تعريف encumbrance

ما هو العائق؟

الرهان هو مطالبة ضد ملكية من قبل طرف ليس هو المالك. يمكن للعازل أن يؤثر على قابلية نقل الملكية وتقييد استخدامه المجاني حتى يتم رفعه. تنطبق أنواع العقارات الأكثر شيوعًا على العقارات ؛ وتشمل هذه القروض والرهون العقارية ، والامتيازات ضريبة الأملاك. ليست كل أشكال الرهانات مالية ، فالارتحال هو مثال على الرهانات غير المالية. يمكن أن ينطبق أيضًا على الممتلكات الشخصية بدلاً من الممتلكات العقارية.

يستخدم المصطلح في المحاسبة للإشارة إلى الأموال المقيدة داخل حساب محجوزة لالتزام محدد.

عبء

فهم الشغف

يغطي المصطلح "encumbrance" مجموعة واسعة من المطالبات المالية وغير المالية على الممتلكات من قبل أطراف أخرى غير صاحب الملكية. قد يعوق أصحاب العقارات البعض من ممارسة السيطرة الكاملة - أي غير المرهونة - على ممتلكاتهم. في بعض الحالات ، يمكن استعادة الممتلكات من قبل الدائن أو الاستيلاء عليها من قبل الحكومة.

تؤثر بعض العوائق على قابلية سوق الأوراق المالية للتسويق: حيث يمكن أن يؤدي التخفيف أو الامتياز إلى جعل الملكية غير قابلة للتسويق. على الرغم من أن هذا لا يعني بالضرورة أن العنوان لا يمكن شراؤه وبيعه ، إلا أنه يمكن أن يمكّن المشتري من التراجع عن المعاملة ، على الرغم من توقيعه عقدًا ، بل وحتى طلب تعويضات في بعض الولايات القضائية.

لا تؤثر القيود الأخرى ، مثل قوانين تقسيم المناطق واللوائح البيئية ، على قابلية تسويق العقار ، ولكنها تحظر الاستخدامات المحددة للأرض وإدخال تحسينات عليها.

في هونغ كونغ ، على سبيل المثال ، يُطلب من بائع العقار قانونًا إبلاغ وكيل العقارات بأي عوائق ضد العقار من أجل تجنب أي مشاكل في وقت لاحق في عملية البيع. سيقوم الوكيل العقاري بتزويد المشتري بوثيقة بحث عن الأراضي تحتوي على قائمة بأي عقبات.

الماخذ الرئيسية

• الرهانات هي مطالبة ضد شخص ما غير مالك حق الملكية الحالي. بعض المطالبات لا تؤثر على قيمة العقار. وعادة ما ينظر إلى هذا في الحالات التجارية. بعض المطالبات الشائعة هي عقود الإيجار والامتيازات والرهون العقارية.

أنواع المعوقات

عندما يتعلق الأمر بالعقارات ، بسبب العديد من التطبيقات ، يوجد العديد من الأنواع المختلفة. يهدف كل نوع إلى حماية كلا الطرفين وتحديد ما يستلزمه كل مطالبة بالضبط ، ويحق له ذلك.

تخفيف

يشير مصطلح الارتفاق إلى حق أي طرف في استخدام أو تحسين أجزاء من ممتلكات طرف آخر ، أو منع المالك من استخدام أو تحسين الخاصية بطرق معينة. تُعرف الفئة الأولى باسم الارتفاق الإيجابي. على سبيل المثال ، قد يكون لشركة المرافق الحق في تشغيل خط الغاز من خلال ممتلكات الشخص ، أو قد يكون للمشاة الحق في استخدام ممر المشاة الذي يمر عبر هذه الممتلكات.

من المهم ، من وجهة نظر المشتري ، أن تكون على دراية بأي عقبات على الممتلكات ، لأن هذه في كثير من الأحيان نقل لهم جنبا إلى جنب مع ملكية العقار.

