الدفعة الأولى تقليديا هي أغلى العناصر لشراء منزل جديد. تعتبر هذه التكاليف غير المباشرة حقيقة واقعة بالنسبة لمعظم الناس نظرًا لوجود عدد قليل جدًا من القروض العقارية بدون واحدة. ولكن هذا لم يكن الحال دائما. في الواقع ، كانت القروض العقارية من الصفر إلى الأسفل أو التي لم يتم إنزالها متاحة بسهولة قبل انهيار الرهن العقاري في عام 2008 ، عندما كانت قيمة المنازل ترتفع بسرعة وكانت المبادئ التوجيهية للائتمان أقل.
اليوم ، لا تتوفر قروض المنازل بدون دفعة أولى إلا لاختيار الأفراد الذين يمكنهم توثيق الدخل الكافي اللازم لسداد القروض. يجب على هؤلاء المشترين في المنازل أن يظهروا أيضًا درجات ائتمان دنيا قدرها 620. وقد يحتاج المقرضون من القطاع الخاص إلى درجات ائتمان أعلى.
لحسن الحظ ، هناك العديد من البرامج التي قد يتأهل بها بعض أصحاب المنازل الطامحين. تسرد هذه المقالة بعض خيارات القروض الأقل شهرة.
الماخذ الرئيسية
- الدفعة الأولى تقليديا هي أغلى العناصر لشراء منزل جديد. هذه التكاليف غير المدفوعة لا يمكن تجنبها ، حيث أن القروض العقارية المتاحة قليلة للغاية بدون قرض واحد. اليوم ، لا تتوفر قروض الإسكان بدون دفع مقدمًا إلا لاختيار الأفراد الذين يمكنهم توثيق الدخل الكافي اللازم لسداد القرض. يجب على هؤلاء المشترين المنزليين أيضًا أن يظهروا ائتمانًا جيدًا ، مع الحد الأدنى من الدرجات التي تبلغ 620. هناك بعض برامج عدم الدفع ، التي قد يتأهل بها بعض الأشخاص.
قروض VA
قد تتأهل العائلات العسكرية وقدامى المحاربين للحصول على قرض VA (شؤون المحاربين القدامى) ، والذي يوفر تمويلًا بنسبة 100٪. متوفر منذ الحرب العالمية الثانية ، ويضمن برنامج التأمين هذا القروض بحد أقصى معين - عادة 424100 دولار. لا تتخلى هذه القروض فقط عن متطلبات الدفعة المقدمة ، ولكن يمكن تأمين قرض الرهن العقاري البالغ 2.15 نقطة في القرض. تختلف مؤهلات القرض من المقرض إلى المقرض ، لكنها تتطلب عمومًا نسبة دين إلى دخل تبلغ حوالي 41٪. يجب على المتقدمين للحصول على قرض VA الحصول على شهادة الأهلية (COE) من مركز الأهلية VA ، عن طريق إثبات خدمتهم العسكرية.
وزارة الزراعة قروض التنمية الريفية
قد يتأهل المشترون المحتملون الذين يعيشون في مناطق محددة على وجه التحديد من البلد للحصول على قرض الإسكان الريفي التابع لوزارة الزراعة (USDA). على الرغم من أن هذه مخصصة لسكان المناطق النائية ، إلا أن بعض السكان الذين يعيشون بالقرب من مراكز المدن قد يكونون مؤهلين أيضًا لهذا البرنامج. (راجع صفحة أهلية وزارة الزراعة الأمريكية للمناطق المحددة.)
بالإضافة إلى تلبية متطلبات أهلية الموقع ، يجب أن يقل المتقدمون للحصول على قروض من وزارة الزراعة الأمريكية عن عتبات معينة للدخل ، حيث يتم توجيه هذه البرامج إلى الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط التي تكافح من أجل توفير مدفوعات منخفضة. يتراوح الحد الأدنى لدرجات الائتمان المطلوبة بين 600 و 640 ، ويلزم دفع رسوم ضمان القرض مقدماً بنسبة 3.5٪ من مبالغ القرض ، ومع ذلك ، يمكن للمقترضين لف هذه الرسوم في رصيد القرض ، وبالتالي تجنب الحاجة إلى النقد عند الإغلاق.
القروض الفيدرالية البحرية
يوفر اتحاد الائتمان الفيدرالي التابع للبحرية - وهو الأكبر في مجال الأصول والعضوية - تمويلًا بنسبة 100٪ للأعضاء المؤهلين الذين يشترون المنازل الأساسية. تقتصر الأهلية على الأفراد العسكريين وموظفي وزارة الدفاع الأمريكية وأفراد أسرهم. يشبه هذا البرنامج الصفري لأسفل برنامج VA ولكنه يفتخر برسوم تمويل أقل بنسبة 1.75٪.
عندما لا الرهون المقدمة لا فكرة جيدة؟
القروض بدون دفعة مقدمة مثالية للأفراد الذين يتعين عليهم شراء منزل جديد بشكل عاجل ، لكن لا يمكنهم الحصول على مصدر النقد اللازم للدفعة المقدمة. ومن المثير للاهتمام ، أسعار الفائدة على الرهن العقاري هي حاليا في أدنى مستوياتها التاريخية. وبالتالي ، يعتقد بعض الخبراء الماليين أن الوقت الحالي هو الوقت المثالي لتأمين هذه المعدلات ، قبل أن تبدأ في الصعود.
