يجد مستثمرو العقارات التجارية الذين يفضلون تمويل الديون ذات السعر الثابت أحيانًا أنفسهم مضطرون إلى دفع غرامات الدفع المسبق عندما يقومون بتسوية ديونهم قبل تواريخ استحقاق قروضهم. من بين خيارات الدفع المسبق المختلفة ، فإن العجز هو الخيار الذي يوفر أكبر قدر من المرونة والمكاسب المالية المحتملة عندما ترتفع أسعار الفائدة.
ما هو العجز؟
العجز ، كما يوحي اسمها ، هو وسيلة لخفض الرسوم المطلوبة عندما يقرر المقترض الدفع المسبق على قرض عقاري تجاري ذي سعر ثابت. بدلاً من دفع مبالغ نقدية للمقرض ، يسمح خيار العجز للمقترض بتبادل أصول أخرى متدفقة نقدًا للحصول على ضمانات أصلية على القرض.
الضمان الجديد (عادة أوراق الخزانة) عادة ما يكون أقل خطورة من الأصول العقارية التجارية الأصلية. في هذا السيناريو ، يكون المقرض أفضل حالًا لأنه يتلقى نفس التدفقات النقدية ويتلقى في المقابل استثمارًا أفضل بكثير ، معدّلًا حسب المخاطر. على الرغم من أن الفائدة من العجز للمقرض واضحة ، يمكن للمقترضين أيضا الاستفادة بشكل كبير. إذا ارتفعت أسعار الفائدة على القروض إلى معدل أكبر من تلك الموجودة في الرهن العقاري ، يمكن للمقترضين إنشاء قيمة ووضع النقود في جيوبهم في الدفع المسبق. نظرًا لأن العجز هو خيار معروض أثناء التفاوض على قرض عقاري تجاري ، يجب على المقترضين التفكير فيه من أجل الحفاظ على إمكانية خلق قيمة بتمويلهم.
حيثيات النقص
القروض العقارية التجارية ذات الأسعار المتغيرة هي وسيلة مناسبة لتمويل الاحتياجات قصيرة الأجل مثل تمويل البناء أو الجسر ، والتي يتم إقراضها لرؤوس الأموال في مرحلة التأجير ؛ يتم سداده عندما ينتج عن العقار في النهاية تدفق نقدي.
على الرغم من أن مخاطر أسعار الفائدة مرتفعة ، وليس هناك حد للجانب السلبي المالي ، إلا أن بعض المقترضين سيحصلون على تمويل طويل الأجل وبأسعار فائدة متغيرة. يحدث هذا غالبًا عندما يكون هناك احتمال كبير بأن يتم بيع عقار به تدفق نقدي قبل استحقاق القرض.
يستخدم المقترضون التمويل ذي السعر المتغير لأسباب عديدة. أحد الأسباب المهمة هو التحايل على غرامات الدفع المسبق التي يطلبها المقرضون عند الدفع المسبق للديون ذات السعر الثابت. فيما يتعلق بالتمويل ذي الأسعار المتغيرة ، لا يتحمل المقرضون مخاطر إعادة الاستثمار لأن معدلات القروض تطفو على السوق. عند السداد ، يمكن عندئذٍ إقراض الأموال مرة أخرى بنفس أسعار السوق.
مخاطر للمقرضين
إن التمويل ذي السعر الثابت لديه القدرة على خلق خسائر مالية أو تخفيض عائد المقرض عند سداد رأس المال ثم إقراضه بأسعار السوق المنخفضة. نظرًا لاحتمالية مخاطر إعادة الاستثمار ، عادة ما يتطلب المقرضون نوعًا من عقوبة الدفع المسبق من أولئك الذين يقترضون بسعر ثابت. في الأصل ، طلب المقرضون "صيانة العائد" ، والتي فرضت أن المقترضين يدفعون فرق السعر (بين سعر القرض وسعر السوق السائد) على رأس المال المدفوع مقدمًا للفترة المتبقية لاستحقاق القرض. نظرًا لوجود فرصة وتكلفة مالية مرتبطة بأصول عقارية جديدة ، فقد تم تصميم العجز كوسيلة للتخلص من مخاطر إعادة الاستثمار والحاجة إلى إعادة إقراض رأس المال المدفوع مقدمًا.
