جدول المحتويات
- الأسعار التاريخية
- ما البيانات لا تظهر
- الأرقام والاتجاهات
- الحقيقة
- معدلات الرهن العقاري
- هل العقارات استثمار سيئ؟
- الخط السفلي
نظرية المواطن العادي في العقارات تسير على هذا النحو: وصل الحجاج. بدأوا في استخدام الأرض. جاء المزيد من الأوروبيين. كان الطلب على الأراضي مرتفعا إلى درجة دفعت الأمريكيين الأصليين لإفساح المجال للمستوطنين الوافدين حديثا. لا يمكن بناء المزيد من الأراضي ، لذلك سوف يرتفع الطلب والأسعار دائمًا ، مما يجعل العقارات استثمارًا كبيرًا.
لسوء الحظ ، الصيغة ليست بهذه البساطة. هنا نلقي نظرة على أسعار العقارات ونظرية طويلة الأمد أنها سترتفع إلى أجل غير مسمى.
الماخذ الرئيسية
- آخر مرة نمت فيها أسعار المنازل بمعدل جيد في عام 2004 قبل أن تتسطح سوق العقارات. منذ ذلك الحين ، ارتفعت قيمة المنازل في بعض مناطق البلاد بسبب الطلب القوي وانخفاض العرض ، على الرغم من أن معظم الأجزاء لم تصل بعد إلى ما قبل الأزمة المستويات. يجب على مشتري المساكن المحتملين ألا يركزوا على الاتجاهات الوطنية حيث تختلف الأسعار بين الولايات وحتى المدن المجاورة. معدلات الرهن العقاري المنخفضة لها تأثير غير مباشر على أسعار المنازل ، لأن المستهلكين على استعداد لتحمل المزيد من الديون عندما يكون الائتمان رخيصًا.
الأسعار التاريخية
قبل الانهيار الذي تم نشره بشكل جيد لفقاعة الإسكان والانهيار العقاري الناجم عن ذلك والذي بدأ بشكل جدي في عام 2007 ، بدت بيانات أسعار الإسكان التاريخية الصادرة عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين تدعم نظرية ارتفاع الأسعار إلى ما لا نهاية. يتتبع الرسم البياني أدناه متوسط أسعار المنازل من عام 1968 إلى عام 2004 ، حيث يظهر متوسط زيادة سنوية بنسبة 6.4 ٪ ، دون انخفاض واحد خلال فترة 36 عامًا.
الشكل 1: أسعار المنازل المتوسطة من 1968 إلى 2004
ما البيانات لا تظهر
لسوء الحظ بالنسبة لمالكي المنازل ، كان عام 2004 هو العام الأخير من أرقام النمو الصحي قبل أن تتسطح السوق. بحلول عام 2006 ، أظهرت بيانات NAR زيادة 1 ٪ فقط. بعد ذلك ، شهدت الأسواق انخفاضا غير مسبوق.
بدأت الأسعار في الانخفاض على الصعيد الوطني في عام 2007. وانخفضت مرة أخرى في عام 2008 ومرة أخرى في عام 2009. وبحلول منتصف عام 2010 ، انخفضت أسعار المساكن إلى مستويات عام 2004 في سوق راكد. ما ، على مدى عقود ، بدا وكأنه تذكرة ذهاب وإياب للأرباح المتنامية قد انخفض بأكثر من 30 ٪ في بضع سنوات فقط ، وفقا لبيانات من ستاندرد آند بورز.
ارتفعت الأسعار بسبب زيادة الطلب وانخفاض العرض في السوق في أجزاء كثيرة من البلاد ، لكن الكثير من المناطق لم تصل بعد إلى المستويات التي كانت عليها قبل الأزمة. أضف إلى ذلك حقيقة أن معايير الإقراض أصبحت أكثر صرامة ، وأنها تدفع الناس إلى الخروج من السوق.
حتى قبل أن تبدأ الأرقام في الاتجاه الخاطئ ، قدمت بيانات اتجاهات أسعار المبيعات صورة غير كاملة. ذكرت الرابطة الوطنية لبناة المنازل أن متوسط حجم المنازل في أمريكا كان 983 قدم مربع في عام 1950 ، 1500 قدم مربع في 1970 ، و 2349 قدم مربع في عام 2004. استمر هذا الاتجاه في النصف الأول من عام 2000 ، وبعد ذلك بدأ تراجع إلى حد ما.
مع زيادة حجم المنازل وزيادة التضخم في تكلفة مواد البناء ، فمن المنطقي أن ترتفع أسعار المنازل. ولكن ماذا يحدث إذا تم أخذ التضخم في الحسبان خارج الصورة؟ والنتيجة شيء غير متوقع تمامًا. حتى قبل انهيار العقارات في أواخر 2000s ، انخفضت أسعار المنازل في كثير من الأحيان وبشكل ملحوظ. في الواقع ، شهدت الحرب العالمية الأولى والكساد العظيم والحرب العالمية الثانية والسبعينات والثمانينات فترات انخفاض كبير في الأسعار. حدثت انخفاضات أقل بشكل منتظم في نقاط أخرى أيضًا.
الأرقام والاتجاهات
حتى أرقام الاتجاه الوطني لا تخبر سوى جزء من الصورة. يمكن أن تختلف اتجاهات أسعار الإسكان بشكل كبير بين المناطق الجغرافية. طفرة في كاليفورنيا يمكن أن تخفي تمثال نصفي في ديترويت. حتى داخل نفس المدينة ، يمكن أن تختلف الأرقام على نطاق واسع. يمكن أن تظهر المناطق التي تشهد نموًا أو تحسينًا جديدًا ارتفاعًا كبيرًا في الأسعار بينما قد تتراجع المناطق في جميع أنحاء المدينة.
