جدول المحتويات
- فاني ماي ستوك
- فاني ماي المبادئ التوجيهية
- فاني ماي القروض
- التقدم بطلب للحصول على فاني ماي للرهن العقاري
- تعديلات القرض
- فاني ماي هوم باث
Fannie Mae (الرابطة الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري (FNMA)) هي مؤسسة برعاية حكومية (GSE) - وهي شركة تجارية عامة تعمل بموجب ميثاق الكونجرس - والتي تعمل على تحفيز ملكية المنازل وتوسيع سيولة أموال الرهن العقاري عن طريق خلق سوق الثانوية. تأسست شركة Fannie Mae عام 1938 أثناء فترة الكساد الكبير كجزء من الصفقة الجديدة ، وتوجه جهودها لزيادة توافر وملكية المنازل من أجل الأميركيين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط والمتوسط.
بصفتك مشاركًا ثانويًا في سوق الرهن العقاري ، فإن Fannie Mae لا ينتج قروضًا أو يقدم قروضًا للمقترضين. وبدلاً من ذلك ، فإنه يحتفظ بالأموال المتدفقة إلى مقرضي الرهن (مثل اتحادات الائتمان والبنوك المحلية والوطنية والتوفير وغيره من المؤسسات المالية) من خلال شراء وضمان الرهون العقارية التي تقدمها هذه الشركات. في الواقع ، إنه واحد من اثنين من أكبر مشتري القروض العقارية في السوق الثانوية ؛ والآخر هو شقيقه ، أو مؤسسة الرهن العقاري الفيدرالية ، أو فريدي ماك ، وهي أيضًا مؤسسة برعاية حكومية أنشأها الكونغرس.
5 تريليون دولار
المبلغ الذي استثمره فاني ماي في سوق الرهن العقاري منذ عام 2009
من خلال الاستثمار في سوق الرهن العقاري ، تخلق Fannie Mae المزيد من السيولة للمقرضين ، مثل البنوك والادخار واتحادات الائتمان ، مما يتيح لهم بدورهم الاكتتاب أو تمويل المزيد من القروض العقارية. تقدر الهيئة أنها مولت السوق بمبلغ 5 تريليونات دولار منذ عام 2009 ، وتمويل ما يقرب من ستة ملايين عملية شراء منزل ، و 14 مليون إعادة تمويل ، وثلاثة ملايين شقة مؤجرة. إنه أكبر ممول أو مؤيد للرهن الثابت لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة
فاني ماي ستوك
تم تداول Fannie Mae بشكل عام منذ عام 1968. وحتى عام 2010 ، تم تداوله في بورصة نيويورك. تم شطبها في أعقاب أزمة الرهن العقاري والإسكان والأزمة المالية بعد انخفاض أسهمها إلى أقل من الحد الأدنى لمتطلبات رأس المال التي تفرضها بورصة نيويورك. يتم تداولها الآن بدون وصفة طبية.
في النصف الأخير من عام 2008 ، تم الاستيلاء على فاني ماي وفريدي ماك من قبل الحكومة عن طريق لجنة حماية الإسكان الفيدرالية. وقد تم إنقاذ كلاهما بمبلغ 187.4 مليار دولار ، مما أنقذهما من الانهيار. بحلول عام 2014 ، سددت فاني ماي الحكومة أكثر من المبلغ الذي تلقته.
في أغسطس من عام 2012 ، تغيرت الشروط التي تحكم التزامات توزيع أرباح Fannie Mae بحيث تطالب وزارة الخزانة الأمريكية بأي أرباح في نهاية كل ربع عام ، وتوفر رأس المال في حالة وجود عجز. وعلى الرغم من أن فاني ماي تجني الأموال ، فإن أرباحها يتم تسليمها كل ثلاثة أشهر إلى الحكومة.
