ارتفعت أرصدة الرهن العقاري 57 مليار دولار ، في الربع الأول من عام 2018 ، وارتفعت ديون الرهن العقاري 312 مليار دولار عن الربع الأول من عام 2017 ، وفقا لأحدث البيانات من التقرير الفصلي عن ديون الأسر والائتمان من بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك. يبلغ إجمالي ديون الإسكان الآن 8.94 تريليون دولار ، وهو ما يقرب من ، ولكنه لا يزال خجولاً ، من ذروة 9.99 تريليون دولار التي رأيناها في الربع الثالث من عام 2008.
على الرغم من كونها أكبر زيادة في عدة أرباع ، تظل أرصدة الرهن العقاري أقل من ذروتها في عام 2008 وهي أقل بكثير من أعلى مستوياتها السابقة في الولايات الأكثر تضرراً من أزمة الإسكان ، مثل فلوريدا وأريزونا ونيفادا وكاليفورنيا. على النقيض من ذلك ، فإن لدى تكساس وداكوتا الشمالية وديلاوير أرصدة رهن عقاري أعلى بأكثر من 10٪ من مستوياتها السابقة. يقال إن أرصدة الرهن العقاري الأعلى تشير إلى زيادة الانتعاش أو أنها أقل تأثراً بالأزمة في المقام الأول.
الرهن العقاري الدين يبدو وكأنه رهان جيد للمقرضين
ارتفعت درجة الائتمان المتوسطة للمقترضين للرهون العقارية الجديدة في الربع الأول إلى 761 من 755 - لا تزال في نطاق جيد للغاية. والأفضل من ذلك ، أن نسبة القروض العقارية المتأخرة بشكل خطير - تلك التي لم تسدد أي مدفوعات خلال 90 يومًا أو أكثر - استمرت في التحسن ، حيث استحوذ 40.5٪ على القروض المتأخرة على مدفوعاتها ، مقابل 35.9٪ في الربع الأول. (لمزيد من المعلومات ، راجع 6 نصائح للحصول على الموافقة على الرهن العقاري .)
بعد ديون الأسهم المنزلية ، فإن ديون الرهن العقاري لديها أدنى معدل لجنوح أي نوع من ديون الأسر. كان 1.2٪ فقط من القروض العقارية متأخرة بشكل خطير (أكثر من 90 يومًا) في نهاية عام 2017 ، وفقًا للتقرير الفصلي عن ديون الأسر والائتمان.
باستخدام بيانات مختلفة عن الاحتياطي الفيدرالي (الذي يستخدم بيانات لوحة ائتمان المستهلك / Equifax) ، تقيس TransUnion معدلات تأخر سداد الرهن العقاري لأكثر من 60 يومًا وتبين أنها قد انخفضت من ذروة بلغت 7.21٪ في الربع الأول من عام 2010 إلى أدنى مستوى بنسبة 1.83 ٪ في الربع الرابع من عام 2017. تتوقع TransUnion أنه في عام 2018 سينخفض معدل جنوح الرهن العقاري إلى أدنى مستوى له منذ عام 2005 - 1.65 ٪ - بفضل انتعاش أسعار المساكن ، والعمالة القوية وارتفاع دخل الأسرة. إلى جانب العوامل الاقتصادية القوية ، تعد حالات الجنوح منخفضة نسبيًا لأن الناس يرتبون أولوية لمدفوعات الإسكان الخاصة بهم ، حيث إن عواقب التخلف عن سداد الرهن العقاري أشد بكثير من عواقب التخلف عن الدفع بواسطة بطاقة الائتمان أو مدفوعات قروض الطلاب ، والتي تبلغ معدلات الجنوح فيها 4.6٪ و 11 ٪
رهن ديون الوقود مجموع ديون الأسر
يعد دين الرهن العقاري أكبر مكون من إجمالي ديون الأسر ، حيث ارتفع بمقدار 63 مليار دولار ليصل إلى أعلى مستوى على الإطلاق عند 13.21 تريليون دولار بعد زيادته لمدة 15 ربعًا متتاليًا. تشكل أرصدة الرهن العقاري 71٪ من إجمالي ديون الأسر.
هبطت أصول الرهن العقاري ، والتي تشمل كلاً من القروض العقارية وإعادة التمويل ، إلى 428 مليار دولار من 452 مليار دولار في الربع الرابع ، وربما كان ذلك نتيجة لانخفاض الطلب على المنازل المعتادة في أشهر الخريف والشتاء وارتفاع أسعار الفائدة. انخفضت مبيعات المنازل الحالية بنسبة 3.6 ٪ في ديسمبر ، وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. ومع ذلك ، فقد ارتفع بنسبة 5.6 ٪ في نوفمبر و 2.0 ٪ في أكتوبر.
