الملكية هي مفهوم قانوني يمنح ويحمي حق الشخص الحصري في امتلاك شيء ما وحيازته واستخدامه والتخلص منه. لا يشير مصطلح خاصية إلى عنصر مادي ، ولكنه يصف العلاقة القانونية للشخص مع شيء ما.
الممتلكات العقارية الممتلكات العقارية تتكون من الأراضي والمساكن والوراثة. تشير الأرض إلى الأرض ، والهواء أعلاه ، والمنطقة الواقعة أسفل سطح الأرض وكل ما تم تركيبه عليها. تشمل المسكنات الأراضي وبعض الحقوق غير الملموسة المتعلقة بالأراضي. تشمل الوراثة كل مصلحة ملموسة أو غير ملموسة في الممتلكات العقارية ، بما في ذلك الأراضي والمساكن ، التي يمكن توريثها. (للمزيد ، اقرأ 5 أخطاء ينبغي على المستثمرين العقاريين تجنبها .)
البرنامج التعليمي: استكشاف الاستثمارات العقارية
الفائدة تصف المصلحة أي حق أو مطالبة أو امتياز يتمتع به الفرد تجاه الممتلكات العقارية. يعترف القانون بأنواع مختلفة من المصالح في الممتلكات العقارية. الفائدة غير المالكة للأرض هي حق شخص ما في استخدام أو تقييد استخدام الأرض التي تخص شخص آخر.
لا تشكل المصالح غير المالكة ملكية الأرض نفسها: لا يمتلك حاملو الحقوق غير المالكة في الممتلكات العقارية حق ملكية ، ولا يزال مالك الأرض يتمتع بالحقوق الكاملة للملكية ، رهنا بأي قيود.
إن الرهينة هي عبء أو مطالبة أو فرض رسوم على الممتلكات العقارية التي يمكن أن تؤثر على جودة الملكية و / أو قيمة العقار و / أو استخدامه. يمكن أن تمثل الاعباء مصالح غير ملكية في الممتلكات العقارية. تشمل الأمثلة على الاعباء الامتيازات والتعديات والاعتمادات والإيجارات والعهود التقييدية والعهود الوقائية. هذه المادة سوف تقدم مقدمة عن الاعباء والمصالح غير الحيازة في الممتلكات العقارية.
المصالح غير الحيازية إن الفائدة غير الحيازية في الأرض هي الحق في استخدام أو تقييد استخدام أراضي شخص آخر. في حين أن صاحب مصلحة غير حيازة لديه حقوق معينة واضحة فيما يتعلق باستخدام الممتلكات ، إلا أنه أو أنها لا تملك سند الملكية.
يمكن إنشاء المصالح غير الحيازية إما باتفاق بين طرفين ، هما مالك العقار والشخص الذي يرغب في الحصول على الفائدة غير الحيازية ؛ أو من خلال أمر المحكمة. على سبيل المثال ، قد يتم تقديم امتياز ضريبي اتحادي إلى المحكمة في المقاطعة التي يقع فيها العقار الخاص بدافعي الضرائب الجانحين. من ناحية أخرى ، يمكن عقد عقد إيجار طوعي من خلال اتفاق بين الطرفين.
الرهانات: الرهانات هي أي شيء يمكن أن يقلل من قيمة أو استخدام والتمتع بالعقار ، مثل العهد أو العهد المقيد. نظرًا لأنه يمكن أن يكون للوساطة تأثير سلبي على قيمة الأرض أو استخدامها ، يجب أن يكون أي شخص يشارك في معاملة عقارية مدركًا لوجود أي قيود على العقار الذي يتم نقله.
عادةً ما يقوم المحامي بالبحث في العنوان ويشكِّل رأيًا في العنوان ، حيث سيتم تحديد أي قيود يتم اكتشافها أثناء البحث. لن يمنع الرهينة الملكية من الدخول في صفقة عقارية ؛ بدلاً من ذلك ، سيتم تمرير العنوان خاضعًا لأي قيود. وبعبارة أخرى ، يبقى الرهينة على الممتلكات ، أو "يركض مع الأرض" ، حتى يرضي ، حتى عند نقل الملكية إلى مالك جديد.
(لمعرفة المزيد ، تحقق من Attention Home Buyers! لماذا تحتاج إلى محامٍ.)
هناك العديد من أشكال المعوقات ، بما في ذلك:
حقوق الارتفاق
التيسير هو حق غير حيازي في استخدام أرض شخص آخر بطريقة محدودة لا تشكل ملكية كاملة. الشخص أو الكيان القانوني الذي يستفيد من التسهيل له مصلحة غير حيازة (الحق في استخدام العقار ، ولكن ليس في حيازته) في أرض الشخص الآخر ؛ مثقلة صاحب العقار من قبل الارتفاق. تشمل عمليات الارتفاق الشائعة حقوق التصريف ، وقنوات تصريف المياه ، وخطوط المرافق العامة ، وترتيبات الإدانة (المجال البارز).