فاني ماي المبادئ التوجيهية
لكي يكون مقرض الرهن العقاري مؤهلاً للحصول على الدعم من Fannie Mae ، يجب أن يوافق على تجنب أي ممارسات إقراض غير رديئة المخاطر. يتم تقديم قروض الرهن العقاري ، والتي لديها معدلات أعلى من القروض ذات السعر الأولي ، للمقترضين ذوي الائتمان الرديء الذين يعتبرون أعلى المخاطر من قبل المقرض.
الرهون العقارية فاني ماي المشتريات والضمانات يجب أن تفي بالمعايير الصارمة. على سبيل المثال ، يبلغ الحد الأقصى للقرض التقليدي لمنزل لعائلة واحدة في عام 2020 مبلغ 510.400 دولار لمعظم المناطق و 765.600 دولار للمناطق عالية التكلفة بما في ذلك هاواي وألاسكا. تحدد الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) هذه الحدود.
بعد شراء القروض العقارية في السوق الثانوية ، تقوم فاني ماي بتجميعها لتشكيل أوراق مالية مدعومة برهن عقاري (MBS). MBS هي الأوراق المالية المدعومة بالأصول التي يتم تأمينها عن طريق الرهن العقاري أو مجموعة من القروض العقارية. ثم يتم شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في Fannie Mae من قبل المؤسسات ، مثل شركات التأمين وصناديق التقاعد والبنوك الاستثمارية. إنه يضمن مدفوعات رأس المال والفوائد على MBS الخاص به.
تمتلك Fannie Mae أيضًا محفظتها الخاصة ، والتي يشار إليها عمومًا باسم المحفظة المحتفظ بها ، والتي تستثمر في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في مؤسساتها وغيرها من المؤسسات. تقوم فاني ماي بإصدار ديون ، تسمى ديون الوكالة ، لتمويل محفظتها المحتجزة.
الماخذ الرئيسية
- الرابطة الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري (FNMA) ، والمعروفة أيضًا باسم فاني ماي ، هي مؤسسة برعاية حكومية (GSE) أنشأها الكونغرس. فاني ماي لا ينشأ أو يقدم قروضًا لأصحاب المنازل الذين يبحثون عن التمويل ، ولكنه يشتري ويضمن من خلال سوق الرهن العقاري الثانوي. فاني ماي وإخوانه ، أو مؤسسة قروض الرهن العقاري الفيدرالية ، أو فريدي ماك ، هما أكبر مشترين للقروض العقارية في السوق الثانوية. من خلال الاستثمار في القروض العقارية ، تخلق فاني ماي المزيد من السيولة للمقرضين ، بما في ذلك تم إنقاذ البنوك و البنوك و الاتحادات الائتمانية ، و التي سمحت لهم بعد ذلك بضمان أو تمويل المزيد من القروض العقارية. فاني ماي و فريدي ماك كلاهما انهار تقريبا خلال الأزمة المالية عام 2008 ، تم إنقاذهم ، ووضعوا في الحراسة الحكومية ، و في نهاية المطاف سددوا المليارات التي تلقوها للبقاء واقفا على قدميه.
فاني ماي القروض
من أجل الحصول على قرض مدعوم من Fannie Mae ، يجب عليك الذهاب إلى مقرض معتمد. جنبا إلى جنب مع تجنب قروض الرهن العقاري ، المذكورة أعلاه ، يجب على المقرضين تلبية معايير الأهلية والتأمين الذي يضمن جودة الائتمان للتمويل.
تسمى الرهون العقارية المشتراة والمضمونة من قبل فاني ماي القروض المطابقة. بشكل عام ، يكون للقروض المطابقة معدلات فائدة أقل من القروض غير المطابقة أو الجامبو ، والتي عادةً لا تدعمها فاني ماي لأنها تتجاوز حدود حجم القرض.
كيفية التقدم بطلب للحصول على الرهن العقاري فاني ماي المدعومة
عندما تجد مقرضًا مؤهلًا لإصدار قرض مدعوم من Fannie Mae ، فسوف يتم إرشادك في ملء طلب قرض سكني موحد. سوف تحتاج إلى جمع وتقديم المعلومات والوثائق المالية. يتضمن هذا سجلاً للعمالة وإيراداتك الإجمالية وبياناتك لدعمها ، مثل نموذج W-2 أو النموذج 1099. سيتعين عليك أيضًا تقديم ما مجموعه التزامات الدين الشهرية ، مثل الأرصدة على بطاقات الائتمان والسيارات المدفوعات والنفقة ودعم الطفل.
