ما هي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري؟
الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري (CMBS) هي منتجات استثمارية ذات دخل ثابت مدعومة برهون عقارية على العقارات التجارية بدلاً من العقارات السكنية. يمكن لـ CMBS توفير السيولة للمستثمرين العقاريين والمقرضين التجاريين على حد سواء.
نظرًا لعدم وجود قواعد لتوحيد هياكل CMBS ، فقد تكون تقييماتها صعبة. قد تتضمن الأوراق المالية الأساسية لـ CMBS عددًا من القروض العقارية التجارية ذات الشروط والقيم وأنواع الممتلكات المختلفة - مثل المنازل متعددة الأسر والعقارات التجارية. يمكن أن تقدم CMBS مخاطرة الدفع المسبق أقل من الأوراق المالية المدعومة بالقروض السكنية (RMBS) ، حيث إن المدة المحددة للرهون التجارية ثابتة.
كيف تعمل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
كما هو الحال مع التزامات الديون المضمونة (CDO) والتزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO) CMBS في شكل سندات. تعمل قروض الرهن العقاري التي تشكل ضمانًا تجاريًا واحدًا مدعومًا برهن عقاري كضمان في حالة التخلف عن السداد ، حيث يتم نقل رأس المال والفائدة للمستثمرين. عادة ما يتم احتواء القروض ضمن صندوق ائتمان ، وهي متنوعة بشكل كبير في شروطها وأنواع الممتلكات والمبالغ. تشمل القروض الأساسية التي يتم تحويلها إلى أوراق مالية CMBS قروضًا للعقارات مثل المباني والمجمعات السكنية والمصانع والفنادق ومباني المكاتب وحدائق المكاتب ومراكز التسوق ، وغالبًا ما تكون ضمن نفس الثقة.
عادةً ما يكون قرض الرهن العقاري عبارة عن ديون لا تلجأ إليها - أي مستهلك أو ديون تجارية مضمونة فقط بضمان. في حالة التخلف عن السداد ، لا يجوز للمقرض الاستيلاء على أي أصول للمقترض تتجاوز الضمان.
نظرًا لأن CMBS هي أدوات استثمارية معقدة ، فإنها تتطلب مجموعة واسعة من المشاركين في السوق - بما في ذلك المستثمرون ، والخدمات الأولية ، والخدمات الرئيسية ، والخدمات الخاصة ، وحامل شهادة التوجيه ، والأمناء ، ووكالات التصنيف. يؤدي كل من هؤلاء اللاعبين دورًا محددًا لضمان أداء CMBS بشكل صحيح.
يمثل سوق CMBS حوالي 2٪ من إجمالي سوق الدخل الثابت في الولايات المتحدة.
أنواع CMBS
يتم تصنيف الرهون العقارية التي تدعم CMBS إلى شرائح وفقًا لمستويات مخاطر الائتمان الخاصة بها ، والتي يتم تصنيفها عادةً من فئة أعلى أو أعلى جودة إلى جودة أقل. ستتلقى الشرائح ذات الجودة العالية كلاً من الفوائد والمدفوعات الرئيسية ويكون لها أقل المخاطر المرتبطة بها. تقدم الشرائح الأدنى معدلات فائدة أعلى ، لكن الشرائح التي تتحمل المزيد من المخاطرة تستوعب أيضًا معظم الخسائر المحتملة التي يمكن أن تحدث مع انخفاض الشرائح.
سوف تحتوي الشريحة الأدنى في هيكل CMBS على القروض الأكثر خطورة - وربما المضاربة - في المحفظة. عملية التوريق التي تشارك في تصميم هيكل CMBS مهمة لكل من البنوك والمستثمرين. فهو يسمح للبنوك بإصدار المزيد من القروض في المجموع ، ويمنح المستثمرين إمكانية الوصول السهل إلى العقارات التجارية مع منحهم عائدات أكثر من السندات الحكومية التقليدية.
ومع ذلك ، يجب على المستثمرين أن يدركوا أنه في حالة التخلف عن سداد قرض واحد أو أكثر في CMBS ، يجب سداد أعلى الشرائح بالكامل ، مع فائدة ، قبل أن تتلقى الشرائح الأدنى أي أموال.
الماخذ الرئيسية
- يتم تأمين CMBS عن طريق الرهون العقارية على العقارات التجارية بدلاً من العقارات السكنية. الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية التجارية هي في شكل سندات ، والقروض الأساسية عادة ما تكون ضمن الضمانات. القروض في CMBS بمثابة ضمانات - مع تمرير الأصل والفائدة إلى المستثمرين — في حالة التخلف عن السداد.
نقد CMBS
عادةً ما يستثمر المستثمرون الأثرياء فقط في CMBS لأنه لا توجد خيارات كثيرة للمستثمر العادي. من الصعب العثور على صناديق الاستثمار المشتركة أو صناديق الاستثمار المتداولة في البورصة (ETF) التي تستثمر فقط في فئة الأصول هذه ، على الرغم من أن العديد من صناديق الاستثمار العقاري المشتركة تستثمر جزءًا من محافظها في CMBS.
متطلبات CMBS
في ديسمبر 2016 ، قدمت هيئة الأوراق المالية والبورصة (SEC) وهيئة تنظيم الصناعة المالية (FINRA) لوائح جديدة للتخفيف من بعض مخاطر CMBS من خلال إنشاء متطلبات الهامش لمعاملات الوكالة المشمولة ، بما في ذلك التزامات الرهن العقاري المضمونة.
