اسأل أي محترف عقاري عن فوائد الاستثمار في العقارات التجارية ، ومن المرجح أن تؤدي إلى ظهور مونولوج حول كيفية أن تكون هذه العقارات أفضل من العقارات السكنية. إن مالكي العقارات التجارية يحبون التدفق النقدي الإضافي ، وفورات الحجم المفيدة ، وساحة اللعب المفتوحة نسبيًا ، والسوق الوفيرة لمديري العقارات الجيدين وذو التكلفة المعقولة والمكاسب الأكبر من العقارات التجارية.
ولكن كيف يمكنك تقييم أفضل الخصائص؟ وما الذي يفصل بين الصفقات الكبيرة من الرجال؟
مثل معظم العقارات ، يبدأ النجاح بمخطط جيد. إليك واحدة لمساعدتك في تقييم صفقة عقارية تجارية جيدة.
تعلم ما يعرفه المطلعون
لكي تكون لاعباً في العقارات التجارية ، تعلم كيف تفكر كمحترف. على سبيل المثال ، تعرف أن قيمة العقارات التجارية مختلفة عن العقارات السكنية. يرتبط الدخل على العقارات التجارية ارتباطًا مباشرًا بمقاطعها القابلة للاستخدام. هذا ليس هو الحال مع المنازل الفردية. سترى أيضًا تدفقًا نقديًا أكبر مع العقارات التجارية. الرياضيات بسيطة: ستربح دخلاً أكبر في مساكن متعددة الأسر ، على سبيل المثال ، من منزل عائلة واحدة. اعلم أيضًا أن عقود إيجار العقارات التجارية أطول من مساكن الأسرة الواحدة. هذا يمهد الطريق لمزيد من التدفق النقدي. أخيرًا ، إذا كنت في بيئة ائتمانية أكثر تشددًا ، فتأكد من أن تتعامل مع الأموال النقدية. يرغب المقرضون في العقارات التجارية في رؤية ما لا يقل عن 30 ٪ قبل أن يمنحوا القرض الضوء الأخضر.
رسم خطة عمل
وضع المعلمات هو أولوية قصوى في صفقة العقارات التجارية. على سبيل المثال ، اسأل نفسك عن المبلغ الذي يمكنك دفعه ثم التسوق لشراء الرهون العقارية للتعرف على المبلغ الذي ستدفعه على مدى فترة الرهن العقاري. يمكن أن يساعدك استخدام أدوات مثل الآلات الحاسبة للرهن العقاري في وضع تقديرات جيدة للتكلفة الإجمالية لمنزلك.
تشمل الأسئلة الأساسية الأخرى التي تطرحها على نفسك: ما مقدار ما تتوقعه من الصفقة؟ من هم اللاعبين الرئيسيين؟ كم عدد المستأجرين بالفعل على متن الطائرة ودفع الإيجار؟ ما مقدار المساحة المستأجرة التي تحتاج لملءها؟
تعلم كيفية التعرف على صفقة جيدة
كبار الايجابيات العقارات يعرفون صفقة جيدة عندما يرون واحدة. ما سرهم؟ أولاً ، لديهم استراتيجية خروج - أفضل الصفقات هي تلك التي تعرف أن بإمكانك الابتعاد عنها. من المفيد أن تكون لديك نظرة حادة ومالك للأرض - فابحث دائمًا عن الأضرار التي تتطلب إصلاحات ومعرفة كيفية تقييم المخاطر وتأكد من كسر الآلة الحاسبة للتأكد من أن العقار يلبي أهدافك المالية.
تعرف على مقاييس العقارات التجارية الرئيسية
تشمل المقاييس الأساسية الشائعة التي يجب استخدامها عند تقييم العقارات ما يلي:
صافي الدخل التشغيلي
يتم احتساب أمة الإسلام للعقارات التجارية عن طريق تقييم الدخل التشغيلي الإجمالي للسنة الأولى ثم طرح مصروفات التشغيل للسنة الأولى. تريد أن يكون لديك أمة الإسلام إيجابية.
سقف معدل
يتم استخدام "الحد الأقصى" للملكية العقارية - أو القيمة السوقية - لحساب قيمة العقارات المدرة للدخل. على سبيل المثال ، مجمع سكني مكون من خمس وحدات أو أكثر ، ومباني المكاتب التجارية ومراكز التسوق الصغيرة ، كلها مرشحات جيدة لتحديد معدل الحد الأقصى. تستخدم معدلات الحد الأقصى لتقدير صافي القيمة الحالية للأرباح المستقبلية أو التدفق النقدي ؛ وتسمى العملية أيضًا رسملة الأرباح.
النقدية على النقد
غالباً ما يلتزم المستثمرون العقاريون التجاريون الذين يعتمدون على التمويل لشراء عقاراتهم بصيغة النقد على أساس المقارنة بين أداء العام الأول للعقارات المتنافسة. يأخذ النقد على أساس حقيقة أن المستثمر المعني لا يحتاج إلى 100٪ نقدًا لشراء العقار في الاعتبار ، ولكنه يفسر أيضًا حقيقة أن المستثمر لن يحتفظ بكافة أمة الإسلام لأنه يجب عليه استخدام بعض منه لتسديد مدفوعات الرهن العقاري. للكشف عن النقد نقدًا ، يجب على المستثمرين العقاريين تحديد المبلغ المطلوب للاستثمار لشراء العقار أو استثماراتهم الأولية.
ابحث عن البائعين المتحمسين
مثل أي عمل ، العملاء قيادة العقارات. مهمتك هي العثور عليها - وتحديداً أولئك المستعدين والمتشوقين للبيع بأقل من القيمة السوقية. الحقيقة هي أن لا شيء يحدث أو حتى يهم في العقارات حتى تجد صفقة ، والتي عادة ما تكون مصحوبة ببائع متحمس. هذا شخص لديه سبب وجيه للبيع دون القيمة السوقية. إذا لم يكن البائع لديك الدافع ، فلن يكون مستعدًا للتفاوض.
اكتشف الفنون الجميلة في الحي "الزراعة"
طريقة ممتازة لتقييم عقار تجاري هي دراسة الحي الذي يقع فيه عن طريق الذهاب إلى فتح المنازل ، والتحدث إلى أصحاب الحي الآخرين ، والبحث عن الوظائف الشاغرة.
استخدم منهج "ثلاثي المحاور" لتقييم الخصائص
تكون قابلة للتكيف عند البحث عن صفقات كبيرة. استخدم الإنترنت ، وقراءة الإعلانات المبوبة واستئجار كلاب الطيور لتجد لك أفضل الخصائص. يمكن لكلاب الطيور العقارية مساعدتك في العثور على فرص استثمارية قيمة مقابل رسوم الإحالة.
الخط السفلي
على العموم ، لا يقتصر العثور على العقارات التجارية وتقييمها على الأحياء السكنية فقط ، أو الحصول على سعر كبير ، أو إرسال إشارات الدخان لإحضار البائعين إليك. في قلب اتخاذ الإجراءات ، التواصل الإنساني الأساسي. يتعلق الأمر ببناء العلاقات والاتصال مع مالكي العقارات ، لذلك يشعرون بالراحة عند التحدث عن الصفقات الجيدة - والتعامل معك.
