الثقة في الاستثمار العقاري (REIT) هي شركة عقارية تقدم أسهم عامة للجمهور. وبهذه الطريقة ، يشبه سهم REIT أي سهم آخر يمثل ملكية في نشاط تشغيلي. تمتلك REIT ميزتين فريدتين: نشاطها الأساسي هو إدارة مجموعات من العقارات المدرة للدخل وعليها توزيع معظم أرباحها كأرباح. نحن هنا نلقي نظرة على صناديق الاستثمار العقاري ، وخصائصها وكيفية تحليلها.
تأهيل
للتأهل كصندوق REIT مع مصلحة الضرائب ، يجب أن توافق شركة عقارية على دفع ما لا يقل عن 90 ٪ من أرباحها الخاضعة للضريبة في أرباح الأسهم (والوفاء بمتطلبات إضافية ولكنها أقل أهمية). من خلال وجود حالة REIT ، تتجنب الشركة ضريبة دخل الشركات. تحقق الشركة العادية ربحًا وتدفع ضرائب على ربحها بالكامل ، ثم تقرر كيفية تخصيص أرباحها بعد خصم الضرائب بين أرباح الأسهم وإعادة الاستثمار ؛ تقوم REIT ببساطة بتوزيع جميع أو كل أرباحها تقريبًا وتخطي الضريبة.
نوع مختلف
هناك عدد من الأنواع المختلفة من صناديق الاستثمار العقاري. بعض الوقوع في فئة خاصة تسمى صناديق الاستثمار العقاري. تقوم صناديق الاستثمار العقاري هذه بتقديم قروض مضمونة بالعقارات ، لكنها لا تملك أو تدير العقارات بشكل عام. صناديق الرهن العقاري تتطلب تحليلا خاصا. إنها شركات تمويل تستخدم العديد من أدوات التحوط لإدارة تعرضها لأسعار الفائدة. لن نعتبرها هنا.
في حين أن حفنة من صناديق الاستثمار العقاري المختلطة تدير عمليات عقارية وتتعامل في قروض الرهن العقاري ، تركز معظم صناديق الاستثمار العقاري على "الأصول الثابتة" في العمليات العقارية. وتسمى هذه صناديق الاستثمار في الأسهم. عندما تقرأ عن صناديق الاستثمار العقاري ، فأنت عادة تقرأ عن صناديق الاستثمار العقارية. تميل صناديق الاستثمار في الأسهم إلى امتلاك أنواع معينة من المباني مثل الشقق أو المراكز التجارية الإقليمية أو مباني المكاتب أو منشآت الإقامة. بعضها متنوع وبعضها متخصص ، مما يعني أنه يتحدى التصنيف - مثل ، REIT الذي يملك ملاعب الغولف.
تحليل الاستثمار
صناديق الاستثمار العقاري هي أسهم في توزيع الأرباح وتركز على العقارات. إذا كنت تسعى إلى الحصول على دخل ، فستعتبرها إلى جانب صناديق السندات ذات العائد المرتفع والأسهم التي تدفع أرباحًا. كما الأسهم المدفوعة لتوزيع الأرباح ، يتم تحليل صناديق الاستثمار العقاري مثل الكثير من الأسهم الأخرى. ولكن هناك بعض الاختلافات الكبيرة بسبب المعالجة المحاسبية للممتلكات.
دعونا توضيح مع مثال مبسط. لنفترض أن REIT تشتري مبنى بمبلغ مليون دولار. تتطلب المحاسبة أن يتقاضى REIT قيمة الاستهلاك مقابل الأصل. لنفترض أننا نشرنا الاستهلاك على مدى 20 عامًا في خط مستقيم. كل عام ، سنخصم 50000 دولار من مصروفات الاستهلاك (50000 دولار في السنة × 20 سنة = 1 مليون دولار).
