ماذا كانت أزمة الرهن؟
كانت أزمة الرهن فترة من مضبوطات العقارات المرتفعة بشكل كبير في سوق الإسكان في الولايات المتحدة بين عامي 2007 و 2010. كانت أزمة الرهن أحد جوانب الأزمة المالية والركود العظيم التي تطورت خلال هذه الفترة. وقد ساهم كل من التوسع المفرط في ائتمان الرهن العقاري ، والمخططات المعقدة لتوريق ديون الرهن العقاري ، والزيادة السريعة في عدد حالات حبس الرهن (في صناعة غير مستعدة للتعامل معها جميعًا) في الأزمة.
الماخذ الرئيسية
- كانت أزمة الرهن فترة من مضبوطات العقارات المرتفعة بشكل كبير في سوق الإسكان في الولايات المتحدة بين عامي 2007 و 2010. قبل وأثناء الأزمة ، عالجت شركات خدمة الرهن العقاري أعدادًا كبيرة من القروض دون مراجعة كافية للمعلومات المصاحبة لها. أدت هذه العملية الفوضوية أحيانًا البنوك على حبس الرهن على الممتلكات الخاطئة ، وسوء تقدير قيمة المساكن ، وفي بعض الحالات ، إعطاء المحامين لأصحاب المنازل الذين يواجهون حبس الرهن فرصة لطرح القضية بالكامل. التوسع الائتماني المفرط خلال طفرة الإسكان ، وتوريق ديون الرهن العقاري ، ونظام مالي غير مستعد لمواجهة الزيادة الواسعة في العجز عن سداد جميع ساهم في الأزمة.
فهم أزمة الرهن
الرهن هو العملية القانونية التي تحدث عندما يفشل مالك المنزل في سداد رأس المال بالكامل وفوائده على رهنه. إذا لم يتم تصحيح هذه المشكلة في غضون فترة سماح محددة ، يحق للمقرض طرد صاحب المنزل والسيطرة على العقار ثم بيعه.
بلغت أزمة الرهن ذروتها في سبتمبر 2010 ، عندما تم الاستيلاء على ما يقرب من 120،000 منزل في فترة شهر واحد. ومع ذلك ، تكمن جذوره في ركود في سوق الإسكان بدأ في أوائل عام 2007 وازدهر في أزمة عندما أعلن بنك ليمان براذرز إفلاسه في سبتمبر 2008.
الرهن العقاري الزائد الائتمان
أسعار الفائدة المنخفضة بشكل مفرط بسبب السياسة النقدية التوسعية في مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي ، إلى جانب السياسة الموالية للإسكان من قبل السلطة التنفيذية ، في عام 2000 ، أحدثت طفرة في شراء المنازل وتمديد القروض العقارية للقروض العقارية. هذا أدى إلى مراقبة سطحية أو غير موجودة بشكل عام للتأمين العمليات التي يقوم بها المقرضون المتعطشون للعمولة بتخريب جحافل من القروض العقارية عالية المخاطر ذات المخاطر العالية بشروط مفترسة في بعض الأحيان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والجدارة الائتمانية. تم تسهيل هذه العملية من خلال ابتكار سندات ديون الرهن العقاري التي سمحت للمقرضين بنقل مخاطر هذه القروض إلى المستثمرين ومواصلة الإقراض.
ارتفع حجم ديون الرهن العقاري بالنسبة لقدرة الاقتصاد على السداد بسرعة. تجاوز إجمالي ديون الرهن العقاري في الولايات المتحدة الناتج المحلي الإجمالي الأمريكي (GDP) ابتداءً من الربع الأول من عام 2008. وكانت هذه النسبة في السابق (إجمالي ديون الرهن العقاري إلى الناتج المحلي الإجمالي) تراوحت بين 30 إلى 60٪ لمعظم القرن العشرين.
سندات الدين
وكثيرا ما دفعت بنوك الرهن العقاري الرسوم ثم باعت على وجه السرعة القروض إلى المؤسسات المالية التي تفتقر إلى الغضب في كثير من الأحيان ، والتي فشلت في بذل العناية الواجبة على القروض. تم تحويل الرهون العقارية إلى أوراق مالية مدعومة برهن عقاري وأدوات أكثر تعقيدًا ، والتي كان يُعتقد في ذلك الوقت أنها أداة مناسبة لإدارة المخاطر الافتراضية لأي رهن عن طريق الجمع بينه وبين القروض الأخرى لتجميع المخاطر بفعالية ثم توزيعها على الجميع حاملي الأوراق المالية الصادرة. بالإضافة إلى عدم كونه في النهاية أداة مناسبة لإدارة المخاطر (خاصةً عندما تنخفض جميع أسعار المنازل تقريبًا وأصبحت حالات التخلف عن سداد الديون واسعة النطاق) ، فإن سندات القروض في كثير من الحالات كانت تحجب الروابط بين من يحمل القروض والمقترضين.
