عندما بدأ سوق الإسكان بالهبوط في عام 2007 ، بدا الأمر وكأن أيام الرهون العقارية منخفضة الدفع قد انتهت. ولكن من المدهش ، بعد بضع سنوات فقط ، حتى المستهلكين الذين لديهم ائتمان أقل من المتوسط يمكنهم في كثير من الأحيان شراء منزل مقدمًا بأقل من 20٪ مقدمًا.
حتى في أعقاب الشريحة السكنية مباشرة ، كان أمام المستهلكين خيارات قليلة إذا كان حساب التوفير الخاص بهم قليلًا. تتمتع قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، والتي تتطلب انخفاضًا بنسبة 3.5٪ فقط ، بارتفاع شعبيتها. وبالنسبة لأولئك المؤهلين ، سمحت قروض المنازل من VA للمشترين بتمويل السعر الكامل لمنزلهم.
في هذه الأيام ، أصبح من الأسهل أيضًا الحصول على قرض تقليدي مع دفعة أولى منخفضة. أعلنت "فاني ماي" و "فريدي ماك" ، اللتان اشترتا غالبية القروض العقارية من المقرضين الأمريكيين ، مؤخراً أنهما سوف يخفضان الحد الأدنى للدفعة المقدمة من 5٪ إلى 3٪. وبذلك ، فتحوا الباب أمام البنوك للتنافس على مشتري المنازل الذين يعانون من ضائقة مالية.
في حين أنه لا يزال من الممكن شراء منزل بأقل تكلفة ، فإن ما إذا كانت هذه فكرة جيدة للمستهلكين هي مسألة أخرى. هل يعقل بناء مدخراتك والانتظار للذهاب للتسوق في المنزل حتى يمكنك وضع المزيد من النقدية في الختام؟ وكم من مدخراتك يجب أن تستثمر في الإسكان؟ وهنا بعض العوامل في الاعتبار.
انخفاض الدفعة الأولى: ارتفاع التكاليف على المدى الطويل
ربما يكون أول ما تفكر فيه مع قروض الدفع المنخفضة هو أنها ، مع بعض الاستثناءات القليلة ، ستكلفك أكثر على المدى الطويل. نظرًا لأنك تمول أكثر من سعر المنزل ، ستكون مدفوعات الفائدة الخاصة بك على مدى فترة القرض أعلى بكثير
على سبيل المثال ، إذا اشتريت منزلاً بقيمة 200000 دولار مع انخفاض بنسبة 5٪ بدلاً من 20٪ ، فستدفع حوالي 35000 دولار على شكل فائدة على مدار قرض مدته 30 عامًا. من الواضح أنك ستدفع أكثر لتغطية رأس القرض أيضًا.
النظر في مدى انخفاض أسعار الفائدة بشكل لا يصدق اليوم ، وهذا وحده قد لا يمنعك من شراء منزل عاجلا وليس آجلا. القلق الأكبر هو إضافة أقساط التأمين على الرهن العقاري التي ستضطر عادة إلى مفترق إذا قمت بشراء منزل أو شقة مع أقل من 20 ٪ إلى أسفل. الهدف من هذه المدفوعات هو تغطية خسارة المقرض إذا تخلفت عن سداد القرض.
هناك نوعان أساسيان من التأمين على الرهن العقاري. إذا حصلت على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، فإن المقرضين من القطاع الخاص يوفرون الأموال اللازمة لشراء منزلك ، وتعمل الحكومة كأمينك. إذا كانت قيمة المنزل أقل من 625،000 دولار ، فإن قسط التأمين على الرهن العقاري السنوي (MIP) يبلغ حالياً 0.80٪ أو 0.85٪ ، اعتمادًا على المبلغ الممول. سيكون عليك أيضًا دفع قسط مقدم ، والذي يصل إلى ما يزيد قليلاً عن 3000 دولار للحصول على قرض بقيمة 180،000 دولار.
حل وسط دفعة أولى
هل يعني احتمال تأمين الرهن العقاري أنه عليك الانتظار حتى تتمكن من إخماد 20٪ من تكلفة المنزل؟ ليس بالضرورة.
بالنسبة للمبتدئين ، في بعض المدن ذات الأسعار الأعلى ، فإن الانتظار ليس دائمًا واقعيًا. إذا كنت تعيش في جزء من البلاد حيث تكلف حتى المنازل المتواضعة 400000 دولار ، فيجب أن تضغط على 80،000 دولار قبل الدخول إلى السوق. وإذا كنت تقيم في منطقة يكون الشراء فيها أقل تكلفة من التأجير ، فقد يكون هناك مثبط إضافي للبقاء على الهامش حتى تقوم بحفظ ما يكفي لتجنب تأمين الرهن العقاري.
