الاستثمار في سوق الرهن هو استراتيجية تتطلب مستوى من التطور والاجتهاد يتجاوز بكثير ما يدركه معظم الناس. يمكن أن يكون لها إمكانات كبيرة ، ولكنها تحتاج إلى جهد حقيقي للاستفادة منها. وعلى هذا النحو ، ينبغي التعامل معها كأي استثمار كبير ، يتطلب التركيز ؛ اجتهاد؛ والبحث الدقيق في الملكية المحلية ، والاتجاهات الاقتصادية والديمغرافية. كما يتطلب تشكيل استراتيجية لاكتساب العقارات وبيعها في نهاية المطاف.
نظرة عامة
شراء السيارات المستعملة في مزاد يشبه الاستثمار في العقارات المحظورة. تجار السيارات المستعملة هم أشخاص يعرفون كل الماركات والموديلات وكذلك عيوبهم الشائعة وطريقة تغييرها لخلق قيمة. إنهم يأخذون مخاطر أقل بكثير من الشخص العادي الذي يحضر المزاد فقط لشراء سيارة بسعر مخفض.
العديد من المشترين الرهن يذهب إلى المزاد في قاعة المحكمة على أمل الحصول على صفقة - التباين بين سعر المزاد والقيمة الجوهرية للممتلكات. لكن قد لا يكون لديهم أي معرفة حقيقية بالاستثمار أو أي استراتيجيات لتخفيف المخاطر. يعرف المستثمرون المتمرسون في سوق الرهن العقاري أن الاعتماد على فرق السعر كمصدر رئيسي لدخل الاستثمار هو وصفة لكارثة.
الطريقة الصحيحة للحصول على خاصية الرهن ليست طريقة البندقية ، ولكن اختيار الخصائص الموجودة في لغة مخصصة لإعادة التطوير أو التحسين. يحتاج العقار إلى امتلاك صفات فريدة تجعله متميزًا عن الآخرين في الحي أو السوق المحلية أو يقدم بعض الفرص لخلق قيمة.
استراتيجيات الاستثمار
يجب أن يكون لدى أي مستثمر في العقارات استراتيجية محددة تتضمن الأهداف وطريقة الحصول على العقار واحتفاظه به والتخلص منه في نهاية المطاف. هذه الاستراتيجية أكثر أهمية عند الاستثمار في سوق الرهن. يجب عليك تحديد ما إذا كان الرهن قد حدث نتيجة لبعض الظروف الفريدة المتعلقة بالمالك السابق ، أو كنتيجة لاتجاه أوسع قد يؤثر على السوق المحلية.
يحتاج المستثمرون إلى القيام بعدد كبير من الأبحاث حول سوق العقارات المحلي. الطلب على العقارات هو وظيفة النمو السكاني ، نمو الوظائف ، نمو الدخل المتاح ، والتغيرات الديموغرافية. سيؤثر ذلك بشكل كبير على التسعير وكذلك القدرة على بيع العقارات في نهاية فترة الاستثمار.
ابحث في تطوير البنية التحتية القادمة ، مثل الطرق والمدارس والمشاريع المجتمعية. تعلم أيضًا كيف تدعم الحكومة المحلية وحكومة الولاية نمو الأعمال وتخطط لإصلاح أي مشكلات معينة ، مثل حركة المرور وجودة الهواء والجريمة والضرائب. ستجعل كل هذه العناصر منطقة أكثر رواجًا وتزيد من قيمة الخصائص داخلها.
استراتيجيات الاقتناء
لقد تم تعليم معظم المستثمرين البحث عن المنشورات التي تدرج الأصول التي ستذهب إلى المزاد والتواصل مع المالكين بشأن نيتهم شراء العقار قبل طرحه في كتلة المزاد. على الرغم من أنه يمكن الحصول على صفقات على خطوات المحكمة ، إلا أن إيجاد طرق بديلة لتأمين الممتلكات المتعثرة سيؤدي إلى تحسين فرصك في الإغلاق. يمكن أن توفر أيضًا فرصة لفهم وتحليل العقار بالكامل.