بلغ متوسط ديون الرهن العقاري لكل مقترض ، وفقاً لـ TransUnion ، 200935 دولار في الربع الأخير. يصل إجمالي عدد حسابات الرهن العقاري إلى 52.7 مليون من 52.0 مليون في الربع الرابع من عام 2016. وقد كان الرقم 52.7 مليون ثابتًا على مدار الثلاثة أرباع الماضية ، مما يعني أن عدد القروض العقارية الجديدة (الأصول) يساوي تقريباً العدد من الرهون العقارية التي يجري سدادها. يمكن سداد الرهون بسبب بيع أو إعادة تمويل أو الرغبة في امتلاك المنزل مجانًا وواضح.
معدلات الفائدة على الرهن العقاري آخذة في الارتفاع
تتوقع TransUnion ارتفاع أسعار الفائدة في عام 2018 لدفع حصة القروض العقارية الجديدة القادمة من إعادة التمويل من 35 ٪ في عام 2017 إلى 28 ٪ في عام 2018. (لمزيد من التفاصيل ، انظر 6 أسئلة لطرحها قبل إعادة تمويل .) ارتفعت أسعار الرهن العقاري الثابتة لمدة ثلاثين عاما بشكل طفيف ، من 3.83 ٪ في 28 سبتمبر 2017 ، إلى 4.42 ٪ في 8 فبراير 2018. قام مجلس الاحتياطي الفيدرالي بزيادة سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية المستهدفة بنسبة 0.25 ٪ في منتصف ديسمبر ؛ بلغت المعدلات في منتصف فبراير 4.51٪ ، وهي أعلى نقطة منذ 2 أبريل 2014.
تقول TransUnion إن ارتفاع أسعار الفائدة قد أثر على إعادة التمويل ولكن ليس على نشاط الشراء. كانت مبيعات المنازل في الولايات المتحدة في عام 2017 الأقوى منذ عام 2006. كان متوسط سعر المنازل الوطنية في ديسمبر 246،800 دولار ، وأربعة من أسواق الإسكان الخمسة الأكثر سخونة كانت في كاليفورنيا. (لمزيد من المعلومات ، راجع دليل مشتري مشتريات First Time .)
ماذا زيادة الديون الرهن العقاري يعني؟
هل هذا المبلغ المرتفع والمتزايد من ديون الرهن العقاري أمر جيد ، أم أنه يعني أن الناس يبالغون في إفراط أنفسهم وأن انهيارًا آخر في الإسكان وشيك؟ وفقًا لبيان صادر عن جو ميلمان ، نائب رئيس TransUnion وكبير رجال الأعمال في قطاع الرهن العقاري ، لا داعي للقلق: "لقد أدى ارتفاع أسعار المنازل ومعايير الاكتتاب القوية والاقتصاد القوي إلى انخفاض مستوى المخاطرة بدرجة كبيرة في صناعة الرهن العقاري ، والتي من المرجح أن تستمر حتى عام 2018."
يتوقع ملمان أن يظل الطلب على الإسكان قوياً لكنه يعتقد أن مشتري المنازل سيواجهون صعوبة في الإمداد الضيق بالإسكان المبتدئ ، وذلك بفضل ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع تكلفة الانتقال إلى منزل أجمل. سبب واحد ضيق الإسكان المبتدئين هو أن العديد من أصحاب المنازل القائمة والرهون العقارية منخفضة الفائدة التي لا يريدون المغادرة ، وعلاوة على ذلك ، قد لا يكونوا قادرين على تحمل تكلفة المنازل اليوم. قد تؤثر أيضًا آثار فاتورة الضريبة لشهر ديسمبر على سوق الإسكان ، لكننا لا نعرف بعد ما إذا كان أو كيف. (لمزيد من المعلومات ، راجع كيف تؤثر فاتورة ضريبة GOP عليك .)
الخط السفلي
لا يبدو أن ارتفاع أرصدة الرهن العقاري في الربع الأخير من عام 2017 سبب للقلق ، كما كان الحال عندما كانت فقاعة الإسكان تضخم وكان الركود العظيم في طريقه إلى الانخفاض. قليل من المستهلكين الجانحين على قروضهم ، وكثير من أولئك الجانحين هم اللحاق بالركب وحبس الرهن في مستويات قياسية. مع تقدم العام ، سيكون من المثير للاهتمام أن نرى مدى ضيق المخزون وارتفاع أسعار الفائدة وفاتورة الضرائب تؤثر على سوق الإسكان ومقترضي الرهن العقاري.