بالنسبة لبعض الناس ، قد يكون الخيار الأفضل هو إيجاد حل وسط بين الحد الأدنى من الدفعة الأولى و 20 ٪ التقليدية. على سبيل المثال ، إذا حصلت على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقمت بخفض 10٪ ، فسيتم إلغاء تأمينك العقاري بعد 11 عامًا ؛ خلاف ذلك ، سوف تستمر في دفعها لكامل القرض. يمكنك إعادة تمويل في وقت لاحق للتخلص من التأمين؟ بالتأكيد. ولكن ليس هناك ما يضمن أن أسعار الفائدة ستكون عند أو بالقرب من أدنى مستوياتها التاريخية عندما تفعل.
بالإضافة إلى ذلك ، يسقط قسط التأمين على الرهن العقاري (MIP) عند إجراء دفعة مقدمة أكبر. عندما تحصل على قرض عقاري مدته 15 عامًا ، على سبيل المثال ، إذا كان بإمكانك سداد 10٪ مقدمًا ، فإن الدفعة السنوية تنخفض من 0.70٪ إلى 0.45٪.
في حين أن التفاصيل مختلفة قليلاً عن مؤشر مديري المشتريات ، يتم تطبيق نفس المنطق. كلما زادت الدفعة المقدمة ، قل المبلغ الذي تدفعه في الأقساط. إحدى ميزات مؤشر مديري المشتريات ، على الرغم من ذلك ، هي أنه يمكنك إلغاؤها بمجرد تحقيق نسبة 20٪ من الأسهم في منزلك (انظر كيفية التغلب على تأمين الرهن العقاري الخاص ).
إذا كان البنك يحتفظ برهنك العقاري على دفاتره - أي أنه لا يبيعها لكيان مثل Fannie Mae أو Freddie Mac - فقد لا يحتاج إلى تأمين على الإطلاق. ومع ذلك ، غالبًا ما تتقاضى البنوك رسومًا مقدمة أو سعر فائدة أعلى إذا اخترت قرضًا منخفض الدفعة الأولى للمساعدة في التخفيف من المخاطر التي تتحملها. حتى النصف الإضافي من نقطة مئوية واحدة يمكن أن يكلفك عدة آلاف من الدولارات على مدى فترة 30 عامًا. التأثير الكلي هو نفسه: عندما تضع المزيد ، يمكنك الاقتراض بسعر أقل.
خطر الذهاب تحت الماء
تتمثل مشكلة أخرى في إخماد الحد الأدنى عند شراء منزل في أن لديك حماية أقل إذا انخفض سوق الإسكان. مع 3 ٪ فقط أو 4 ٪ لأسفل ، يمكنك أن تجد نفسك بسهولة بسبب البنك أكثر مما يستحق منزلك. هذا هو بالضبط ما حدث لكثير من مالكي المنازل خلال انهيار السكن الأخير.
على الرغم من أنك لست محميًا تمامًا حتى لو قمت بتخفيض 10٪ أو 15٪ ، فأنت تقدم لنفسك مساحة أكبر بكثير إذا ما تحولت أسعار المنازل إلى الأسوأ.
حفظ وسادة الادخار
إنقاذ للمنزل هو الهدف الرئيسي للحياة. ولكن عندما تقوم بتجميع الدفعة الأولى ، تأكد من أنك لا تترك نفسك أقل من المال. ليس من الجيد فقط أن يكون لديك صندوق للطوارئ (من الناحية المثالية ستة أشهر من تكاليف المعيشة) ، بل ستحتاج أيضًا إلى أموال احتياطية لتغطية النفقات غير المتوقعة التي يتطلبها شراء منزل بشكل متكرر. لمعرفة المزيد ، انظر مقدار النقد الذي ينبغي عليّ الاحتفاظ به في البنك؟
ضع ميزانية صارمة قبل البدء في البحث عن المنزل ، حتى تعرف ما يمكنك إنفاقه. وافعل ما في وسعك لبناء احتياطياتك النقدية بمجرد أن تستقر وتنتهي من الطلاء واستبدال السجاد والخزائن. تذكر أيضًا أن الناس يقولون إنه من الجيد العيش في منزل قليلاً قبل إجراء عمليات تجديد غير إلزامية قبل الانتقال.
الخط السفلي
هل يمكن أن تكون القروض منخفضة الدفع خيارًا جيدًا لبعض مالكي المنازل؟ إطلاقا. لكن احسب التكاليف طويلة الأجل للتأمين على الرهن العقاري أو سعر الفائدة الأعلى الذي ستدفعه للتأكد من أنه يستحق ذلك. لمعرفة المزيد ، انظر الرهون العقارية: كم يمكن أن تتحملها؟ وأعلى 10 يغش الرهن العقاري المشترك لتجنب .
