ما هو نهج التكلفة؟
نهج التكلفة هو طريقة تقييم العقارات التي تفترض أن السعر الذي ينبغي للمشتري أن يدفعه مقابل قطعة من الممتلكات يجب أن يساوي تكلفة بناء مبنى معادل. في تقييم نهج التكلفة ، فإن سعر السوق للعقار يساوي تكلفة الأرض ، بالإضافة إلى تكلفة البناء ، ناقص الاستهلاك. إنها تعطي القيمة السوقية الأكثر دقة عندما تكون الملكية جديدة.
فهم نهج التكلفة
نهج التكلفة هي واحدة من ثلاث طرق لتقييم العقارات. الآخرين يجري نهج الدخل ونهج مماثل.
بدلاً من التركيز على الأسعار الأخرى ، يتم بيع المنازل المماثلة في المنطقة ، أو قدرة العقار على توليد الدخل ، وتقدر هذه الطريقة العقارات من خلال حساب مقدار تكلفة المبنى اليوم إذا تم تدميره وتحتاج إلى استبداله. كما أنه يمثل عوامل في مقدار قيمة الأرض ويجعل الخصومات عن أي خسارة في القيمة ، والمعروفة باسم الاستهلاك.
المنطق وراء هذا النهج هو أنه من غير المنطقي للمشترين أن يدفعوا أكثر مقابل العقار أكثر مما سيكلفونه من الصفر.
هناك نوعان رئيسيان من تقييمات نهج التكلفة:
- طريقة الاستنساخ: هذا النهج يعتبر أن نسخة طبق الأصل من الممتلكات بنيت وتعطي اهتماما لتكرار المواد الأصلية. طريقة الاستبدال. في هذه الحالة ، يُفترض أن الهيكل الجديد له نفس الوظيفة مع المواد الأحدث ، باستخدام طرق البناء الحالية والتصميم المحدث.
عندما يتم جمع جميع التقديرات ، يتم حساب نهج التكلفة بالطريقة التالية: تكلفة الاستبدال أو الاستنساخ - الاستهلاك + قيمة الأرض = قيمة العقار.
الماخذ الرئيسية
- توصي طريقة تقييم نهج التكلفة بالسعر الذي ينبغي للمشتري دفعه مقابل قطعة من الممتلكات ، وينبغي أن تساوي تكلفة بناء هيكل معادل. وسعر السوق للعقار يساوي تكلفة الأرض ، بالإضافة إلى تكلفة البناء ، مطروحًا منه قيمة الاستهلاك. يعتبر نهج التكلفة أقل موثوقية من أساليب التقييم العقاري الأخرى ولكن يمكن أن يكون مفيدًا في بعض الحالات.
مزايا وعيوب نهج التكلفة
يعتبر نهج التكلفة بشكل عام أقل موثوقية من منهجيات الدخل والمقارنة. يتطلب بعض الافتراضات ، بما في ذلك أخذ أمرا مفروغا منه أن هناك ما يكفي من الأراضي المتاحة للمشتري لبناء خاصية مماثلة.
علاوة على ذلك ، في حالة عدم توفر أرض شاغرة قابلة للمقارنة ، يجب تقدير القيمة ، مما يجعل التقييم أقل دقة. كما أن عدم وجود مواد بناء مماثلة يقلل من دقة التقييم ويزيد من مساحة الذاتية. حساب الاستهلاك على الممتلكات القديمة ليست واضحة وقابلة للقياس بسهولة ، إما.
على الرغم من هذه القيود ، هناك حالات قليلة يمكن أن يكون فيها نهج التكلفة مفيدًا وضروريًا. تقييم المكونات المختلفة للعقار بشكل منفصل مفيد بشكل خاص عند التعامل مع الممتلكات الجديدة أو التي تختلف عن غيرها.
أمثلة على نهج التكلفة
خصائص الاستخدام الخاص
مطلوب نهج التكلفة وأحيانا الطريقة الوحيدة لتحديد قيمة المباني للاستخدام الحصري ، مثل المكتبات والمدارس أو الكنائس. هذه الموارد تولد القليل من الدخل ولا يتم تسويقها في كثير من الأحيان ، مما يبطل الإيرادات والمناهج المماثلة.
بناء جديد
غالبًا ما تستخدم طريقة التكلفة للبناء الجديد أيضًا. يطلب مقرضو التشييد تقييمًا لنهج التكلفة لأن أي قيمة سوقية أو قيمة دخل تعتمد على معايير المشروع والانتهاء منه. يتم إعادة تقييم المشروعات في مراحل البناء المختلفة لتمكين إطلاق الأموال للمرحلة التالية من الاكتمال.
تأمين
تميل تقييمات التأمين إلى استخدام نهج التكلفة لأن قيمة التحسينات هي فقط القابلة للتأمين وقيمة الأرض مفصولة عن القيمة الإجمالية للعقار. إن الاختيار بين القيمة المستهلكة والقيمة الكاملة للاستبدال أو الاستنساخ هو العامل الحاسم للتقييم.
العقارات التجارية
أخيرًا ، يتم اعتماد نهج التكلفة أحيانًا على قيمة العقارات التجارية ، مثل مباني المكاتب ومحلات البيع بالتجزئة والفنادق. طريقة الدخل هي الطريقة الرئيسية المستخدمة هنا ، على الرغم من أنه قد يتم تطبيق نهج التكلفة عندما يتطلب التصميم أو البناء أو المنفعة الوظيفية أو درجة المواد تعديلات فردية.
مهم
عندما يأتي تقييم نهج التكلفة في أقل من أسعار السوق ، فقد يكون ذلك علامة على وجود سوق محموم. بالمقابل ، قد تشير التقييمات المنتظمة التي تزيد عن أسعار السوق إلى فرصة شراء.
إعتبارات خاصة
معظم التقييمات السكنية لا تستخدم نهج التكلفة. بدلاً من ذلك ، تؤدي مقارنات المبيعات عادةً إلى دفع تقييمات السوق لهذه الأنواع من العقارات.
استثناء هو إذا تم تحسين الملكية أو الإفراط في تحسين حي. في هذه الحالة ، يضيف تقدير دقيق لقيمة التحسينات إلى دقة تحديد القيمة ، وهو أمر غير ممكن باستخدام النهج المقارن فقط.
