النقدية مقابل الرهن العقاري: لمحة عامة
في كل مكان تدور فيه ، تسمع مدى سوء تحمل الديون. بطبيعة الحال ، من المنطقي أن نعتقد أن شراء منزل بالنقود - أو غرق أكبر قدر ممكن من المال في منزلك لتجنب الديون الهائلة المرتبطة بالرهن العقاري - هو الخيار الأكثر ذكاء لصحتك المالية.
ولكن هناك الكثير مما يجب مراعاته عند التفكير في شراء منزل مباشر مقابل تمويله. فيما يلي بعض الاختلافات الرئيسية بين استخدام النقد أو الرهن العقاري لشراء منزل.
يجب عليك شراء منزل مع النقد أو الرهن العقاري؟
الماخذ الرئيسية
- دفع النقد للمنزل يلغي الحاجة إلى دفع الفائدة على القرض وأي تكاليف إغلاق. إن عدم وجود رهن عقاري قد ينفي أيضًا إعفاء المنزل إذا وجدت نفسك مديونًا بجدية في المستقبل. وأفضل نصيحة عند التفكير في ما إذا كان النقد أو الرهن العقاري أكثر منطقية هو اختيار الخيار الذي يمنحك ضجة أكبر مقابل ربحك.
السيولة النقدية
دفع النقد للمنزل يلغي الحاجة إلى دفع الفائدة على القرض وأي تكاليف إغلاق. يقول روبرت سيمراد ، دينار أردني ، الشريك الرئيسي ومؤسس شركة ديفت ستوبرز للمحاماة والإفلاس في روبرت جيه. سيمراد وشركاه ذ.م.م ، ومقرها في شيكاغو ، "لا توجد رسوم لتكوين الرهن العقاري ، أو رسوم تقييم ، أو أي رسوم أخرى يفرضها المقرضون لتقييم المشترين". سوف.
الدفع بالنقد عادة ما يكون أكثر جاذبية للبائعين أيضًا. يقول بيتر جرابيل ، العضو المنتدب لشركة MLO Luxury Mortgage Corp: "في سوق تنافسي ، من المرجح أن يأخذ البائع عرضًا نقديًا على العروض الأخرى لأنه لا داعي للقلق بشأن تراجع المشتري بسبب رفض التمويل". Stamford، Conn. شراء منزل نقدًا لديه أيضًا مرونة الإغلاق بشكل أسرع (إذا رغبت في ذلك) من واحدة تنطوي على قروض ، والتي قد تكون جذابة للبائع.
لا ينبغي أن تأتي هذه الفوائد للبائع دون سعر. يقول جرابيل: "قد يكون المشتري النقدي قادرًا على الحصول على العقار بسعر أقل والحصول على" خصم نقدي "من نوع ما.
وأيضًا ، لا يتم الاستفادة من منزل المشتري النقدي ، مما يسمح لصاحب المنزل ببيع المنزل بسهولة أكبر - حتى في حيرة - بغض النظر عن ظروف السوق.
الرهن العقاري
من ناحية أخرى ، فإن الحصول على التمويل له أيضًا فوائد كبيرة. يقول جرابيل: "حتى إذا كان لدى المشتري القدرة على الدفع نقدًا لشراء منزل ، فقد يكون من المنطقي عدم ربط الكثير من المال لشراء العقارات". القيام بذلك قد يحد من خياراتك إذا ظهرت احتياجات أخرى على الطريق. على سبيل المثال ، إذا تبين أن المنزل بحاجة إلى إصلاحات أو عمليات تجديد كبيرة ، فقد يكون من الصعب الحصول على قرض أو قرض عقاري ، لأنك لا تعرف شكل درجة الائتمان الخاصة بك في المستقبل ، وكم سيكون المنزل سيكون عندئذٍ قيمًا ، أو عوامل أخرى تحدد الموافقة على التمويل.
قد يكون بيع المنزل الذي يتم شراؤه بالنقد مشكلة أيضًا إذا امتد الملاك كثيرًا ماليًا لشرائه. يقول جرابيل: "إذا قرر المشترون النقديون أن الوقت قد حان للبيع ، فعليهم التأكد من أن لديهم احتياطيات نقدية كافية لوضعها كوديعة في المنزل الجديد".