يسمح العجز للمقترضين باستبدال الضمان على قروضهم بأصول توفر نفس التدفقات النقدية التي يحصل عليها القرض الأصلي. يتيح تبادل الأصول هذا للمقرضين الاستمرار في تلقي عائدهم المتوقع طوال مدة القرض دون الحاجة إلى إيجاد فرص إقراض جديدة لاستبدال رأس المال المدفوع مقدمًا. كما ذكرنا سابقًا ، فإن تبادل الأصول الأقل خطورة (سندات الخزانة الأمريكية في مكان العقارات التجارية) يقلل من المخاطر الكلية لاستثمار المقرض. هذا هو فائدة أكبر للمؤسسات التي توريق هذه القروض العقارية. عن طريق زيادة احتمال أن يحصل المستثمرون على جميع المدفوعات المتعاقد عليها من الفائدة والرأسمال ، يؤدي العجز إلى زيادة كبيرة في قيمة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، وكذلك أرباح المقرضين.
الفوائد والقضايا للمقترضين
على عكس صيانة العائد ، يوفر العجز إمكانات صعودية للمقترضين عندما ترتفع أسعار السوق عن سعر القرض المتعاقد عليه. يشار إلى صيانة العائد كعقوبة ، لأن المقترضين يخضعون لنوع من الدفع بغض النظر عن الاتجاه الذي تسلكه أسعار السوق. عادة ما يتم هيكلته كأكبر من حساب صيانة العائد أو كنسبة مئوية من المبلغ المدفوع مقدمًا. نظرًا لأن العجز يتطلب شراء سندات الخزينة ، فإن حركة أسعار الفائدة تؤثر بشكل مباشر على تكاليف هذه الأصول وتحدد ما إذا كان العجز سيكون تكلفة أو مفاجأة عند الدفع المسبق.
في معظم الحالات ، يشمل العجز شراء سندات الخزانة ذات آجال استحقاق مساوية للفترة المتبقية من القرض ، مع معدلات كوبون توفر الدخل اللازم لموازنة الفوائد الدورية المتعاقد عليها والمدفوعات الرئيسية. ثم يتم تعيين هذه السندات لصندوق ائتمان العجز الذي يمر التدفقات النقدية الدورية للمقرض حتى تنضج السندات. اعتمادًا على الفرق بين أسعار السندات اللازمة لتخليص القروض وأسعار السوق ، ستتداول سندات الخزانة بسعر مخفض أو علاوة.
عندما ترتفع أسعار الفائدة ، تفقد سندات الخزينة (أو أي استثمار دخل ثابت) القيمة وتصبح أرخص. عندما يحدث هذا ، يكون المقترضون قادرين على شراء السندات المطلوبة بأقل من المطلوب لسداد القرض مقدمًا ، مما ينتج عنه نقود إضافية في جيوبهم. في الوضع المعاكس ، عندما تنخفض الأسعار ، تصبح استثمارات الدخل الثابت أكثر تكلفة. هذا يتطلب من المقترض دفع مبلغ أكبر من رصيد القرض عند الدفع المسبق. في الجانب السلبي ، سينتج عن حساب صيانة العائد نفس القدر من رأس المال الإضافي اللازم لتأجيل القرض. هذا لا يأخذ في الاعتبار أي تكاليف المعاملات التي سيتم تكبدها لشراء السندات اللازمة لتأجيل القرض. تختلف هذه التكاليف حسب فرق سعر العرض أو قوى العرض والطلب على السندات. على الجانب العلوي ، فإن العجز مفيد في حين أن صيانة العائد ستظل بحاجة إلى دفع غرامة.
