تجارة الممتلكات للحفاظ على رجل الضرائب في الخليج

يسمح تبادل مماثل (يسمى أيضًا تبادل القسم 1031) للمستثمرين العقاريين بالقيام بشيء مماثل عن طريق تأجيل المكاسب أو الخسائر الرأسمالية عند شراء أو بيع عقار. في الأساس ، يتيح لك تبادل شبيه بالمثل تبادل العقارات الاستثمارية مع مستثمر آخر وإبقاء رجل الضرائب خارج الصفقة حتى وقت لاحق عندما يتم بيع العقار نقدًا في نهاية المطاف. بالطبع ، العملية ليست سهلة مثل تبديل بعض بطاقات البيسبول ، ولكن هذه المقالة سوف توضح لك كيف يتم ذلك.

لماذا يجب عليك التفكير في البورصة تشجع فرصة تأجيل الالتزامات الضريبية من خلال تبادل 1031 (المسمى للقسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية) المستثمرين على إعادة التوازن لمحافظ العقارات وعلى استخدام أموال أكثر ربحية التي يدفعونها في الضرائب. تعد القدرة على إعادة التوازن مهمة بشكل خاص في القطاع العقاري ، لأنه على عكس الأسهم الفردية والسندات ، يمكن أن يمثل العقار الواحد جزءًا كبيرًا من قيمة المحفظة.

بسبب الطبيعة المركزة للاستثمار العقاري ، من المهم لمديري المحافظ أن يتمتعوا بالمرونة لإعادة التوازن لمحافظهم الاستثمارية وجعل المراهنات التكتيكية في القطاعات العقارية المختلفة أو مناطق الاستثمار. تشجع البورصة 1031 إعادة التوازن هذه من خلال السماح للمستثمرين بالتنقل داخل وخارج العقارات من خلال تبادل عقار لآخر دون عبء تكبد ضرائب أرباح رأس المال على الفور. من خلال استخدام 1031 بورصة بشكل مستمر عند الاستحواذ على الممتلكات والتصرف فيها ، يمكن للمستثمرين تأجيل ضريبة أرباح رأس المال حتى يحين الوقت لتصفية بعض أو كل محفظة الأوراق المالية ، أو هناك تغيير إيجابي في قانون الضرائب ، أو تراكمت خسائر رأسمالية كافية ل تعويض التزام كسب رأس المال. (لمعرفة المزيد حول جعل القسم 1031 يعمل من أجلك ، تحقق من المعاملات العقارية الذكية .)

نظرة عامة من أجل التأهل لهذه المعاملة الضريبية ، يجب على المستثمرين الالتزام بمتطلبات وقيود معينة فيما يتعلق بأنواع الممتلكات التي يمكنهم تبادلها ، وموقع العقارات وتوقيت أحداث رئيسية معينة. سيقدم القسم التالي وصفًا مفصلاً للمتطلبات المختلفة ، ولكن من المهم أن نلاحظ أولاً أن الإقامة الأولية غير مؤهلة ، لذلك لسوء الحظ لن تتمكن من تبديل مسكنك في الضواحي إلى منزل شاطئي في ماليبو. (لمعرفة المزيد عن بيع الإقامة الشخصية ، اقرأ هل ستترك عملية بيع منزلك صدمة مالية؟ وهل صحيح يمكنك بيع منزلك وعدم دفع أي ضريبة على أرباح رأس المال؟ )

تنسيق العناصر الضرورية يمكن أن يكون مهمة شاقة إلى حد ما. للمساعدة في تسهيل عمليات التداول والوثائق اللازمة ، يتعين على المستثمرين استخدام غرفة مقاصة تابعة لجهة خارجية تسمى "وسيط مؤهل (QI)" ، والذي يتعامل مع جميع الأموال المتعلقة بشراء وبيع وتبادل الممتلكات. نظرًا لأن الأموال لا تتدفق مباشرة من خلال حسابات دافعي الضرائب ، ولا يتحكم دافع الضرائب مطلقًا في أي من الأموال الناتجة عن المعاملة ، فقد قام المستثمر بتحويل الأرباح الرأسمالية فعليًا إلى العقارات المتبادلة وقد يؤجل ضريبة أرباح رأس المال حتى يتم بيعها. الأصول العقارية الحقيقية للنقد.

يمكن أن يكون إعداد وتنفيذ تبادل 1031 والمعاملة الضريبية المقابلة لهذه الصفقة معقدة للغاية. يقدم القسم التالي وصفًا موجزًا ​​ومبسَّطًا للمتطلبات والخطوات اللازمة لتنفيذ عملية تبادل 1031.