على سبيل المثال ، دعنا نقول أن المستثمر يحصل على إمكانية الوصول إلى العقارات عن طريق استخدام جهات اتصاله في السوق ومعرفة الإقراض السكني لمساعدة مالكي المنازل المكافحين على التفاوض مع المقرضين. إذا تم حل مشاكل القروض ، لا يزيد المستثمر من سمعته مع كل من المالكين والمقرضين فقط ، فقد يحصل المستثمر أيضًا على إحالات والوصول إلى الآخرين من خلال قروض ذات مشاكل. وإذا لم يكن بالإمكان حل هذا الوضع ، فإن المستثمر هو الأول في امتلاك العقار - لأنهم اكتسبوا ثقة المالكين. يمكن للمستثمرين أيضًا اتخاذ قرار مستنير بشأن شراء العقار لأنهم تعلموا من خلال جهودهم سلبيات ومزايا العقار.
استراتيجية أخرى هي شراء القروض المتعثرة بسعر مخفض من المقرضين. البنوك ومؤسسات الإقراض الأخرى لا تحب الحصول على حبس الرهن. لتجنب الاستحواذ على العقارات المملوكة (REO) ، ستقوم هذه المؤسسات في كثير من الأحيان ببيع العديد من القروض المتعثرة بخصم كبير على قدم المساواة.
يمكن أن يكون المستثمرون أكثر مرونة من المقرضين في إعداد قرض غير عامل ، وأحيانًا يحولونه مرة أخرى إلى قرض أداء يحقق عائدًا أعلى من ذلك بكثير ، وذلك بفضل انخفاض قاعدة المستثمر في الاستثمار.
بعد توابل القروض ، يمكن للمستثمرين إما الاحتفاظ بها أو بيعها بعلاوة بمجرد أن يؤدونها لبعض الوقت. في حالة عدم التمكن من حلها ، يمكن للمستثمر حبس الرهن على العقار والاستيلاء على الملكية دون الحاجة إلى التنافس مع أي أطراف أخرى. الجانب السلبي الوحيد لهذا النهج هو أن شراء مجموعة من القروض يتطلب نفقات رأس المال أكبر من شراء العقارات الفردية في المزاد العلني. النقطة المهمة هي أن هناك طرقًا مبتكرة للحد من المنافسة في الحصول على الأصول غير العاملة.
عقد الفترة واستراتيجيات الخروج
يجب أن يكون المستثمرون متأكدين مما يجب عليهم فعله بمجرد الحصول على الأصل.
هل سيتم "قلب" العقار مرة أخرى في السوق أم سيتم الاحتفاظ به وتوابله في انتظار تغيير السوق قبل البيع؟ يجب على المستثمرين الذين يفكرون في شراء حبس الرهن ثم إعادة تسويقهم بعد فترة وجيزة من الشراء إيجاد طرق لتحسين الممتلكات. تشتمل التحسينات التي توفر أكبر قدر من الضجة على إضافة غرف النوم والحمامات والمطابخ وإعادة التصميم والطوابق السفلية أو المساحات غير المستخدمة الأخرى.
نظرًا لأن معلومات معاملة العقار هي معلومات عامة ، فإن بعض المشترين المحتملين سيكونون حذرين من دفع علاوة على العقار مباشرة بعد بيع الرهن حتى إذا كان سعره يتماشى مع العقارات الأخرى في المنطقة. يساعد إنشاء القيمة من خلال إعادة التطوير على توفير الأساس المنطقي لارتفاع سعر إعادة البيع ويمكن أن يقلل من مخاطر فترات التسويق الطويلة. ومع ذلك ، يجب أن يكون المستثمرون حذرين من عدم تحسين العقار لدرجة أن سعره أعلى بكثير من العقارات المجاورة.
تتمثل الإستراتيجية الأخرى في الاحتفاظ بالأصول كخصائص تأجير حتى يحدث شيء ما في السوق لتعزيز قيم الممتلكات. مرة أخرى ، يجب أن يكون المستثمرون على دراية بسوق الإيجار للتأكد من وجود كمية كافية من الطلب على مساحات الإيجار. وأن الممتلكات التي تم شراؤها ستأمر بما يكفي من الإيجار لتغطية تكلفة الحفاظ على الممتلكات.
