ما هو تحسين رأس المال؟
التحسين في رأس المال هو إضافة تغيير هيكلي دائم أو استعادة بعض جوانب الممتلكات التي من شأنها أن تعزز القيمة الإجمالية للعقار ، أو تطيل العمر الإنتاجي ، أو تتكيف مع الاستخدامات الجديدة. يمكن للأفراد والشركات والمدن إجراء تحسينات على رأس المال للممتلكات التي يمتلكونها. من الناحية التجارية أو البلدية ، قد تُعرف هذه العملية أيضًا بالنفقات الرأسمالية.
وفقًا لدائرة الإيرادات الداخلية (IRS) ، للتأهل ، يجب أن يستمر هذا النوع من التحسن لأكثر من عام عند اكتماله. على الرغم من أن حجم تحسين رأس المال يمكن أن يختلف ، فإن كلا من أصحاب المنازل الأفراد وأصحاب العقارات على نطاق واسع يقومون بتحسين رأس المال.
كيف يعمل تحسين رأس المال
يؤدي تحسين رأس المال عادةً إلى زيادة القيمة السوقية للعقار ، ولكنه قد يؤدي أيضًا إلى توسيع نطاق فائدة الأصل إلى ما هو حاله الحالي.
يحدد منشور مصلحة الضرائب رقم 523 تعريف تحسين رأس المال. من أمثلة التحسينات في رأس المال السكني إضافة غرفة نوم أو حمام أو سطح السفينة. تشمل المشروعات الأخرى المعتمدة من مصلحة الضرائب الأمريكية إضافة أجهزة مدمجة جديدة أو سجاد أو أرضيات من الجدار إلى الجدار أو تحسينات على السطح الخارجي للمنزل ، مثل استبدال السقف أو النوافذ الجانبية أو العاصفة.
على سبيل المثال ، إذا قام شخص بشراء سخان مياه جديد وأداة لسقوط ممتلكاته ، وكلاهما متصل بالمنزل ، فسيعتبر ذلك تحسينات على رأس المال للمنزل. مثال على تحسين رأس المال القائم على الأعمال التجارية هو استبدال نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) أو تثبيت ميزات يمكن الوصول إليها من قبل الأمريكيين ذوي الإعاقة (ADA) إلى مبنى قائم. وبالمثل ، فإن إنشاء حديقة عامة جديدة في منطقة وسط المدينة سيعتبر أيضًا بمثابة تحسين لرأس المال لمدينة ما. في هذه السيناريوهات ، فإن الإضافات الجديدة ستجعل الخصائص ذات الصلة أكثر قيمة ، وستعتبر إضافات دائمة ، وإزالتها ستسبب أضرارا مادية للممتلكات.
الماخذ الرئيسية
- تحسين رأس المال هو تغيير هيكلي دائم أو ترميم يعزز قيمة الممتلكات ، ويزيد من العمر الإنتاجي ، أو يعدلها للاستخدام الجديد. يحدد IRS تحسينات رأس المال ويميزها عن الإصلاحات. بالإضافة إلى تحسين المنزل ، يزيد تحسين رأس المال من أساس التكلفة لهذا المنزل ، والذي بدوره يقلل من حجم أي ربح خاضع للضريبة عند بيعها.
تحسينات رأس المال تؤثر على أساس التكلفة
أساس التكلفة هو التكلفة الأصلية للأصل. يضع مصلحة الضرائب معايير محددة للتحسين للتأهل كزيادة على أساس التكلفة. مصدر القلق الرئيسي هو أنه يجب أن يكون في مكان في وقت بيع الممتلكات. يجب أن يصبح تحسين رأس المال أيضًا جزءًا من العقار - أو يتم إلصاقه بشكل دائم بالممتلكات - بحيث يتسبب إزالته في ضرر كبير أو انخفاض في قيمة العقار نفسه.
يميز مصلحة الضرائب بين تحسينات رأس المال والإصلاحات. لا يمكن تضمين الإصلاحات أو الصيانة في أساس تكلفة العقار. ومع ذلك ، فإن الإصلاحات التي تعد جزءًا من مشروع أكبر ، مثل استبدال كافة نوافذ المنزل ، تعتبر بمثابة تحسينات رأسمالية. لا يتم تضمين التجديدات الضرورية للحفاظ على المنزل في حالة جيدة إذا لم تضف قيمة إلى الأصل. تشمل أمثلة هذه الإصلاحات غير المؤهلة ، وفقًا لمصلحة الضرائب ، جدران الطلاء أو إصلاح التسريبات أو استبدال الأجهزة المكسورة.
