ما هو الشراء؟
الشراء هو نوع من الخصم المرتبط بقروض الرهن العقاري. أنه ينطوي على المقرض تقديم حافز نقدي مقدما للمقترض في مقابل قبول سعر فائدة أعلى على القرض.
بشكل عام ، عمليات الشراء أكثر فائدة للمقترض إذا كانوا يتوقعون إعادة بيع العقار الذي تم شراؤه خلال فترة زمنية قصيرة. الأهم من ذلك ، لا يمكن أن يتجاوز الحافز النقدي تكاليف التسوية المرتبطة بالقرض.
الماخذ الرئيسية
- عملية الشراء هي نوع من الخصم الذي يقبل فيه المقترض من قرض الرهن العقاري سعر فائدة أعلى مقابل حافز نقدي مقدمًا. يتم التفاوض على العلاقة بين حجم الحافز النقدي ومقدار زيادة الفائدة بين المقرض والمقترض. ومع ذلك ، فإن الصيغة المعتادة هي أن تتسبب كل نسبة مئوية من الحافز النقدي في زيادة بنسبة 0.25 ٪ في سعر الفائدة. كما يتم دفع عمليات الشراء في بعض الأحيان إلى سماسرة الرهن العقاري وموظفي القروض المصرفية. لذلك يجب أن يكون المقترضون حريصين على تحديد ما إذا كان سعر الفائدة المعروض عليهم قد تأثر بأي من هذه الترتيبات.
فهم عمليات الشراء
عادةً ما يتم استخدام عمليات الشراء عن طريق المقترضين بالرهن العقاري الذين يرغبون في تقليل تكاليف تسوية القروض خارج الجيب. نظرًا لأن عملية الشراء تؤدي إلى ارتفاع معدل الفائدة على القرض ، فإن المقترض يقوم فعليًا باقتراض الأموال بهذا السعر الأعلى واستخدامه لدفع بعض أو كل تكاليف التسوية.
نظرًا لأن سعر الفائدة الأعلى ينطبق على الرصيد بالكامل للرهن العقاري ، فإن اختيار عملية الشراء لا يكون اقتصاديًا إلا إذا كان المقترض لا ينوي التمسك بالرهن لفترة زمنية طويلة. في هذه الحالات ، يمكن أن يكون الحافز النقدي الأولي أكثر من تعويض تكلفة الفائدة المتزايدة ، مع الأخذ في الاعتبار أن تكاليف الفائدة هذه لن تتحمل إلا لفترة محدودة من الوقت.
وهناك اعتبار آخر يجب الانتباه إليه وهو أن عمليات الشراء يتم دفعها أحيانًا إلى سماسرة الرهن العقاري. في هذه الحالات ، يمكن تحفيز الوسيط بشكل فعال لتشجيع المقترضين على قبول أسعار أعلى من السوق على قروض الرهن العقاري الخاصة بهم ، والتي تعرف أيضًا باسم أقساط التأمين على العائد (YSPs). إذا لم يتم الكشف عن ترتيبات الشراء هذه بشكل واضح للمشتري ، فبإمكانها خلق تضارب في المصالح بين الطرفين.
قبل عام 2010 ، كانت خصومات شراء سماسرة الرهن العقاري غالبًا ما تكون غامضة في شروط القرض الخاصة بالرهون التي يبيعونها ، مما يجعل من الصعب على المقترضين اكتشافها عندما كانوا يدفعون YSP على قروض الرهن العقاري الخاصة بهم. منذ ذلك الحين ، تتطلب التغييرات في المبادئ التوجيهية الفيدرالية لتقديرات القروض الجديدة أن يتم الكشف بوضوح عن YSPs وسطاء الرهن العقاري للمشتري.
وعلى الرغم من هذه التحسينات ، لا يزال خطر نشوب صراعات محتملة قائما. على وجه التحديد ، في بعض الأحيان يتم تقديم حسومات إعادة الشراء والحوافز الأخرى لموظفي القروض داخل مؤسسات الإقراض ذاتها. في هذه الظروف ، قد تكون هناك قدرة عملية قليلة للمقترض على اكتشاف ما إذا كانت المعدلات التي يدفعونها تتأثر بهذه الحوافز. كإجراء احترازي ، يجب على المقترضين طرح أسئلة دقيقة ومباشرة على مسؤولي القروض حول أي برامج تحفيزية قائمة ، إن وجدت ، فيما يتعلق بقرضهم.
العالم الحقيقي مثال على الشراء
لتوضيح ذلك ، فكر في المشتري الذي يرغب في تأمين رهن بقيمة 100،000 دولار. معدل الفائدة القياسي الذي يقدمه البنك هو 4.50 ٪. ومع ذلك ، يرغب المشتري في استخدام خصم شراء يساوي 2.50 ٪ من قيمة القرض. في هذا السيناريو ، سيتلقى المشتري حافزًا نقديًا بقيمة 2،500 دولار في مقابل قبول سعر فائدة أعلى من المعتاد.
على الرغم من أن المستوى الدقيق لسعر الفائدة الجديد سيخضع للتفاوض ، فإن الصيغة النموذجية هي أن تؤدي كل نسبة مئوية من الخصم إلى زيادة بنسبة 0.25 ٪ في سعر الفائدة على الرهن العقاري. لذلك ، في المثال أعلاه ، فإن الحافز النقدي بنسبة 2.50 ٪ سيؤدي إلى زيادة بنسبة 0.625 ٪. وبالتالي فإن سعر الفائدة الجديد سيكون 5.125 ٪.