دعونا نلقي نظرة على الميزانية العمومية المبسطة وبيان الدخل أعلاه. في السنة العاشرة ، تحمل ميزانيتنا قيمة المبنى بمبلغ 500،000 دولار (ويعرف أيضًا باسم القيمة الدفترية): التكلفة التاريخية الأصلية البالغة مليون دولار ، ناقصًا الاستهلاك المتراكم 500000 دولار (10 سنوات × 50،000 دولار في السنة). يخصم بيان الدخل الخاص بنا 190،000 دولار من النفقات من 200000 دولار في الإيرادات ، ولكن 50000 دولار من النفقات هي تكلفة الاستهلاك.
ومع ذلك ، فإن صناديق الاستثمار العقاري لدينا لا تنفق هذه الأموال فعليًا في السنة 10 ؛ الاستهلاك هو رسوم غير نقدية. لذلك ، نضيف تكلفة الاستهلاك إلى صافي الدخل من أجل إنتاج أموال من العمليات (FFO). تكمن الفكرة في أن الإهلاك يقلل بشكل غير عادل دخلنا الصافي لأن بنايتنا على الأرجح لن تخسر نصف قيمتها خلال السنوات العشر الماضية. يعمل FFO على إصلاح هذا التشويه المفترض من خلال استبعاد رسوم الاستهلاك. (يتضمن FFO بعض التعديلات الأخرى ، أيضًا.)
يجب أن نلاحظ أن FFO يقترب من التدفق النقدي من صافي الدخل ، لكنه لا يستوعب التدفق النقدي. بشكل رئيسي ، لاحظ في المثال أعلاه أننا لم نحسب أبدًا مليون دولار تم إنفاقه لشراء المبنى (النفقات الرأسمالية). تحليل أكثر دقة من شأنه أن يشمل النفقات الرأسمالية. حساب النفقات الرأسمالية يعطي رقمًا يُعرف باسم FFO المعدل ، ولكن لا يوجد إجماع عالمي بشأن حسابه.
يمكن أن تساعدنا الميزانية العمومية الافتراضية لدينا في فهم مقياس REIT المشترك الآخر ، صافي قيمة الأصول (NAV). في السنة 10 ، بلغت القيمة الدفترية لمبنا 500،000 دولار فقط بسبب انخفاض قيمة التكلفة الأصلية. لذلك ، فإن القيمة الدفترية والنسب ذات الصلة مثل السعر إلى دفتر - وغالبا ما تكون مشكوك فيها فيما يتعلق بتحليل الأسهم العامة - هي عديمة الفائدة إلى حد كبير بالنسبة صناديق الاستثمار العقاري. يحاول NAV استبدال القيمة الدفترية للعقار بتقدير أفضل للقيمة السوقية.
يتطلب حساب صافي قيمة الأصول تقييمًا شخصيًا إلى حد ما لممتلكات REIT. في المثال أعلاه ، نرى أن المبنى يولد 100000 دولار في الدخل التشغيلي (200000 دولار في الإيرادات ناقص 100000 دولار في نفقات التشغيل). تتمثل إحدى الطرق في الاستفادة من الدخل التشغيلي بناءً على سعر السوق. إذا اعتقدنا أن معدل الحد الأقصى الحالي للسوق لهذا النوع من المباني هو 8٪ ، فإن تقديرنا لقيمة المبنى يصبح 1.25 مليون دولار (100000 دولار في دخل التشغيل / 8٪ معدل الحد الأقصى = 1،250،000 دولار). يستبدل تقدير القيمة السوقية هذه القيمة الدفترية للمبنى. بعد ذلك نخصم ديون الرهن العقاري (غير مبينة) للحصول على صافي قيمة الأصول. الأصول ناقص الدين يساوي حقوق الملكية ، حيث يعني "صافي" في صافي قيمة الأصول صافي الدين. الخطوة الأخيرة هي تقسيم صافي قيمة الأصول إلى أسهم مشتركة للحصول على قيمة صافي قيمة السهم لكل سهم ، وهو تقدير للقيمة الجوهرية. من الناحية النظرية ، لا ينبغي أن يكون سعر السهم المعروض بعيدًا عن صافي قيمة الأصول للسهم.