تعديات
التعدي هو تحسين يمتد خارج حدود حدود مالك العقار و "يتعدى" على خاصية مجاورة. تشمل أمثلة التعدي على طنف البناء أو التعليق ، المباني الخارجية ، الأسوار ، الممرات والممرات. يمكن أن تتسبب التعديات في جعل الملكية لكلا العقارين المعنيين غير قابلة للتسويق: لا تملك خاصية التعدي ملكية لكل الأراضي التي تم إجراء تحسينات عليها ، في حين أن الملكية المتعدية لا تستخدم جميع الأراضي.
عقود الإيجار
عقد الإيجار هو عقد بين مالك العقار (المؤجر) والشخص أو الكيان الذي يرغب في استئجار العقار (المستأجر). بموجب عقد الإيجار ، يوافق المؤجر على السماح للمستأجر بالاحتلال واستخدام العقار في مقابل مقابل قيمة (الإيجار).
يحدد عقد الإيجار عادة مدة الاتفاقية وأي شروط لتمديد الاتفاقية ومقدار وتكرار الإيجار الذي سيتم دفعه. على الرغم من أن المستأجر يشغل العقار ، إلا أن المؤجر يظل المالك ويحمل سند الملكية.
الامتيازات
الامتياز هو حق ينص عليه القانون الممنوح للدائنين في الحصول على ديون مستحقة لهم عن طريق بيع الممتلكات المملوكة للمدين. تعمل الممتلكات كضمان ، وفي حالة نقل العقار ، يمكن استخدام عائدات البيع لسداد الديون وإيفاء الرهن. تشمل الامتيازات المشتركة ضريبة العقارات وامتيازات التقييم ، وامتيازات الميكانيكا ، وامتيازات الحكم وامتيازات الضرائب الفيدرالية.
الدعاوى المعلقة
Lis pendens هي إشعار بالتقاضي المعلق الذي يبلغ جميع الأطراف المهتمة بأنه قد تم اتخاذ إجراء قانوني يؤثر على سند ملكية عقار معين. يشار إلى أن قوائم pendens ، التي يمكن رفعها في أي محكمة ولاية أو محكمة فدرالية ، تتضمن عادةً ملكية العقار أو مصلحة الملكية المطالب بها في العقار.
نظرًا لأنه يتم رفع دعاوى ضد الممتلكات العقارية ، فإن أي شخص يتم نقل الملكية إليه سيكون ملزماً بنتيجة الدعوى المعلقة.
العهود الواقية أو التقييدية
العهد الوقائي أو التقييدي هو شرط قابل للتنفيذ يظهر كشرط في الفعل الذي يحد من الطريقة التي يمكن بها استخدام الممتلكات العقارية. هذه العهود عبء أصحاب الممتلكات لأداء أو عدم أداء في آداب محددة.
تشمل الأمثلة على العهود الواقية أو التقييدية القيود المفروضة على الحد الأدنى من لقطات مربع في مبنى جديد ، والتصميم المعماري ، والانتكاسة والخط الجانبي من الطرق أو الخصائص المجاورة ، واللون الخارجي للمنزل. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، انظر الاحتفاظ بالعناوين في العقار.)
خلاصة القول إن الفائدة غير المالكة في الممتلكات العقارية هي الحق في استخدام أو تقييد استخدام الممتلكات الحقيقية لشخص آخر. في بعض الحالات ، تنشأ الفائدة غير الحيازية من عقد طوعي تم إبرامه بين الطرفين ، كما في حالة عقد الإيجار. في حالات أخرى ، تحدث الفائدة غير الحيازية بسبب أمر من المحكمة ، مثل امتياز ضد الممتلكات.
عند النظر في شراء العقارات ، من المهم إجراء بحث عن الملكية لتحديد ما إذا كان هناك أي عيوب في الملكية يمكن أن تؤثر على استخدام العقار. يمكن للمحامي المؤهل إجراء بحث عن الملكية للكشف عن أي امتيازات أو عقبات ضد الممتلكات. يتم بيع العديد من العقارات "الخاضعة لجميع الامتيازات والرهانات" ، مما يعني أن العقار قد يكون مثقلًا ، ومن مصلحة المشتري اكتشاف أي عقبات قبل اتخاذ أي قرارات نهائية.
صك الضمان العام هو أفضل حماية للمشتري ويحتوي على ضمان "العهد ضد الاعباء" الذي يضمن للمشتري عدم وجود أي قيود على الأرض باستثناء تلك المحددة في الفعل. (لمعرفة المزيد ، راجع تأجير أو شراء؟ المسائل المالية .)