يوفر خيار العجز للمقترضين ذوي المعدلات الثابتة مزايا على أولئك الذين يختارون الحفاظ على العائد أو التمويل طويل الأجل ذي السعر المتغير. إنه قرار تكتيكي جيد للمقترضين الذين يشعرون أن لديهم المهارة في التنبؤ بحركات أسعار الفائدة. إنه أيضًا اختيار جيد للمستثمرين العقاريين الذين يعرفون أنهم سيُطلب منهم بيع عقاراتهم على المدى القصير ، لكنهم قلقون بشأن الزيادات المحتملة في خدمة الديون إذا اختاروا استخدام الدين ذي السعر المتغير.
يجد المقترضون الذين يستخدمون الديون على مستوى الحافظة (قرض واحد مضمون بعدة عقارات تجارية) أن المقرضين سوف يطلبون في بعض الأحيان من المقترضين سداد نسبة مئوية أكبر من القرض مقارنة بمساهمة قيمة الأصل في الحافظة. ينتج هذا الموقف عندما يعتقد المقرض أن المقترض يبيع أصلًا أقل خطورة من الأصول المتبقية في المحفظة. ونظرًا لأن المحفظة تزداد خطورة ، فإن الأصول الأقل مخاطرة التي تمتلكها ، سوف تتطلب مقرضين مبلغًا مقدمًا يعوضهم عن المخاطرة الأكبر التي يتحملونها ، مما يؤدي إلى تقليص فعالية الحافظة المتبقية وتقليل العائد على الرفع المالي للمستثمر.
نظرًا لأن العجز يؤدي إلى استبدال أصل أقل خطورة من الضمان ، يمكن للمقترضين الاحتفاظ بنفس النسبة المئوية للديون في المحفظة بعد بيع الأصل. بموافقة المقرض ، قد يكون من الممكن زيادة نسبة الدين على الأصول المتبقية عند تنفيذ هذا العجز.
فائدة أخرى للمقترضين هي أن المقرضين لا يطلبون عادة أي نوع من أنواع الدفع ، إما مقدما أو عن طريق زيادة معدلات القروض ، من أجل الحصول على خيار العجز. إذا ارتفعت المعدلات ، فهناك إمكانية لخلق القيمة للمقترض ؛ لذلك ، من المعقول أن يطلب المقرضون التعويض عن بيع الخيار.
الخط السفلي
يجب أن يكون المقترضون على دراية بخيارات الدفع المسبق الخاصة بهم حتى يتخذوا القرارات الصحيحة لإدارة الأصول. على سبيل المثال ، في فترات الزيادات الكبيرة في أسعار الفائدة ، قد يكون من الأفضل بيع أصل تجاري دون المستوى الأمثل بسبب القيمة الناتجة عن إلغاء القرض. في الجانب السلبي ، قد يكون من المنطقي التمسك بأصل ما ، حتى بعد تحسين القيمة. الوقت المتبقي على القرض في الدفع المسبق يؤثر بشكل مباشر على تكاليف الدفع المسبق. كل الأشياء متساوية ، تتبدد عقوبات الدفع المسبق بمرور الوقت.
عند التفاوض على شروط الحصول على قرض عقاري تجاري ، يجب أن يطلب المقترضون القدرة على تأجيل قروضهم ذات السعر الثابت حتى لو لم تكن لديهم نية للدفع المسبق للالتزام قبل الاستحقاق. تعد الميزة المتميزة التي يوفرها العجز على خيارات الدفع المسبق الأخرى مهمة نظرًا لقدرته على إنشاء حدث مدر للدخل عندما ترتفع أسعار الفائدة في السوق. من المتصور أنه خلال فترات ارتفاع أسعار الفائدة ، يمكن لمالكي العقارات الذين يفضلون التمويل ذي السعر الثابت تحقيق مكاسب رأسمالية من التزامات ديونهم التي يمكن أن تعوض أكثر من الانخفاضات في قيمة العقارات. يجب على المستثمرين الذين يستخدمون الرافعة المالية لشراء العقارات التي يتم إصلاحها ثم بيعها النظر في التمويل ذي السعر الثابت مع خيار التخفيض كبديل جذاب للتمويل قصير الأجل ومتغير السعر.