زيادة في حبس الرهن
عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في ضرب المكابح النقدية وإبطاء التدفق الهائل للتوسع الائتماني في عام 2006 ، بدأت المشاكل تظهر في الصناعة. جعلت شروط الائتمان المشددة من الصعب على المقرضين الاستمرار في تمديد القروض العقارية المحفوفة بالمخاطر وجعل القروض العقارية القائمة بأسعار فائدة قابلة للتعديل أقل المقترضين الحاليين. بين عامي 2006 و 2008 ، زادت معدلات الجنوح على قروض المنازل بأكثر من الضعف وستستمر في الارتفاع حتى عام 2010 مع انتشار الأزمة.
عندما ارتفعت حالات التخلف عن السداد ، وجدت البنوك نفسها فجأة تواجه العديد من أحداث حبس الرهن التي لم تستطع معالجتها بكفاءة. قبل وأثناء الأزمة ، عالجت شركات خدمة الرهن العقاري أعدادًا كبيرة من القروض دون مراجعة كافية للمعلومات المصاحبة لها. كان هناك اعتقاد عام بأن التخلف عن سداد القروض السكنية وعمليات حبس الرهن اللاحقة ستكون فردية أو في معظم الأحداث المحلية ، والتي يمكن معالجتها وتصفيتها بسهولة في سياق العمليات العادية للمقرضين ومقدمي خدمات القروض.
أدى التوريق السريع خلال فترة ازدهار الإسكان ، على أي حال ، إلى سوء الاحتفاظ بسجل للملكية الفعلية لأي قرض رهن معين. في بعض الحالات ، فشلت البنوك في الشروع في حبس الرهن على المنازل لعدة أشهر بعد أن توقف أصحاب المنازل عن سداد المدفوعات. لقد أصبحت عمليات حفظ السجلات قذرة إلى درجة أن البنوك لم تكن على يقين دائمًا من أنها تمتلك بالفعل قروضًا عقارية للعقود التي يتم حبسها ، وحتى في بعض الحالات يتم حجبها عن طريق قروض الرهن العقاري التي لم تكن تمتلكها قانونيًا.
وقع العديد من موظفي البنك ببساطة على كل ما صادفوا مكاتبهم ، على افتراض أن جميع الأوراق كانت شرعية. بمجرد ارتفاع حجم عمليات حبس الرهن بشكل ملحوظ ، خلقت الجهات الموقعة - روبو مشاكل كبيرة عندما وقعوا على أوراق غير لائقة ، إما لأنهم لم يكن لديهم أي فكرة عما كانوا يوقعون أو لأنهم اضطروا إلى معالجة الكثير من الوثائق للقيام بالعمل الصحيح لمصادقتهم.
أصبح الموظفون الذين قاموا بتوقيع مستندات حبس الرهن دون مراجعتها بشكل صحيح يُعرفون باسم موقّعي روبو.
إن آثار الأعمال الورقية غير الدقيقة والغامضة إلى جانب الزيادة في عدد قروض المنازل التي تخلفت عن سداد الديون على مستوى البلاد تسببت في مشاكل واسعة النطاق. بعض البنوك ممنوعوا على العقارات الخاطئة ، أو أخطأت في تقدير قيمة المنازل ، أو في بعض الحالات ، أعطى المحامون لأصحاب المنازل الذين يواجهون حبس الرهن فرصة لطرح قضايا حبس الرهن بالكامل.
حل أزمة الرهن
توصلت الحكومة في نهاية المطاف إلى تسوية مع أكبر خمسة من مقدمي خدمات الرهن العقاري في البلاد ، حليف ، المعروف سابقًا باسم GMAC ؛ بنك امريكي؛ سيتي. ج. ب. مورجان تشيس؛ and Wells Fargo ، في عام 2009. كلفت الاتفاقية ، المعروفة باسم التسوية الوطنية للرهن العقاري ، مقدمي الخدمات بأكثر من 50 مليار دولار من العقوبات ودفع أعباء المستهلك.
تلقى المقترضين المتضررين الرئيسية تخفيضات أو إعادة تمويل للقروض تحت الماء ، مما يتيح لهم تجنب الرهن والبقاء في منازلهم. بالإضافة إلى ذلك ، تطلب التسوية إجراء إصلاح شامل لأنظمة خدمة القروض التي تشرف عليها البنوك.
أصبح المقترضون الذين فقدوا منازلهم بسبب حبس الرهن من قبل هذه البنوك في الدول الأطراف في اتفاقية التسوية مؤهلين للحصول على مدفوعات تقدر بحوالي 1480 دولارًا. وبلغ إجمالي مدفوعات التسوية حوالي 1.5 مليار دولار.
قدرت شركة المعلومات العقارية RealtyTrac أن واحدة من كل 248 أسرة في الولايات المتحدة تلقت إشعار الرهن في سبتمبر 2012.