بالنسبة لأولئك الذين يمكنهم التعامل مع الوقت الإضافي والجهد الذي يتطلبه أن يكون المالك ، فإن شراء العقارات المتعثرة بسعر مخفض وتحويلها إلى عقار مستأجر يمكن أن يخلق ثروة كبيرة. توفر القدرة على الحصول على تمويل جذاب ، مثل القروض بفائدة فقط بالتوافق مع خصم فوائد الرهن العقاري من ضرائب الدخل ، طريقة رائعة لخلق تدفق نقدي أثناء انتظار الوقت المناسب للبيع.
على الرغم من أن العقارات السكنية ليست متقلبة مثل فئات الأصول الأخرى ، إلا أنها تتميز بفترات طويلة من العوائد المنخفضة ومن ثم "البوب" في القيمة المقابلة لبعض التغير الكبير في الطلب الذي يفسر جزء كبير من العائد. مرة أخرى ، هذا هو الدافع للبحث المستمر واستراتيجية فترة الانتظار التي ستساعد على تقدير توقيت قفزة القيمة ووضع خطة للأصل استعدادًا للبيع.
استراتيجية الخروج
عدم التفكير في استراتيجية الخروج هو خطأ كبير يرتكبه المستثمرون الجدد عادة. كثير منهم تحت الانطباع الخاطئ بأن أفضل وقت للاستثمار في العقارات الرهن هو عندما يكون هناك وفرة منها المتاحة. في الواقع ، تؤكد الزيادة الكبيرة في المنازل المعروضة للبيع وخصائص الرهن على بعض المشكلات التي تحول دون دفع الناس لقروضهم أو جعلهم غير مستعدين للاحتفاظ بمنازلهم. قد يكون هذا بسبب فقدان الوظائف في المنطقة أو بعض مشاكل البنية التحتية التي تجعل المنطقة غير مرغوب فيها. هذه الاتجاهات سيكون لها تأثير إيجابي على المعروض من المنازل المتاحة للبيع أو حبس الرهن وأثر سلبي على الطلب. هذا يعني أنه سيكون من الصعب بيع العقار حتى تتحسن أساسيات السوق.
من الأخطاء الشائعة التي يرتكبها المستثمرون والتي تعتمد فقط على فارق الأسعار من أجل ربحهم أنها تفشل في إدراك التأثير السلبي لتكاليف الحمل. يمكن أن تشمل المصروفات مدفوعات الرهن العقاري والضرائب والتأمين والصيانة خلال فترة طويلة من التسويق والمبيعات.
يعد تحديد موعد نهائي لبيع عقار ثم خصم السعر حتى يتم بيع العقار أحد طرق تجنب تكاليف الحمل الزائدة. من الأفضل بيعها بأرباح صغيرة إلى الصفر بدلاً من الاستمرار في تسويق عقار بسعر يضمن فترة تسويق طويلة وبالتالي تكاليف حمل مرتفعة قد تؤدي إلى خسائر.
الخط السفلي
يمثل الاستثمار في الأصول العقارية غير العاملة في بناء الثروة استراتيجية قابلة للتطبيق ، ولكنها ليست طريقة للثراء السريع. لكل قصة من قصص الخرق إلى الثروات ، هناك 10 أشخاص آخرين فقدوا رؤوس أموالهم لأنهم لم يواكبوا التغيرات في اتجاهات السوق.
أولئك الذين ينجحون في سوق الرهن قد درسوا استراتيجيات وتكتيكات المستثمرين الناجحين الآخرين. لقد وضعوا الوقت والموارد في إجراء اتصالات السوق المناسبة اللازمة لخلق ميزة تنافسية على الآخرين. لكن ضخ الوقت والطاقة في التعرف على سوق العقارات المحلي ليست سوى واحدة من العديد من الاستراتيجيات التي يمكن للمستثمرين استخدامها للاستفادة من المنافسة. النجاح يأتي من عمليات الاستحواذ المصممة والمنفذة بعناية وكذلك استراتيجيات الخروج الذكية.