تحسينات رأس المال تؤثر على مكاسب رأس المال
بالإضافة إلى تحسين المنزل ، يؤدي تحسين رأس المال - حسب مصلحة الضرائب - إلى زيادة أساس التكلفة للهيكل. أي ، تتم إضافة النفقات المتكبدة عند إجراء التحسينات إلى المبلغ الذي دفعه المالك لشراء أو بناء العقار. زيادة أساس التكلفة ، بدوره ، يقلل من حجم الربح الرأسمالي الخاضع للضريبة عند بيع العقار.
مكاسب رأس المال من العقارات تتصرف بشكل مختلف عن الأنواع الأخرى من مكاسب رأس المال. اعتبارًا من عام 2019 ، يحق لأصحاب المنازل الحصول على إعفاء من مكاسب رأس المال على أي ربح من بيع مسكن أولي يصل إلى 250،000 دولار أمريكي إذا كان عازبًا و 500،000 دولار إذا كان متزوجًا ومودعًا بشكل مشترك. هذا الإعفاء له تحذير واحد مهم. يجب أن يكون لدى صاحب المنزل إقامة في العقار لمدة عامين على الأقل من السنوات الخمس الأخيرة قبل البيع.
أيضا ، إذا كان الربح أكبر بكثير من تلك المبالغ المذكورة أعلاه ، فإن تأثير تحسينات رأس المال على أساس التكلفة يمكن أن يكون كبيرا. قد تجعل العديد من العوامل دافع الضرائب يخرق مستويات أرباح رأس المال التي تبلغ 250/500 دولار. وتشمل هذه إذا كان أصحابها استحوذوا على العقار منذ عدة عقود وإذا كانت قيمة العقارات المحلية قد زادت بشكل كبير منذ الشراء.
لنفترض ، على سبيل المثال ، أن الشخص يشتري منزلاً بمبلغ 650،000 دولار وينفق 50000 دولار لتجديد المطبخ وإضافة حمام. تكلفة أساس المنزل يزيد من 650،000 دولار إلى 700،000 دولار. بعد 10 سنوات من التملك والعيش في المنزل ، ينتهي مالك المنزل ، الذي هو ضرائب مفردة وملفات على هذا النحو ، ببيع العقار بسعر 975،000 دولار. إذا لم يتم إجراء أي تحسينات في رأس المال ، فسيكون المبلغ الخاضع للضريبة لتحقيق مكاسب رأس المال 75000 دولار ، (سعر البيع 975،000 دولار - سعر الشراء 650،000 دولار - استبعاد أرباح رأس المال 250،000 دولار.
ومع ذلك ، لأن تحسين رأس المال زاد من أساس التكلفة بمقدار 50000 دولار ، فإن المبلغ الخاضع للضريبة لتحقيق مكاسب رأس المال سيكون 25000 دولار (975،000 دولار - (650،000 دولار + 50000 دولار) - 250،000 دولار = 25000 دولار).
واقع الحياة مثال لتحسين رأس المال
تتضمن قوانين الإيجار لولاية نيويورك بندًا يدعى برنامج تحسينات رأس المال الرئيسية (MCI). يعود تاريخه إلى سبعينيات القرن العشرين ، وهو يسمح لأصحاب العقارات برفع إيجارات المباني المستقرة أو التي يتم التحكم فيها بنسبة تصل إلى 6٪ سنويًا ، لاسترداد تكلفة التحسينات الرئيسية في رأس المال لتلك الهياكل. ترقية نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء ، والمصاعد الجديدة ، والمساحات المشتركة المحدثة ، وغيرها من التحسينات كلها تهم نحو MCI.
في فبراير 2019 ، قام عضوان في الهيئة التشريعية للولاية بتقديم مشروع قانون لإلغاء البرنامج ، متهماً أنه من السهل جدًا على مالكي المباني إساءة استخدام البرنامج. سوء المعاملة يأتي عندما يقدم أصحاب العقارات عديمي الضمير مطالبات مبالغ فيها أو ملفقة. احتمال الغش جانبا ، برنامج MCI غير عادل بطبيعته ، كما يدعي بعض النقاد. يقول هؤلاء المشغلون أن تحسين رأس المال يمثل تكلفة لمرة واحدة لمالك العقار ، لكن زيادة الإيجار هي نفقة مستمرة للمستأجر.