متطلبات المعاملات

الخصائص المؤهلة يعمل التبادل فقط للاستثمار العقاري أو العقارات التجارية. العقار الاستثماري هو العقار الذي يتم شراؤه من أجل تأجير واستخراج الدخل. الممتلكات التجارية هي ملكية مملوكة ومستخدمة من قبل الشركة ويتم الاحتفاظ بها في الميزانية العمومية كأصل. جميع العقارات الحقيقية في الولايات المتحدة ، سواء كانت محسّنة أو غير محسّنة ، عادة ما تكون من نفس النوع. تعتبر الممتلكات العقارية خارج الولايات المتحدة ملكية "غير شبيهة". لا ينطبق القسم 1031 على البورصات أو الأسهم أو السندات أو السندات أو الأوراق المالية الأخرى أو الممتلكات الشخصية من أي نوع. (للحصول على نظرة عامة على الأنواع المختلفة للممتلكات ، تحقق من البرنامج التعليمي الخاص بنا لاستكشاف الاستثمارات العقارية والاستثمار في العقارات .)

الأصول غير المؤهلة والتمهيد إذا كانت الصفقة تنطوي على ممتلكات أو أصول غير مؤهلة (غير متشابهة) ، فيجب على المستثمر الاعتراف بمكسب البيع ودفع الضرائب وفقًا لذلك. على افتراض أن قيمة إحدى الممتلكات التي يتم تبادلها أكبر من قيمة الأخرى ، فإن الأصول غير المؤهلة المستخدمة في الخروج من القيمة بين البورصات تسمى "التمهيد" وما زالت تخضع لضرائب أرباح رأس المال العادية.

توقيت

بينما لا يلزم أن تكون المعاملات متزامنة ، فهناك قيود على بعض عناصر توقيت المعاملة. على سبيل المثال ، من أجل التأهل على المعاملة باعتبارها بورصة 1031 ، يجب على المستثمر تحديد العقار الذي سيتم استبداله قبل الإغلاق ، وتحديد العقار البديل في غضون 45 يومًا من إغلاق بيع الأصل الأول. بالإضافة إلى ذلك ، يجب تنفيذ المعاملة للحصول على عقار بديل في غضون 180 يومًا من تنفيذ عملية بيع الصفقة الأولى. بالنسبة لمعظم المستثمرين ، تتمثل إحدى أصعب المهام في تحديد الأصول البديلة في غضون 45 يومًا من بيع الأصل المتخلى عنه. ومع ذلك ، من المهم أن يفعلوا ذلك لأن قيود التوقيت هذه صارمة للغاية ولا يمنح مصلحة الضرائب الامتدادات.

وسيط مؤهل نظرًا لتعقيد هذه الترتيبات والمتطلبات والقيود المحيطة بالبورصة ، يجب على المستثمرين الذين يرعون البورصة استخدام وسيط مؤهل لتسهيل الصفقة. لا يقدم الوسيط المؤهل ، الذي يُعرّف بأنه شركة تعمل بدوام كامل لتسهيل 1031 عملية تبادل ، مشورة قانونية أو ضريبية. لا يمكن أن يكون طرفًا تجاريًا ، مثل شركة CPA أو محامي أو وكيل عقاري له أي علاقة مع الطرف الخاضع للضريبة في غضون 24 شهرًا قبل أول معاملة عقارية. على نحو مفضل ، يجب أن يكون QI شركة تابعة لجهة خارجية لم تقدم سابقًا أيًا من هذه الخدمات لأي مشارك في المعاملة.

يقوم QI بتنفيذ العديد من خدمات التيسير ويعمل كجسر بين الأطراف المعنية للمساعدة في تنظيم التبادل وتنفيذه. تشمل واجباته:

• إعداد جميع المستندات المطلوبة والعمل كمركز لتبادل المعلومات لضمان حصول جميع الأطراف المناسبة على الوثائق. والتأكد من أن الأموال محتجزة في حساب مصرفي مؤمن ومؤمن ، وأن أي مدفوعات يتم إجراؤها على حسابات الضمان عند اكتمال المعاملات. المحاسبة الكاملة للمعاملات لسجلات دافعي الضرائب ، وتقديم نموذج 1099 لدافعي الضرائب وإلى مصلحة الضرائب توثيق أي ضرائب مطلوبة وأي ضرائب على أرباح رأس المال المدفوعة.

تؤكد القواعد الصارمة لمحطة مصلحة الضرائب فيما يتعلق بمتطلبات معينة على قيمة الوسيط المؤهل وأهمية اختيار واحد مناسب. واحدة من الخدمات الرئيسية في QI هي الحفاظ على المشاركين في المعاملات على المسار الصحيح وضمان أنها تفي بالمتطلبات اللازمة لدافعي الضرائب للتأهل للمعاملة الضريبية التفضيلية لأرباحهم العقارية ، لذلك من المهم أن يقوم المستثمرون بالبحث واختيار الوسيط لمعاملاتهم بعناية. (للقراءة ذات الصلة ، تحقق من فوائد استخدام محامي العقارات .)

سيغطي القسم التالي التبادلات متعددة الممتلكات ويجب على المستثمرين الالتزام بالوقت المحدد.

عمليات تبادل الممتلكات المتعددة في البورصة المشابهة ، لا يُطلب من المستثمر إجراء تبادل فردي للعقارات. يمكن استخدام خصائص متعددة على جانبي التبادل طالما تم استيفاء القواعد التالية. تسمى هذه القواعد عادةً "القواعد الثلاثة" و "95٪" و "200٪".

