ما هو ARM الدفع المرن
كان الدفع المرن ARM ، والمعروف أيضًا باسم الخيار ARM ، نوعًا من الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل والذي سمح للمقترض بالاختيار من بين أربعة خيارات دفع مختلفة كل شهر: دفع مستهلك بالكامل لمدة 30 عامًا ؛ دفع لمدة 15 عامًا مطفئًا بالكامل ؛ دفع الفائدة فقط أو ما يسمى الحد الأدنى للدفع الذي لم يغطي الفائدة الشهرية. ألغى مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) بفعالية ARMs المدفوعات المرنة في عام 2014 من خلال معايير الرهن العقاري المؤهل (QM) الجديدة.
كسر أسفل مرنة الدفع ذراع
كان الدفع المرن ARMs شعبية قبل أزمة الرهن العقاري عالي المخاطر في 2007-2008 ، عندما ارتفعت أسعار المنازل بسرعة. كان للرهون العقارية سعر فائدة استهلالي منخفض للغاية ، وعادة ما يكون 1 في المائة ، مما دفع الكثير من الناس إلى افتراض أن بإمكانهم شراء منزل أكثر مما قد يوحي دخلهم. ولكن كان معدل دعابة لمدة شهر واحد فقط. ثم يتم إعادة تعيين سعر الفائدة إلى مؤشر مثل مؤشر تكلفة توفير Wells (COSI) بالإضافة إلى هامش ، وغالبًا ما يؤدي إلى "صدمة الدفع".
باستخدام سعر الفائدة الجديد ، يمكن للمقترضين اختيار سداد رهن عقاري تقليدي مدته 30 عامًا أو دفع أسرع لمدة 15 عامًا. في الممارسة العملية ، قام بعض المقترضين بهذا ؛ بعد الشهر الأول ، اختار معظمهم إما الدفع بفائدة فقط ، أو الحد الأدنى للدفع الشهري ، والذي بدا وكأنه مبلغ كبير. لم يدرك العديد من المقترضين أن الفائدة غير المسددة سيتم تناولها في رصيد القرض ، وهي عملية تسمى الاستهلاك السلبي. عندما انهارت أسعار المنازل ، وجد المقترضون أنهم مدينون برهن عقاري أكثر مما تستحق منازلهم.
التفاصيل تعثرت العديد من أصحاب المنازل
كان لدى ARMs للخيارات الكثير من المطبوعات الدقيقة التي تجمّع العديد من المقترضين عليها. على سبيل المثال ، كان لدى معظم ذراع الدفع الربحي (ARM) للخيار حدًا أقصى للإطفاء ، مما يعني أن المقترض يمكنه فقط إجراء الحد الأدنى من المدفوعات حتى تصل قيمة القرض إلى 110-115 بالمائة من المبلغ الأصلي. زاد الحد الأدنى للمدفوعات أيضًا سنويًا ، في بعض الأحيان بنسبة مئوية لا تبدو كبيرة ولكنها تتفاقم بسرعة. وكان خيار الدفع المخصص للفائدة فقط جيدًا في السنوات العشر الأولى فقط. رأى العديد من أصحاب المنازل مدفوعات قروضهم أكثر من الضعف بعد بضع سنوات فقط.
لتثبيط البنوك عن كتابة القروض التي يمكن أن تكون مفلسة لملاك المنازل ، أنشأ CFPB برنامج الرهن العقاري المؤهل في عام 2014. وبموجب هذا البرنامج ، ستحصل أنواع معينة من القروض العقارية المستقرة على موافقة إدارة الجودة للوكالة وتأهيل البنك المصدر للحصول على حماية أكبر في حالة التخلف عن السداد. نظرًا لأن قروض الاستهلاك السلبي مثل الدفعات الآمنة المرنة لم يتم منحها مطلقًا موافقة إدارة الجودة ، فقد تخلت عنها البنوك إلى حد كبير لصالح المزيد من القروض العقارية والرهون العقارية ذات السعر الثابت.