باختصار ، "يحتاج المشترون النقديون إلى التأكد من المغادرة ليتركوا الكثير من السيولة" ، كما يقول جرابيل. عن طريق اختيار الذهاب مع الرهن العقاري ، يمكنك منح نفسك بعض المرونة.
دفع النقد له أيضا آثار ضريبية. يقول سيمراد: "في معظم الحالات ، تكون مدفوعات فوائد الرهن العقاري معفاة من الضرائب". وبينما لا ينبغي عليك اختيار الرهن العقاري فقط للحصول على خصم ، فإن الالتزام الضريبي المنخفض لا يضر أبدًا.
بطبيعة الحال ، مع الرهن العقاري ، ينتهي بك الأمر إلى دفع أكثر شمولية ، لأنه يأتي مع مدفوعات الفائدة التي تضيف ما يصل مع مرور الوقت. ولكن ، اعتمادًا على حالة سوق الأوراق المالية ، يشير Semrad أيضًا إلى أن التوفير في فوائد الرهن العقاري عن طريق دفع النقود قد لا يكون من الحكمة مالياً. قد تكون مدخراتك أقل من تلك الأموال التي قد تكون ربحتها لو حصلت على قرض عقاري واستثمرت الأموال التي لم تنفقها على منزلك في الأسهم.
إن عدم وجود رهن عقاري قد ينفي إعفاء المنزل إذا وجدت نفسك جديًا في مديونيتك في المستقبل.
تمنح معظم الدول المستهلكين مستوى معينًا من الحماية من الدائنين فيما يتعلق بمنزلهم ؛ بعض الولايات ، مثل فلوريدا ، تعفي المنزل تمامًا من متناول بعض الدائنين ، بينما تضع ولايات أخرى حدودًا تتراوح من 5000 دولار إلى 550،000 دولار. يقول سيمراد: "هذا يعني أنه بغض النظر عن قيمة المنزل ، لا يمكن للدائنين إجبار بيعه لتلبية مطالباتهم".
إليك الطريقة التي تعمل بها: إذا كان منزلك يساوي 500000 دولار وكان رهن المنزل 400000 دولار ، فقد يؤدي إعفاء منزلك إلى منع البيع القسري لمنزلك حتى يتسنى للدائنين الحصول على 100000 دولار من حقوق الملكية في منزلك ، طالما كان إعفاء منزلك في الولاية هو ما لا يقل عن 100،000 دولار. إذا كان إعفاء ولايتك أقل من 100000 دولار ، فقد يواصل وصي الإفلاس إجبار بيع منزلك على سداد الدائنين الذين تزيد حقوقهم في المنزل عن الإعفاء.
الحصول على رهن عقاري لن يحمي أموالك بالكامل. يقول سيمراد: "إذا ترك مالك المنزل الأموال في البنك ومولها ، فيمكن للدائن بحكم قضائي أن يرهن الحساب المصرفي ويستخدم غالبية الأموال لتلبية مطالباته".
الخط السفلي
أفضل نصيحة عند النظر في ما إذا كان النقد أو الرهن العقاري هو الأكثر منطقية هو اختيار الخيار الذي يمنحك الضجة الأكبر لمجموعتك. أيضا ، اسأل نفسك الذي سيوفر عائدًا أكبر على استثمارك.
يقول جيمس بريجنزر ، صاحب شركة بريجنزر جروب ذ.م.م ، وهي شركة خاصة لإدارة الأسهم ورؤوس الأموال: "إن الدفع النقدي لسعر الشراء الكامل للمنزل يشبه الاستثمار في سند يدفع بنفس سعر الفائدة الذي تدفعه برهن عقاري". في إنديانابوليس ، إنديانا ، على سبيل المثال ، اختيار عدم دفع رهن عقاري لمدة 30 عامًا بسعر فائدة 5.5٪ هو في الأساس تحقيق عائد بنسبة 5.5٪ على سعر الاستثمار.