من أعلى إلى أسفل مقابل. تصاعدي
عند اختيار الأسهم ، تسمع أحيانًا التحليل من أعلى إلى أسفل مقابل التصاعدي. يبدأ من أعلى لأسفل بمنظور اقتصادي ورهانات حول موضوعات أو قطاعات (على سبيل المثال ، الديموغرافية العمرية قد تفضل شركات الأدوية). يركز الجزء السفلي على أساسيات شركات محددة. الأسهم REIT تتطلب بوضوح كل من أعلى إلى أسفل وتحليل من أسفل إلى أعلى.
من منظور من أعلى إلى أسفل ، يمكن أن تتأثر صناديق الاستثمار العقاري بأي شيء يؤثر على العرض والطلب على العقارات. السكان ونمو الوظائف يميلون إلى أن يكونوا مواتين لجميع أنواع العقارات. أسعار الفائدة ، باختصار ، هي حقيبة مختلطة. تشير الزيادة في أسعار الفائدة عادة إلى تحسن الاقتصاد ، وهو أمر جيد بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري حيث ينفق الناس والشركات تستأجر مساحة أكبر. تميل أسعار الفائدة المرتفعة إلى أن تكون جيدة في صناديق الاستثمار العقاري حيث يفضل الناس البقاء ، والمستأجرين ، بدلاً من شراء منازل جديدة. من ناحية أخرى ، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري في كثير من الأحيان الاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة عن طريق خفض نفقات الفائدة وبالتالي زيادة ربحيتها.
تعتبر ظروف سوق رأس المال مهمة أيضًا ، وهي الطلب المؤسسي على أسهم صناديق الاستثمار العقاري. على المدى القصير ، يمكن أن يطغى هذا الطلب على الأساسيات. على سبيل المثال ، حققت أسهم REIT أداءً جيدًا في عام 2001 والنصف الأول من عام 2002 على الرغم من الأساسيات الضعيفة ، لأن الأموال كانت تتدفق إلى فئة الأصول بأكملها.
على مستوى REIT الفردي ، تريد أن ترى احتمالات قوية للنمو في الإيرادات ، مثل إيرادات الإيجار وإيرادات الخدمات ذات الصلة و FFO. تريد معرفة ما إذا كانت REIT لديها استراتيجية فريدة لتحسين الإشغال ورفع الإيجارات. تسعى صناديق الاستثمار العقاري عادة إلى تحقيق النمو من خلال عمليات الاستحواذ ، وتهدف كذلك إلى تحقيق وفورات الحجم من خلال استيعاب العقارات التي تديرها بشكل غير فعال. يمكن تحقيق وفورات الحجم من خلال خفض نفقات التشغيل كنسبة مئوية من الإيرادات. لكن عمليات الاستحواذ هي سيف ذو حدين. إذا تعذر على صندوق الاستثمار العقاري تحسين معدلات الإشغال و / أو رفع الإيجارات ، فقد يتم إجباره على عمليات استحواذ غير مدروسة من أجل تعزيز النمو.
نظرًا لأن ديون الرهن العقاري تلعب دورًا كبيرًا في قيمة الأسهم ، فإن الأمر يستحق النظر إلى الميزانية العمومية. يوصي البعض بالنظر في الرافعة المالية ، مثل حصة الدين إلى حقوق الملكية. لكن في الممارسة العملية ، من الصعب معرفة متى أصبحت الرافعة المالية مفرطة. من الأهمية بمكان أن نزن نسبة الدين الثابت مقابل سعر الفائدة العائم. في البيئة الحالية ذات معدلات الفائدة المنخفضة ، فإن صندوق الاستثمار العقاري الذي يستخدم ديون أسعار الفائدة المتغيرة فقط سوف يتضرر إذا ارتفعت أسعار الفائدة.
الخط السفلي
صناديق الاستثمار العقاري هي شركات عقارية يجب أن تدفع أرباحًا عالية من أجل التمتع بالمزايا الضريبية لحالة العقارات. يتحد الدخل الثابت الذي يمكن أن يتجاوز عوائد سندات الخزانة مع تقلبات الأسعار لتقديم إجمالي عائد محتمل ينافس أسهم الرسملة الصغيرة. يتطلب تحليل REIT فهم التشوهات المحاسبية الناتجة عن الاستهلاك والاهتمام بتأثيرات الاقتصاد الكلي.