إن التيسير في إجمالي الفوائد يفيد الفرد بدلاً من مالك العقار ، بحيث يكون لجنيفر الحق في استخدام بئر جارها ، لكن هذا الحق لن ينتقل إلى شخص اشترى ممتلكات جينيفر. التخفيف السلبي يقيد حامل اللقب ، على سبيل المثال ، عن طريق منعه من بناء هيكل من شأنه أن يحجب ضوء الجيران.

انتهاك

يحدث التعدي عندما يتطفل طرف من غير مالك العقار على العقار أو يتدخل فيه ، على سبيل المثال ، عن طريق بناء سياج على خط الحصص (تجاوز) ، أو غرس شجرة بها فروع معلقة على خاصية مجاورة (إزعاج). يخلق التعدي رهنًا على كلتا الخواص حتى يتم حل المشكلة: إن العقار الذي يحتوي على التعدي له استخدام مجاني مرهون ، في حين أن مالك تحسين التعدي ليس له سند ملكية للأرض المبنية عليه.

عقد الإيجار

عقد الإيجار هو اتفاق لاستئجار عقار بسعر متفق عليه وفترة زمنية. إنه شكل من أشكال الرهانات لأن المؤجر لا يتخلى عن سندات الملكية ، لكن استخدامه للعقار مقيد بشكل كبير بموجب اتفاقية التأجير.

حجز

الامتياز هو نوع من مصلحة الضمان ، وهو رهن يؤثر على سند الملكية. يعطي الدائن الحق في الاستيلاء على الممتلكات كضمان لالتزام غير مستوف ، وعادة ما يكون الدين غير المدفوع. يمكن للدائن بعد ذلك بيع العقار لاسترداد جزء على الأقل من قرضه.

الامتياز الضريبي هو امتياز تفرضه الحكومة لفرض دفع الضرائب ؛ في الولايات المتحدة ، يتفوق الرهن الضريبي الفيدرالي على جميع المطالبات الأخرى المتعلقة بأصول المدين. امتياز الميكانيكي هو مطالبة تتعلق بالممتلكات الشخصية أو العقارية التي أداها المطالب بخدمات. مثال على ذلك هو ما إذا كان المقاول قد أدخل تعديلات على الممتلكات الخاصة بك والتي لم يتم دفع ثمنها أبدًا. يتم تأمين امتيازات الحكم ضد أصول المدعى عليه في دعوى قضائية.

الرهن العقاري

الرهن العقاري هو واحد من أكثر أنواع المصالح الأمنية شيوعًا. في الأساس ، هو بمثابة امتياز ضد الممتلكات العقارية. يحتفظ المقرض ، وهو بنك عمومًا ، بمصلحة في ملكية المنزل حتى يتم سداد الرهن. إذا لم يتمكن المقترض من سداد الرهن ، فقد يقوم المقرض بحبس الرهن والاستيلاء على المنزل كضمان وطرد السكان.

العهد المقيد

العهد المقيِّد هو عبارة عن اتفاق يكتبه البائع في سند ملكية العقار لتقييد كيفية استخدام المشتري لتلك الممتلكات. قد يكون هناك بند يتطلب من المشتري ترك الواجهة الأصلية للمبنى سليمة ، على سبيل المثال. طالما أنها لا تنتهك القانون ، يمكن أن تكون العهود التقييدية محددة وتعسفية بقدر استعداد الأطراف للموافقة عليها.

اعتبارات خاصة: استخدامها في المحاسبة

تقوم حسابات "إنكومبيرانس" بتخصيص الأصول المحددة لدفع الالتزامات المتوقعة. على سبيل المثال ، قد تحتفظ الشركة بمبلغ نقدي لتسوية حساباتها المستحقة الدفع. يمكن أن يؤدي وجود أحد الرهانات إلى إعطاء وهم بأن هناك أموالًا متوفرة داخل الحساب أكثر من ما هو مجاني بالفعل للاستخدام. لا يمكن استخدام الأموال التي تم تخصيصها لأي نفقات أو معاملات أخرى. وبالتالي ، فإن محاسبة الرهانات المالية تضمن عدم قيام الشركة بتجاوز ميزانيتها.