• قاعدة الملكية الثلاث - يجوز أن تتأهل أي ثلاث عقارات بغض النظر عن القيمة السوقية. قاعدة 95٪ - أي عدد من العقارات قد يكون مؤهلاً طالما أن القيمة السوقية العادلة (FMV) للخصائص التي يتم استلامها بحلول نهاية فترة التبادل لا تزيد عن 95٪ من FMV التراكمي لجميع الخصائص البديلة المحتملة المحددة. القاعدة 200٪ - يمكن تبديل أي عدد من الخصائص طالما أن FMV التراكمي لخصائص الاستبدال لا تزيد عن 200٪ من FMV المدمجة لجميع الخصائص التي تم تبادلها في تاريخ النقل الأولي.

على الرغم من أن مصلحة الضرائب الأمريكية تتمتع بمرونة كبيرة في عدد الأصول التي ستسمح بالتبادل من أجل المساعدة في تأجيل ضريبة الأرباح الرأسمالية ، إلا أنها صارمة للغاية بشأن توقيت تحديد هذه الخصائص وإجراء التبادل.

خطة المعاملات والجدول الزمني على الرغم من أن خطة المعاملات والجدول الزمني لتبادل 1031 يمكن أن تصبح معقدة للغاية ، فإن بعض العناصر تتبع التنسيق الأساسي وتشبه معظم المعاملات.

1. في البداية ، يقوم المستثمر الذي يرغب في الدخول في بورصة مماثلة بتحديد الممتلكات أو العقارات المراد بيعها - "العقار المتخلى عنه" - وبعد ذلك ، بمساعدة الوسيط ، بيعه إلى طرف ثالث. يتلقى الوسيط الأموال كبائع ويؤمن جميع الأموال في الضمان. مع وجود الأموال في الضمان ، لدى المستثمر 45 يومًا لاختيار واحد أو عدة "خصائص بديلة" للتبادل ، والتي يجب شراؤها من بائع طرف ثالث في غضون 180 أيام المعاملة الأولى يعمل الوسيط كمشتري ، ويؤمن الأموال في الضمان ، ثم يرسل الأموال المناسبة إلى البائع أو البائع. (للحصول على مساعدة في العثور على بديل ، تحقق من أفضل 10 ميزات لعقار تأجير مربح وإيجاد ثروة في العقارات التجارية .) بعد ذلك ، تعد QI جميع الوثائق المحاسبية الخاصة بدافعي الضرائب والتي توضح أن الأموال قد خضعت لغرفة مقاصة QI. وأن حسابات دافعي الضرائب / المستثمر لم تتلق أي أموال. يعد QI أيضًا نموذج 1099 يشير إلى أي مكاسب رأسمالية يتم تكبدها من إنشاء "تمهيد" غير مؤهل وأي ضرائب يتم دفعها كجزء من المعاملة ويرسل النموذج إلى مصلحة الضرائب. في نهاية المطاف ، سيقوم دافع الضرائب بتقديم نموذج IRS 8824 إلى مصلحة الضرائب ، بالإضافة إلى أي مستند مماثل مطلوب من قبل الدولة التي توجد فيها الخصائص أو يقيم دافع الضرائب. بالإضافة إلى تسهيل التبادل ، سيقوم الوسيط المؤهل أيضًا بإصدار جميع مستندات التبادل التي تتطلبها المعاملات ، مثل سندات الملكية والعقود العقارية.

نظرًا لأن QI سيطرت على الأموال من كل من بيع وشراء العقارات التي تم تبادلها ، ولأن المستثمر قد تلقى ممتلكات بدلاً من النقد لبيع الأصل المتخلى عنه ، يتم تأجيل مكاسب رأس المال. باستثناء أي "تمهيد" ، يمكن تأجيل المكاسب الرأسمالية بشكل مستمر من خلال البورصات المشابهة إلى أن يتم بيع الأصول نقدًا في نهاية المطاف. عند هذه النقطة ، سيتم فرض ضريبة على الأرباح الرأسمالية المتراكمة باستخدام طرق الضرائب السائدة.

خاتمة قد لا يكون التبادل من نوعه سهلاً بنفس سهولة تداول بطاقة البيسبول الخاصة بشبابك ، لكنه يتيح لك تداول عقاراتك الاستثمارية وإبعاد رجل الضرائب عن الصفقة. من خلال الدخول المستمر في هذه البورصات المشابهة ، يمكن للمستثمرين تنفيذ عمليات نقل ملكية عقارية لزيادة أو تقليل التعرض لبعض القطاعات العقارية ، وفي الوقت نفسه ، يؤجلون مكاسب رأس المال حتى يتم بيع العقارات في نهاية المطاف نقدًا. بمجرد فهمك لقواعد اللعبة ، فهذه طريقة رائعة لإعادة التوازن إلى محفظة العقارات الخاصة بك.

لمزيد من الاستراتيجيات للبقاء متقدما بخطوة واحدة على رجل الضرائب ، اقرأ نصائح ضريبية للمستثمر الفردي والنصائح الضريبية لنهاية عام لتوفير المال .