من أجل الموافقة على قرض مدعوم من Fannie Mae ، من الأفضل أن يكون معدل الدين إلى الدخل (DTI) لا يتجاوز 28٪. تحدد DTI الأمامية مقدار دخلك الإجمالي يذهب نحو تكاليف السكن. إذا كانت DTI مرتفعة جدًا ، فيمكنك إجراء دفعة مقدمة أكبر ، مما يقلل تكاليفك الشهرية. يتطلب Fannie Mae حدًا أدنى مقدمًا قدره 5٪ للحصول على رهن عقاري ثابت ، على الرغم من أن 20٪ عادة ما تكون مثالية.
يجب أن يفي مشتري المساكن أيضًا بالحد الأدنى لمتطلبات الائتمان حتى يكونوا مؤهلين للحصول على القروض العقارية المدعومة من فاني ماي. للحصول على منزل لأسرة واحدة يعد محل إقامة أساسي ، يلزم الحصول على درجة فيكو بقيمة 620 على الأقل للحصول على قروض ذات سعر ثابت و 640 للرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل. بالطبع ، كلما كانت درجة FICO الخاصة بك أفضل أو أعلى ، كلما كنت مؤهلاً للحصول على أقل معدلات فائدة متاحة.
تعديلات القرض
بعد انهيار الرهن العقاري ، بدأت فاني ماي في التركيز على تعديلات القروض. تعديلات القرض تغير شروط الرهن العقاري الحالي لمساعدة المقترضين على تجنب التخلف عن السداد ، وينتهي الأمر في الرهن ، وفقدان منزلهم في نهاية المطاف. يمكن أن تتضمن التعديلات سعر فائدة أقل وتمديد مدة القرض ، مما يقلل من المدفوعات الشهرية. لقد أنجزت Fannie Mae أكثر من 1.5 مليون قرض تعديلات منذ عام 2009.
فاني ماي هوم باث
عندما تنشأ عمليات حبس الرهن على القروض العقارية التي يكون فيها فاني ماي هو المالك / المستثمر ، أو عندما يتم الحصول على الممتلكات من خلال سندات الرهن أو المصادرة ، تحاول فاني ماي بيع العقارات في الوقت المناسب من أجل تقليل الآثار المحتملة على تواصل اجتماعي. HomePath.com هو موقع ويب Fannie Mae حيث يمكن لمشتري المنازل والمستثمرين البحث عن هذه العروض وتقديمها على هذه العقارات ، ويقدم HomePath Mortgage منتجات تمويل المشتري للعقار. في بعض الحالات ، قد يتوفر تمويل خاص من خلال HomePath Mortgage و HomePath Ren الرهن. وتشمل هذه اشتراكات البائع الموسعة للعقارات التي يشغلها مالكوها ، وخيارات دفع أقل للمشترين ذوي العقارات الممولة المتعددة.
يقدم HomePath.com حصريًا العقارات التي تملكها Fannie Mae ، وتشمل منازل الأسرة الواحدة والمنازل السكنية والوحدات السكنية. يستخدم فاني ماي مهنيي العقارات المحليين لإعداد العقارات المعروضة للبيع وصيانتها وسردها. تحتوي معظم القوائم على صور وأوصاف للممتلكات وتفاصيل أخرى ، بما في ذلك معلومات عن المدرسة والحي. تختلف أسعار الأرقام والنوع والمبيعات اختلافًا كبيرًا حسب السوق ، وكذلك حالة العقارات. في حين أن بعض المنازل جاهزة للعمل ، فإن البعض الآخر يحتاج إلى إصلاحات أو حتى عمليات تجديد شاملة. كل الممتلكات تباع في حالة "كما هي".
