابه ، بل يجب حسابه بتكرار التجربة والخطأ ، مما يسهل بواسطة برنامج الكمبيوتر. قبل استخدام مثل هذه البرامج ، هناك بعض الخطوات المهمة التي يجب اتخاذها لتحديد معدل آمن وإعادة معدل الاستثمار (أعلى من المعدل الآمن) لتطبيقه على جميع التدفقات النقدية المستقبلية خلال فترة احتجاز محددة.
- احصل على جميع التدفقات النقدية السلبية المستقبلية من خلال النظر في التدفقات النقدية الإيجابية للعام السابق كلما أمكن ذلك. بدلاً من ذلك ، يتم خصم التدفقات الخارجة بمعدل عائد آمن ويتم طرحها من أي تدفقات نقدية إيجابية.خصم جميع التدفقات النقدية الأخرى التي قد لا تنطبق على الخطوة 1 إلى الوقت الحالي بالسعر الآمن أيضًا. الفترة المتبقية التدفقات النقدية الإيجابية في معدل إعادة الاستثمار. سيتم بعد ذلك إضافتها إلى التدفقات النقدية المتوقعة المتوقعة من عملية البيع في نهاية فترة الاحتفاظ بالاستثمار. حساب معدل العائد الداخلي.
نتيجة هذه الخطوات هي معدل العائد للإدارة المالية.