عند النظر إلى الإحصاءات الوطنية والإقليمية ، تأكد من مراعاة واقع السوق في منطقتك المحلية. قد لا يساعدك ارتفاع الأسعار على المستوى الوطني إذا كانت مدينتك أو ولايتك أو منطقتك في انخفاض.
قد لا تمنحك الاتجاهات الوطنية الصورة كاملة ، حيث تختلف القيم العقارية والأسعار بين الولايات والمدن المجاورة.
الحقيقة
هناك نقطة مهمة أخرى يجب مراعاتها عند النظر إلى العقارات كاستثمار وهي أنها لن تؤتي ثمارها ما لم تبيعها. من الناحية العملية ، حتى لو تضاعفت قيمة إقامتك الرئيسية منذ شرائها ، فربما يعني ذلك أن الضرائب العقارية قد ارتفعت. جميع المكاسب التي تواجهها هي مجرد ربح على الورق حتى تبيع العقار.
في حين أنه من الممكن الاستفادة من الأسهم في منزلك عن طريق الحصول على قرض مقابل ذلك ، فإن استخدام منزلك كجهاز صراف آلي (ATM) كان يمثل استراتيجية أحمق في الماضي. لا تقتصر الفائدة التي تدفعها فقط على ربحك ، ولكن دفع القرض يسلب منك ثباتك المالي. إذا انخفضت أسعار العقارات ، فقد تجد نفسك في وضع لا يحسد عليه وهو أن عليك أن تحصل على قرض أكثر مما يستحق المنزل.
معدلات الرهن العقاري
معدلات الرهن العقاري ترتفع عموما خلال فترات النمو الاقتصادي. عندما يحدث هذا ، فإن سوق العمل يتمتع بصحة جيدة وترتفع أجور الناس أيضًا. كانت معدلات الرهن العقاري منخفضة نسبيًا منذ انهيار سوق الإسكان ، مما جعل ملكية المنازل أكثر جاذبية. بلغ معدل الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا في مايو 2013 3.35٪ ، ولم يتغير نسبيًا اعتبارًا من يونيو 2019 عند 3.73٪. وفقًا لفريدي ماك ، دفعت المعدلات المنخفضة طلبات الشراء ، وتتوقع الشركة حدوث تحسن في سوق الإسكان من ارتفاع نشاط المبيعات وانخفاض الأسعار. تتوقع تقارير الرهن العقاري أن تكون المعدلات قريبة من 4.4٪ بحلول نهاية عام 2019 ، مما يعني أن الزيادات قد تكون صامتة.
فكيف هذا اللعب بها لأسعار العقارات؟ انخفاض معدلات الرهن العقاري ليس بالضرورة علاقة مباشرة بأسعار المنازل ، على الرغم من أننا نود أن نعتقد أنها تفعل ذلك. ولكن قد يكون لها تأثير غير مباشر عليها. عندما تكون المعدلات منخفضة ، يكون المستهلكون أكثر استعدادًا ويمكنهم تحمل المزيد من الديون. ذلك لأن تكلفة الائتمان - أي الفائدة - رخيصة. ارتفاع أسعار الفائدة ، مع ذلك ، يميل إلى أن يؤدي إلى ضعف الطلب من المشترين.
هل العقارات استثمار سيئ؟
الآن قد تفكر في عدم وجود قيمة في شراء منزل على أمل أن تكتسب قيمة مع مرور الوقت. في حين أنه من غير المحتمل أن ترى أي أرباح يمكنك إنفاقها إذا كنت تخطط للعيش في نفس المنزل طوال حياتك ، إذا ذهبت إلى الشراء باستخدام استراتيجية خروج ، فهناك فرصة أفضل بكثير لرؤية الربح النقدي.
أولاً ، فكر في دوافعك لشراء منزل. إذا كنت ترغب في العيش فيه ، فعليك التوقف عن التفكير في الأرباح والخسائر. إذا كنت ترغب في جني الأموال ، فأنت بحاجة إلى إدخال المعاملة باستخدام استراتيجية خروج. هذا يعني أيضًا أنه يجب أن يكون لديك سعر بيع في مؤخرة عقلك ، مع الحفاظ على سعر شراء العقار في المقدمة.
عندما تصل إلى نقطة السعر الخاصة بك ، فإنك تبيع العقار تمامًا كما تفعل مع السهم الذي يقدره. قد لا يكون هذا أسلوبًا عمليًا لإقامتك الأساسية ، اعتمادًا على نمط حياتك ، ولكن هذا هو بالضبط ما يفعله كثير من المستثمرين العقاريين عند شراء العقارات - تجديدها وبيعها. فقط تذكر أن الأسعار لا ترتفع دائمًا.
في الماضي ، شهدت اليابان انخفاض أسعار المساكن أكثر. هذا لا يعني أن هذه الأسعار لن ترتد مرة أخرى إلى منطقة مربحة ، ولكن ضع في اعتبارك أنه في بعض الحالات قد يستغرق وقتًا طويلاً للغاية.
الخط السفلي
مع التاريخ كدليل ، فإن معظم مالكي المنازل المحتملين يقومون بعمل جيد لشراء مكان يأملون بالفعل في العيش فيه ، وسداد الرهن العقاري بسرعة ، والعيش هناك حتى التقاعد ، ثم تقليص حجمه والانتقال إلى منزل أقل تكلفة. هذا ليس رهانًا أكيدًا ، لكن هذه الاستراتيجية تزيد من احتمال تحقيق ربح.