عندما لا الرهون المقدمة لا فكرة سيئة؟
وضع صفر من المال لأسفل له عيوبه. إذا قمت بتمويل 100٪ من عملية شراء منزل ، فلن يكون لديك أي حقوق ملكية في العقار - أي أنك لا تملك أيًا منها تمامًا ، كما لو كنت قد دفعت دفعة مقدمة. وبناءً على ذلك ، قد يحددك المقرضون كمقترض عالي المخاطر ، ويطلب منك تأمين تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) قبل تسجيل الخروج على القرض. هذا التأمين ، الذي يحمي شركة الرهن العقاري إذا تخلفت عن سداد القرض ، يتكلف عادةً ما بين 0.5٪ إلى 1٪ من قيمة القرض بالكامل ، على أساس سنوي. وخلافا لمدفوعات الرهن العقاري أنفسهم ، قد لا تكون هذه النفقات معفاة من الضرائب.
أخيرًا ، غالبًا ما تحمل الرهون العقارية المقدمة بدون فائدة على معدلات فائدة أعلى من القروض العقارية التقليدية ، نظرًا لأن المقرضين عادة ما يحتفظون بأفضل الشروط للمقترضين الذين يمكنهم دفع مبالغ نقدية مقدمة. على سبيل المثال ، يقدم Republic Republic الذي يتخذ من Louisville مقراً له ، حاليًا رهنًا بدون دفع مقدمًا بدون PMI ورهن عقاري قابل للتعديل لمدة سبع سنوات (ARM) ، وله معدل فائدة مبدئي قدره 4.729٪. هذا المعدل هو ما يقرب من نقطة مئوية كاملة أعلى معدل أعلن ويلز فارغو. تبلغ الدفعة الشهرية على قرض بنك ريبابليك 533 دولارًا لكل 100000 دولار تم اقتراضها ، على مدار الأعوام السبعة الأولى ، وبعد ذلك يتم ضبط سعر الفائدة مرة واحدة في السنة ، بناءً على سعر ليبور بالإضافة إلى هامش بنسبة 2.75 ٪.
بدائل لا الرهون المقدمة
هناك بديل لبرامج قروض الدفع بدون الصفر مثل:
القروض المحلية: تقدم كل ولاية ومقاطعة وبلدية أمريكية تقريبًا نوعًا من برنامج حوافز مشتري المنازل ، يقدم مساعدة على الدفع مقدمًا ، أو مساعدة في إغلاق التكاليف ، أو قروض قروض بأسعار فائدة منخفضة ، أو مزيجًا مما سبق. يقتصر الكثير منها على المشترين الذين يستوفون مستويات دخل معينة ، والبعض الآخر مقيد بمشتري المنازل لأول مرة. علاوة على ذلك ، تلبي بعض البرامج مجموعات من المهنيين ، مثل المعلمين والعاملين في المجال الطبي أو المستجيبين الأوائل للطوارئ. في حين أن جميع هذه البرامج لا يمكنها أن تلغي الحاجة إلى دفعات مقدمة ، فإن بعضها يقدم منحًا أو قروضًا بدون فوائد تغطي بعضًا أو كلًا من الدفعة الأولى.
برامج قروض إدارة الإسكان الفدرالية: تتطلب هذه القروض 3.5٪ كدفعة مقدمة ، ومع ذلك ، تسمح إرشادات قروض إدارة الإسكان الفدرالية بتمويل المدفوعات المقدمة عن طريق الهدايا المالية من الأقارب أو المخططين أو المنظمات غير الربحية أو من مصادر أخرى. بالمثل ، تقدم قروض إدارة الإسكان الفدرالية قرض Good Neighbor Next Door للمعلمين وضباط الشرطة وغيرهم من الموظفين العموميين ، الذين قد يشترون منزلًا بتكلفة 100 دولار فقط - وليس تمويلًا بنسبة 100٪ ، ولكن قريب جدًا.
رهن أصبع الظهر: تتضمن هذه الاستراتيجية الحصول على قرضين - أحدهما مقابل 80 ٪ من سعر شراء المنزل ، والآخر لأكبر قدر ممكن من الباقي. قبل أزمة الرهن العقاري الثانوي ، كان الانقسام بنسبة 80 ٪ / 20 ٪ شائع جدا. في مناخ اليوم الأكثر صرامة ، قد يكون الحد الأقصى هو خطة 80 ٪ -15 ٪ -5 ٪ ، حيث يمكنك تمويل 80 ٪ مع الرهن العقاري الأساسي ، و 15 ٪ مع الرهن العقاري الثاني أو قرض الأسهم المنزلية ، وجعل 5 ٪ دفعة أولى.
انتظر وحفظ: تأجيل حلم ملكية المنزل حتى تتمكن من إجراء الدفعة الأولى القياسية هو خيار قابل للتطبيق. علاوة على ذلك ، قد يأتي وقت الشراء في وقت أقرب مما تعتقد ، خاصة إذا كان لديك بعض المدخرات بالفعل. على سبيل المثال ، قد يتم سحب ما يصل إلى 10000 دولار من الجيش الجمهوري الايرلندي لتغطية نفقات مشتري المنازل لأول مرة - بما في ذلك الدفعة المقدمة ، دون تكبد 10 ٪ نموذجي من عقوبة السحب المبكر.
الخط السفلي
لقد ولت الأيام حيث عمليا يمكن لأي شخص تأمين الرهن العقاري السهل مع القليل من المال أو لا. ولكن هناك برامج عامة ، وعدد قليل من المقرضين من القطاع الخاص ، الذين يمكن أن تساعد.
